大產權房和小產權房有何區別？

大產權是指對房屋行使佔有、使用、處分、收益的權利，可以依法交易。

小產權房拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。“小產權房”買賣合約的效力一般認定無效為原則。

通俗點的說法就是，由國家發產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發產權證的房屋即為小產權房。我們所購買的普通建案都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。70年產權的為居住用地；50年產權的為工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地；40年產權的商業、旅遊、娛樂用地。

所謂的“大產權”和“小產權”只是一種較為通俗的說法，是房地產業內從業人員約定俗成的一種稱呼。但目前關於大產權與小產權的說法並不一樣，大致有三種解釋：第一，是把開發商取得的房屋所有權稱為“大產權”，把買房人取得的房屋所有權稱之為“小產權”，或者說“大產權”是指整棟樓的產權，而“小產權”是指大產權分割後過戶到業主手中的產權，在實際的權利行使上，兩者是沒有質的區別。第二，是把國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合約國土房管局也不會給予備案。第三，買房後如想再轉讓時，不用再交土地出讓金的叫“大產權”，在轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。對這個區別購房人可從合約第1條“土地使用權的取得形式”中加以確認。房地產商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這裡說的“小產權”;如果是通過“出讓”或“轉讓”得來，就是這裡所說的“大產權”。

1、大產權

國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公家宿舍，購房後擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可銷售。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的佔有權、使用權、*權和處分權。在這裡，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，隻不過是二者的提法有所不同。相對於“部分產權”而言，“全部產權”才有存在的意義。

2、小產權

根據國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房後另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以後才能進行，原售房的產權部門有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與部門或政府各自所佔的產權比例進行分配。從這裡可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在於，部分產權是強調永遠使用權和繼承權，而對*權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。

小產權房是相對於具備完整產權的大產權房而言的。作為小產權房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產權房的擁有者或者購買者產生特定的影響。小產權房主要有以下幾個特點：

1、價格優勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。此外依照相關法律政策規定，小產權房買賣合約屬於無效合約，農民將房屋賣給城鎮居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產權證、契稅證等合法手續。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明檔案並不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋品質、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。