房企大裁員：恨你，但離不開你

過去幾年的市場行情，揠苗助長了很多地產公司，現在它們回到了原形

董文豔| 文

馬克 | 編輯

向《財經》記者提起公司最近的大裁員，秦嶺五味雜陳。“本來準備唱一出大戲，戲台都搭了這麽久，結果戲還沒唱，戲台說拆就拆了。”

秦嶺是一家銷售額排名前十的房企的中層管理者，那一天，他所在的業務集團被緊急通知裁撤。一周之內，身邊的同事一個接一個減少。每天都不斷有人被HR叫去談話，然後以最快速度離開公司。行政人員開始用碎紙機粉碎各類檔案資料，人聲鼎沸的公司走廊忽然沉寂。秦嶺每天照常來公司上班，點咖啡，點外賣，假裝什麽事都沒有發生，直到那天他也被HR叫走。

不只是秦嶺所在的公司，2018年下半年，裁員波及幾乎所有千億級地產大公司：萬科、碧桂園、華夏幸福、旭輝、泰禾??

一場大型現場版“殺人”遊戲正在很多辦公大樓裡上演：天黑請閉眼，天亮請睜眼，然後總有人被乾掉。不安全感替代了半年前的僥幸與樂觀，成為員工中的主流情緒，在各大房企流傳開來。

當中國房地產調控走向深處，許多開發商發現自己賭錯了。六個月前，他們打賭，調控會在不遠的將來鬆綁，高價地上依然能生長出高價房；四個月前，他們說過往歷史說明市場很快會觸底反彈，消費者將再次湧向售樓處；兩個月前，他們發現風險意識更強的同行已經開始調整隊形，為寒冬做準備；今天，越來越多的房企閉口不談未來的行業走向，因為他們過去預測的事情一件也沒有發生。與此同時，房子滯銷，現金回流速度遲緩，房企的壓力越來越大。

放棄妄想，保持敬畏，這是不少房地產從業者在本輪調控中上的最重要一課。這次調控從2016年底開始，它比往次更準、更狠，更長。也是在此刻，許多從業者真正理解了那句話的力量——房子是用來住的，不是用來炒的。

2015年到2016年，房地產行業享受了一場盛宴，很多房企的銷售額和利潤都以自己都大吃一驚的速度增長。央行從2014年開始接連降息、降準，貨幣如潮水般湧入房地產，許多開發商被資金巨浪抬上高位，行業對人的需求空前膨脹，一個閉著眼睛也能賣房的時代橫空出世。

今年11月，在接受《財經》記者的一次影片專訪中，SOHO中國董事長潘石屹說，今天的中國房地產已經非常危險，需要調整。

“我覺得特別遺憾，中國的房地產公司老闆80％的精力都在資本運作上。”潘石屹說，如果把房企都變成小的政府、小的銀行，那是錯誤的。接下來，能健康活下去的房企，跟公司大小無關，跟兩點有關，一是負債率不能高，二是要有能力建好房子。

獵物

公司HR終於請秦嶺踏進談判屋時，他身邊的兄弟們有不少已經走人了。在後來的日子裡，秦嶺發現，前同事中已經有一部分人以妥協的姿態自降身價，才找到了下一份工作。另一部分人的情緒則定格在了那個工作終結的時刻。從朋友圈到微信群，他們怨恨、咒罵、不解，充分表達受到的不公正待遇。

秦嶺看到有同事在各類公司群裡破口大罵，他們認為公司粗暴，不可理喻，不尊重人才，這種情緒迅速得到很多人的呼應。一位被裁掉的員工說，“留下來的人一定比被裁掉的人好嗎？”憤怒過後，心寒和乏力感開始佔據上風。很多人要接受更殘酷的現實，他們發現自己已經過了能勝任下一份工作的最佳年齡。

在中國，很多房地產職業經理人面臨尷尬的40歲就業命題。這些人大部分從房地產黃金時代走過來，他們是過去輝煌時代的影子，被投射在歷史的牆面上，他們中很多人職位的最高點可能會永遠留在過去。

最糟糕的情形是在毫無準備之下被辭退。倉促之間，想要找到同等位置的可能性微乎其微，因為各公司都是一個蘿卜一個坑。

相對糟糕的情形是你到了40歲，卻還沒有爬到中層管理者的位置，甚至有比你年輕而強悍的後來者在以火箭般的速度升遷，對你來說，職場的天花板正在迅速下沉。

尤其在一些閩籍開發商那裡，年齡正在成為一道分水嶺。40歲之前的人被視為有活力有乾勁，40歲之後的人則被認為做事保守。一些公司甚至在內部喊出“城市總經理只要80後”。

不出意料，等待秦嶺的也是一份辭退通知單，以及一份補償協定。三個月的薪水補償，看似杯水車薪，但是人資部門已經用盡全力。秦嶺發現，HR的臉上已經看不出一點點情緒的波瀾。他以最快的速度簽下了名字，頭也不回地離開了這家公司。

每一次跳槽都是一場冒險。秦嶺所在的部門是公司新開辟的業務，兩年前，這家排行前十名的地產公司宣布要進軍熱點城市，用重金招兵買馬，迅速拉起了一支隊伍。隊員們來自四面八方，唯一共同點是都來自知名房地產公司，不少人桀驁不馴，甚至互相看不順眼。

公司老闆曾經對他們委以重任，無數次在內部大會上表達對新業務的期許之情。如果不是遭遇資金緊張，也許管理層的耐心會更長久一些。但現在他們等不及了，哪怕有些新項目只差臨門一腳就可以落地。

對員工而言，這就像經歷了漫長的等待，太陽就要升起來了，但窗簾突然又被拉上，一切複歸黑暗之中。

劊子手

兩年前，開展創新型業務是房地產行業的潮流，大型房企們紛紛宣布進軍新業務，有的將“房地產”三個字從公司名字中去掉，有的公開宣布已經不是房地產公司。新業務從相關性強的長租公寓、共享辦公、養老醫療地產到完全跨界的娛樂體育芯片機器人物聯網，不一而足。

如今，房企們發現，新業務越來越成為資金窟窿，投入與產出遠遠不成正比。只有傳統地產開發業務才是現金牛，他們開始回歸傳統賽道。

而在中國大部分地區，房企的傳統業務也在艱難前行。這份企業名單裡甚至包含了很多網紅大牌房企，其掌舵者屢次登上富比士富豪榜。

不久前，一位TOP10房企老闆給公司總部所在地的市政府長官發出了一封求助信，陳述公司的資金窘迫，房子不好賣了，請求政府伸出援助之手，希望金融機構能夠展期。在信件中，他提醒政府注意一個顯著事實：這麽多年，公司一直是當地的納稅大戶。

諷刺的是，八個月前，他們還在豪擲廣告費，一副“不差錢”的大戶形象。

常凱儀在一家中型房地產公司任部門負責人，他告訴《財經》記者，自己也接到了公司的裁員指令。不同的是，他這次扮演的是“裁員面談官”。由於市場趨冷，項目銷售現金回流有限，人員成本過高，他的部門被通知至少要裁掉三分之一。

經過詳細梳理，他開始逐一約談員工，告知這個遺憾的決定。約談過程中，他發現員工中有一個反差極大的現象。那些能力強的人往往二話不說，迅速接受公司安排，直接談離職方案，表現得瀟灑痛快；那些能力不夠強，平日大多在混日子的人，想解雇他們卻頗費周折。這些人先是盡可能爭取留下來，期望落空後就迅速改變訴求，希望獲得一個超標準的賠償方案。

“第一類員工希望保住最後的體面，第二類員工則希望抓住最後一根稻草。”常凱儀說。

幸存者

那些依靠實力或運氣留下來的人，只能通過加倍努力去對衝無所不在的不安全感。

林然和秦嶺一樣，剛剛經歷了一場轟轟烈烈的大裁員。不同的是，他被視為核心力量留了下來，但他並未因此興高采烈。幾個月前，曾經有獵頭找到他，說一家閩系房企為他提供了一個三倍薪水的崗位。林然猶豫了很久，因為擔憂做不長久而沒有接受。他本來想以此為籌碼，和上司談判加薪。想不到裁員風暴迅速逼近，別說加薪了，費了九牛二虎之力，才算保住了現在的位置。後來，他打聽到那家閩系房企如今也在裁員。

“我現在是走一步看一步，不去想未來的事情。”林然說。

這種複雜的幸存感正在許多房企的中層管理者中間彌漫。在與地產同行的一次私下聚會上，劉偉發現，今年圈內人對於職位、薪酬的預期比往年下降了不少。

劉偉在一家大型房企做人力資源管理。他發現，以前大家湊在一起，總愛相互推薦更好的工作機會。而現在，在職的人都在勸其他人，不要輕舉妄動，首要的是保住位子。

那些已經丟掉工作機會的人，也不再像過去傾向於等一個自己更心儀的崗位。在這次聚會上，他們中的大多數人表示，即使薪酬和職級比過去低一點，也願意嘗試。因為行情變了，可能越等越糟糕。

“今年的跳槽氣氛是這幾年最悲觀的。”劉偉說。

跑龍套

與成熟的職業經理人不同，許多應屆畢業生今年剛踏入地產行業，他們與這波地產裁員潮迎面相撞，陷入迷茫。他們中的不少人經過了校招的層層選拔，不料剛就業就失業，在房地產圈短暫地跑了一回龍套。

一位剛被裁員的校招生告訴《財經》記者，她入職不足五個月，因為畢業院校不是211而被裁，公司的官方說法是，這是優化人才結構的正常動作。事實上，不少開發商對人才的管理還處在初級階段：在行業高峰期大手筆招人，谷底期大手筆裁人，簡單隨意。之所以如此，一個重要原因是房企人力成本相比土地溢價和資金成本，在公司總成本中的比例太低，這導致開發商對人才的重視程度遠遠不夠。

個別房企已經提出要提高人才招聘標準，但這僅僅停留在口號階段。標準的提高不代表人才管理的更新，人才需要深度加工與培養，而非只是拿來主義。

“以招聘而不是以培養為主導的人才策略注定會失敗。”一位房地產界的資深人力資源專家對《財經》記者說。前者公司和員工的關係是交易關係，如同“一夜情”；後者是共生關係，如同“婚姻”。而中國開發商對待人才的態度大多是前者，是短視的。

業界對校招生持長線培養觀的公司有萬科、中海、龍湖。這三家公司有相對成熟的人才培養體系，它們的校招計劃維系多年。早年，它們學習外企思路，比如惠普之道，鼓勵員工長期服務，因此要為員工成長買單。但它們的這一人才觀念目前也在改變。

因此，地產新人在入行前，除了要看薪資待遇、企業成長性，還要結合行業大勢。鮮有應屆畢業生具備這樣的能力。

刹車

房企裁員風暴中，有不甘、有堅強、有眼淚、有憤恨、有理性，也有自欺欺人。

接受《財經》記者採訪的許多從業者中，不論是像秦嶺那樣被裁掉的人，像林然那樣僥幸逃學生的人，還是像常凱儀那樣不得不動刀子裁別人的人，都表達了對房地產後市的迷茫感，房企職場生存的不易感，以及對這場裁員風暴幾時結束的未知感。但他們都忽略了一件事：在行業入冬時，企業要生存，必須為自己儲存能量。

麥肯錫谘詢團隊是不少大型房企老闆的座上賓。麥肯錫有一套著名的“不晉則退”用人理論，建議公司盡早裁掉那些排名最後10％、25％或33％的人員，為了雇傭更廉價的新勞動力，甚至要忍痛裁掉那些經驗豐富且對公司忠心耿耿的老員工。麥肯錫認為，老員工所消耗的成本高於新員工，而他們之中很多人的績效並無差別。

這一輪房企大裁員不是史上第一次，它的不同尋常之處在於，裁員不僅是為了節省成本，改善現金流，還伴隨著業務架構的調整。

2008年，受金融危機影響，中國開發商拉下過裁員閘門，但那時許多公司裁撤的是業務支持性崗位，以虛職更多，很少涉及主體業務部門。這是一種被動應對大勢的收縮。

2013年－2014年，開發商們第一次向設計、行銷、投資等業務部門動刀，開始減員增效。那時的裁員特徵是：一半是海水，一半是火焰。有老牌公司在裁員、收縮，也有新秀企業在加速擴張、招人，被裁掉的人可以迅速轉場。

對房地產專業的重視也在分化。四五年前，旭輝、陽光城這類閩系房企積極加倉買地，龍湖開始重視市場與客戶研究，融創和碧桂園的管道行銷建設被提到高位。而當前這一輪房地產裁員與調整，更像是前兩年地產空前大繁榮下的收縮，是部分房企戰略潰敗的產物，也是企業大刹車時的甩包袱，這足以將很多地產從業者打回原形。

在本輪調控之前，央行從2014年開始接連降息、降準，貨幣如潮水般湧入房地產，催生了一輪地產盛世。許多開發商被巨量的資金巨浪抬上高位，行業又迎來一個閉著眼睛也能賣房的時代，對人的需求空前膨脹。

此後，一些開發商開始加速快跑，用資金堆規模，用人海戰術堆銷售額，卻不追求產品更新創新，不在乎組織是否進化，也缺乏市場敬畏，對人才專業性的尊重在降低。但這一過程中，很多年輕人也迅速走上管理崗位，實現了業績狂歡、職業騰飛、個人財務自由。

房地產從業者的門檻也在變得模糊。過去幾年，健身房教練、餐廳服務生、理發師、空乘人員、非知名演員都趕來賣房子，擠進了地產圈。

“地產人最愛犯的錯，就是錯把市場大勢當成自己的能力。”一位地產從業者說。

2016年9月30日，新一輪調控啟動，一路加碼，延續至今，去年底以來，售樓處開始降溫，行業氣氛由樂觀轉向悲觀。此刻，刹車是第一位的，裁員與業務調整，是這輪寒冬中，開發商甩出包袱、力保生存的第一步。

除了裁掉那些產能過剩的一線人員，管理層也在裁員隊列。開發商意識到組織架構要扁平化，許多部門中間層級的管理者被清除出去。核心目標是，對市場反應更快，業務效率和人員單產更高。

“現在裁員很凶猛的公司，哪一個不是前兩年瘋狂擴張的？”上述地產從業者說。危機感之下，人人平等，任何一個崗位都可能被衝擊。

過去幾年的市場行情，揠苗助長了很多地產公司。現在，它們回到了原形。

洗牌

這一次，被裁掉、被整頓出去的人，合適的再就業機會更少。多位地產獵頭告訴《財經》記者，逆勢大擴張的公司目前很少，此刻還在社招的地產公司，要麽是地方國企，要麽是一些中西部的中小房企。“現在跳槽，基本上不可能加薪，不降薪就很不錯。”

地產行情變化，房企需要經營戰略更新，人才隊伍也需要洗牌和更新。

兩年前，常凱儀被公司調到廣州，在項目工地上待了很多天。在那段時間裡，他看到他的很多同事，每天在項目上並不忙，常常炒股看大盤，聊天，喝茶，無所事事。他心生感慨：這些人毫無進步，但是碰上了好的市場行情，怎麽做都賺錢，所有人都是公司的功臣。

思考未來對地產職業經理人來說太難了，因為未來充滿了不確定性，但也只有不斷思考如何與時俱進，才可能讓自己成為那個不會被輕易取代的人。

房地產職業經理人大致可以分為三類。第一類是技術派。這類人出身於工程、設計、行銷、投資等房地產專業背景，一技傍身，專業主義至上，大多數不屑於辦公室權鬥，往往也難以坐到高位。過去，這類人才領略到了自己的高光時刻，在不同階段成為各家房企爭搶的熱門人才。

第二類是忠臣派。這類人要麽很早就加入公司，要麽在老闆或管理層起步時就展示了自己全方位投入的能力，忠心耿耿，經過時光的洗滌，成為公司文化的底色。不同的階段，他們在公司的“壓艙石”與“改革障礙”兩大角色中不斷切換，但是，他們始終是老闆信任的人。這類人能夠坐到高位，但他們的風險是，被公司同化得越強，一旦人事變故，融入外部環境的能力也越低。他們是市場成色不足的職業經理人。

第三類是權謀派。這類人善玩權力遊戲，他們研究怎麽管理人、安置人，懂得站隊與組隊，對如何使用與捍衛權力得心應手。在業務上謀篇布局，有不錯的視野與高度。這類人屬於管理型人才，但往往年歲漸長，知識架構與能力體系需要更新。當房地產新時代來臨，他們很可能是洗牌的重點對象。

房地產資本時代已經在快馬加鞭的路上，金融資本正在房地產行業索取越來越多的話語權。比如中國平安入股華夏幸福，並派駐高管人員，對業務提出新設想。

“現在開發商對人才的資本運作能力要求越來越強。”房企人力資源官劉偉說。

一批向金融資本效忠的房地產職業經理人可能成為明日之星。他們具有更強的財務背景與金融屬性，高度順應資本的意志，考慮問題更加金融角度與資本偏好，更適應房地產進入存量時代後的需求。

劉偉感慨，地產人總是周期性痛苦，對這個行業又愛又恨，但“地產人離不開這個行業，因為在地產待久了，又怎麽能接受其他行業的薪酬呢”？

（應受訪者請求，秦嶺、常凱儀、林然、劉偉皆為化名）

作者為《財經》記者,本文將刊於2018年12月10日《財經》雜誌