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地產野心家世茂:被融創等超越後,要花2000億瘋狂買買買

文 黃瑩

編輯 成靜衛

今年房地產行業的“野心家”非世茂莫屬。

2019年1月底,世茂地產二代許世壇被推上家族企業權力的高峰,從父親那裡接過了世茂房地產總裁的帥印。

此後,世茂並購拿地的熱情越來越高漲。今年以來,先後完成對泰禾、明發、萬通、粵泰十多個項目的並購,累計斥資近200億元。在世茂2019年第一季度業績會上,許世壇還表示,(並購)不止於此,很多項目還在談,收購貨值接近2000億元,接近全年投資計劃的七成。

世茂想要急速擴張的野心顯而易見。

這不是世茂第一次冒險。2013年,世茂也曾如此激進,但隨後在2015~2016年迎來成長的陣痛,營收躊躇不前,被融創、綠城、龍湖,甚至王振華的新城控股等超越。

世茂這輪瘋狂是為什麽,會不會重蹈覆轍,跌入“同一條河流”,都還不好說。

01

掉隊

世茂是以“激進”著稱的閔系房企之一,目前在香港和內地分別擁有世茂房地產(0813.HK)及世茂股份(600823.SH)兩家上市公司。

世茂房地產是世茂集團內最大的地產業務平台,主要從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務;世茂股份則從事商業地產的投資、開發和經營。

世茂創始人許榮茂上世紀80年代在香港和深圳做紡織品加工及出口外貿,1989年開始進軍房地產行業,開發了赫赫有名的北京紫竹花園、亞運花園等,在北京大獲成功後,他轉戰上海。在許家印、王健林還寂寂無名之時,許榮茂就是國內地產大王,擁有百億身家。

2019年初剛剛接掌世茂房地產帥印的許世壇生於1977年,是許榮茂的兒子,“世茂”兩個字就是從兩個人的名字中各取一字而來。

許世壇外表溫文爾雅,但喜歡用戰爭來描述自己的工作。他2000年進入世茂房地產,分別自2004年11月及2008年4月起出任公司執行董事及副主席,負責運營和銷售。

2013年世茂以670億的銷售額,躋身行業TOP10,是許世壇成為公司高管後打的關鍵一仗。

當時,由於產品滯後、銷售不佳,世茂房地產陷入銷售瓶頸。為扭轉局勢,2013年,許世壇帶領世茂確立了“高周轉、快去化”的開發模式,並將此前12~15個月的開發周期縮減至9~12個月。

此舉收到實效,積壓的庫存開始被快速出清。2013年,世茂的銷售額達到了670億元,位居房企第9名。

2014年,世茂以707.8億元的銷售額位居行業第8名。雖仍然在TOP10 ,但世茂的發展速度已開始偏離許世壇預期,因為這一結果和他在2014初定下的800億銷售目標,相差近100億。高速增長的副作用不知不覺中開始顯現。

業績好沒人敢挑毛病,業績不好聲音就出現了。當時公司內很多人就質疑:為了規模增長不停建房子,但有些產品並沒有經過充分驗證,只是根據市場經驗到處複製,形成了大量庫存。

2015年初,曾協助許世壇讓世茂房地產衝進行業前10的功臣——行銷主管蔡雪梅從世茂離職,也留給外界無限遐想。

之後的一年,世茂顯得較為低調、保守,對外口徑變成了“今年不制定銷售目標,而是對回款率和利潤率重點考核”。

2015年~2016年,世茂分別新增土地儲備為289.1萬平方米和396萬平方米,拿地速度明顯下降。

世茂房地產2015年業績顯示,當年世茂累計實現銷售670.4億元,僅完成全年720億元目標的93%。世茂自此跌出行業前十。

然而,世茂的保守卻挑錯了時間。

2016年,在經濟下行、貨幣寬鬆、土地供應下降以及房地產救市政策的刺激下,房地產市場深度反彈。其他房地產企業迅速跑馬圈地,抓住了發展良機。

2016年,世茂合約銷售金額為680億元,較上年僅增長1%。這一階段,同行平均增速達到27%。當年,我國千億房企達到12家,世茂排名滑落至第16名。

2015年~2016年,世茂房地產扣非後歸母淨利潤也連續兩年下跌。

世茂將這失去的兩年定義為主動調整。“我們前兩年增速太快,負債太高,庫存太多,利息也上去了,工程質量也沒控制住。”許榮茂反思說。

2017年初,知乎上有一個網友發帖,“世茂集團和XX相比,哪個更好?”有網友在下面留言:世茂的老闆缺乏分享精神,缺乏對職業經理人的基本信任……你能想象2016年世茂內部員工報銷壓9個月才放款麽?你能想象一個異地補貼壓9個月不給報銷嗎?

02

追趕

兩年後,世茂迎來轉變。

2017年,世茂開始強調增長,對外公布的銷售目標大幅提升。當年,世茂加速拿地,並向三四線城市下沉。2017年世茂在18個城市獲取土地,其中三四線城市有8個。到了2018年,世茂在43個城市獲取土地,三四線城市的佔比約30個。截至今年前5月,據不完全統計,世茂進入的城市已經增至97個。

與快速拿地配套匹配,世茂展現出較強的融資能力。

2019年3月26日,世茂房地產在2018年度業績發布會上表示,世茂通過創新融資等方式,全年融資成本控制在5.8%。

2018年至2019年初,世茂房地產陸續完成總額達128.6億元的公募債及私募債續期,利率為6.5%至6.9%,為當時的最低利率之一。

境外融資方面,世茂房地產2018年曾動用了高級票據、點心債、銀團貸款等多種工具。

除了較低的融資成本,世茂手裡還有相對充裕的現金。

過去幾年,世茂賣掉了大部分滯重庫存。公司2018年年報顯示,報告期內,世茂實現回款1374億元,同比大幅上升70.4%,截至2018年底,账面現金495.8億元,同比上升50.2%,未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元。

許世壇曾公開表態,2019年世茂房地產銷售目標是2100億元,其中40%的銷售回款將用來拿地,也就是說將拿出840億元用來購地。

從2018年年底的账面現金、未動用的融資額度以及新增融資來看,世茂今年可動用的現金超過千億,世茂有一千個理由去“買買買”。

03

機會

在世茂跑馬圈地之時,大多數房企的日子並不好過。

2016年下半年以來,樓市在經歷了一輪野蠻生長後,各類房地產市場調控政策層出不窮,融資渠道全面收緊。

恆大研究院數據顯示,截至2018年上半年末,房企主要有息負債餘額達19.2兆,而2018年下半年~2021年是房企有息負債集中到期高峰。

2019年,在房地產融資中火爆一時的房企資產證券化(ABS)產品亦收緊,多家房企的ABS項目處於中止審核狀態。

資金是房企的血液,融資艱難導致房企資金壓力巨增,尤其是那些在前幾年迅猛發展的房企,一度陷入“賣地自救”的窘境。

以泰禾為例,2012~2018年,泰禾集團的營收從26億元攀升到309億元,6年時間內翻了近11倍,歸母淨利潤從3.44億躥升至25.55億,漲了將近7倍。但從現金流看,2012~2017年,公司經營活動產生的現金流淨額大多是負數。

賺的遠沒有花的多,如果企業沒有很強的融資能力,後續發展很容易出現問題。目前,泰禾就已經開始對一些項目進行收縮調整,賣地求生。世茂集團成了最大的買家。

5月17日,秦禾集團公告擬向世茂房地產轉讓多個項目的股權,包括:東恆海鑫20%股權,股權+債權的總對價為4.44億元;增城荔濤、增城荔豐51%股權,總對價32.05億元;順德中維30%股權,總對價3.23億元。

泰禾們所遇到的困境為世茂提供了千載難逢的拿地機會。

由於今年土地價格處於高位,房企如果通過招拍掛拿地開發賣的話,賺錢不易。在世茂2018年年報業績發布會上,許世壇直言“公開招拍掛的土地有點貴,看不太懂,有點驚訝”。

但因為泰禾們購地的時間早,在價格上相對佔有優勢,如果是並購成本將降低很多。

同策研究機構總監張宏偉在接受媒體採訪時表示,公開市場很多成交地塊的利潤空間壓縮到3%~4%,甚至是不賺錢的,而收並購市場中,一些項目還能達到8%~10%淨利率,還是一個比較合理的利潤空間。

在許世壇看來,現在是並購的好時機。相關人士透露:世茂選擇合作項目時,主要會聚焦項目質量、利潤率及銷售周期,淨利潤率需要達到10%或以上。

04

隱患

房地產行業不確定因素太多,世茂抓住的是金元寶,還是燙手山芋,現在還不好說。

公開市場拿地貴、條件嚴苛,大家都在並購上打主意,留下的好項目越來越少,雷越來越多。

一位從事房地產開發的行業人士告訴市界,世茂拿的項目中,有些是“搞不動”的項目,裡面利益牽涉複雜,可能是無解的。

此外,目前世茂瘋狂拿地,押寶三四線城市,在當今的房產環境中無非是“賭一把”,風險不會小。

西部世茂員工王冶告訴市界,目前很多城市都是新項目,像雲南昆明項目都才剛開始,這邊以前都沒有聽說過世茂的名字,在當地認可度不高,工作過程中遇到了很多困難。

在快速擴張過程中,世茂頻繁登上“黑榜”。

3月30日,福建電視台報導了平潭世茂星天地業主投訴事件,原因是樓房存在嚴重的質量問題:走廊和商鋪出現嚴重滲水,商場內多家商鋪存在牆面開裂,地基嚴重下沉。

4月8日,濟南市城鄉建設委員會公布白馬山房地產開發項目(世茂原山首府)22#樓存在嚴重安全隱患,違反相關規定。建設部門為山東世盈置業有限公司,為世茂集團子公司。

5月28日,鄭州市城市管理局通報處罰世茂房地產旗下的河南世茂海潤置業有限公司及公司法人孫岩,罰款金額高達298.75萬元,原因包括施工圖設計文件未經審查擅自施工、建設項目必須實行工程監理而未實行工程監理等等。

五年前,世茂的凶猛擴張引發工程質量難以控制、負債太高等問題,迫使公司進入兩年調整期。如今,世茂卷土重來,這輪“大躍進”最終將呈現出什麽形態還未可知。

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