世茂房地產：上半年銷售額增近四成，預計超額完成全年目標

8月27日，世茂房地產控股有限公司（世茂房地產，00813.HK）在香港發布了一份亮點頗多的“期中成績單”。今年上半年，世茂合約銷售額達1003.4億元，同比上漲38.7%，毛利額同比大幅提升28.9%至170.2億元，毛利率保持在30%以上穩定水準。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，今年排名前20位的房企平均增速在12%左右，世茂依然保持了近40%的高速增長。他還估計，世茂上半年已完成全年銷售目標的47.8%，下半年將繼續加快新獲取項目的轉化效率，有望超額完成全年目標。世茂集團董事局主席許榮茂表示，前瞻性的戰略思維、區域深耕的不斷深化以及產品力的協同發展，將為世茂未來有品質高速發展賦予動能。

前三季度銷售額或將與去年全年持平

對世茂下半年的預測，許世壇言之有據。根據此前世茂房地產發布的公告，今年前七個月內，該集團的累計合約銷售總額約為人民幣1203.7億元，累計合約銷售總面積約為669萬平方米，較去年同期分別上升42%及28%。許世壇透露，根據目前的銷售情況來看，8月預計能實現200億以上的銷售額。

世茂房地產發布中期報告

也就是說，在7月和8月這樣的房地產傳統淡季，世茂仍維持著較高的銷售額。

世茂集團首席財務官丘鈞山表示，世茂2019年全年可售資源為2229萬平方米，全年銷售貨值超4000億元，即便按照保守53%的去化率，集團已經可以完成2019年初制定的2100億元的銷售目標。

許世壇對今年的“收成”明顯更樂觀一些。他表示，去年全年銷售額是1700多億，三季度希望達到700億，據此估算，今年的前三季度的銷售額有望接近去年全年。

“我們今年上半年新增貨值中，預計三分之一可以作為今年的可售貨值，大概是800億元，其中我們希望賣掉一半，也就是400億，而這400億是不在2100億的銷售目標內，所以我們今年的業績預計還不錯。”許世壇表示。

七成新增貨值靠“合作”，下半年更謹慎

公告顯示，2019年上半年世茂獲取土地60塊，土地總價約788億元，新增權益前貨值約2500億元，其中，一、二線城市新增貨值為1700億元。下半年可售貨值中，80%位於具備較高經濟發展水準及旺盛需求的一、二線，和強三四線城市。

“2500億的新增貨值是截止到6月的數據，目前這個數字已經超過3000億。”許世壇表示，全年可售貨值預計可超4000億。“我們上半年70%的新增貨值是與其他開發商合作得來的，我們打開了一個更大的平台。”

即便是對未來有著樂觀的期許，世茂在投資上始終保持穩健謹慎的態度。“世茂上半年已經用掉了70%的投資額度，市場的不確定因素在增加，風險也在加大，接下來會更謹慎。”投資額度取決於銷售回款。許世壇表示，世茂基本上會用50%的回款來購地，因為一般開發商的回款率在80%左右，50%等於銷售金額的40%左右，這樣才是比較合適的。

深圳世茂深港國際中心效果圖

公告顯示，世茂上半年實現回款813億元，同比大幅上升47.8%，報告期內账面現金為522.3億元，未動用銀行及交易所等金融機構融資額度約為人民幣400億元。

另外，除了投資上的“合作”，主動尋求合作降低權益比重，是房企平衡風險控制和規模增長的通用做法。許世壇表示，前幾年世茂的權益比例較高，維持在70-80%，但風險太高，現在可能會尋求更多的合作，將權益比例降到60%或60%以上。

美元債額度用完，香港項目去化可對衝貨幣貶值風險

除了豐厚的土儲外，充裕的現金流也是許世壇的信心所在。在今年7月12日國家發改委發布房地產企業美元債收緊政策之前，世茂的美元債額度“基本用完了”。

“關於融資，我們比較具有前瞻性。今年7月份發了10億元的美債，外債資金還算寬裕，另外我們還做了一個100億的銀團，也是在7月中旬批了。”許世壇表示，今年大的融資基本上已經結束了，當然內地的融資比如項目融資、開發貸等傳統性的融資還是會有，融資上沒有太大壓力。

另外，受中美貿易戰影響，人民幣持續貶值，有投資者提出針對外債比例世茂將如何做好對衝，許世壇表示，人民幣貶值對公司短期會有壓力，但中長期不會有太大影響。他解釋稱，世茂已經做了一部分美元的對衝，另外在香港提前布局了一些資產，包括預計明年三季度開業的香港東湧酒店，明年四季度的兩個住宅項目開盤。住宅進入銷售階段之後本身對外債就是一個對衝，實際的外債敞口並不大。因此預計人民幣貶值對公司不會有太大影響。

上市時間主要考慮估值，毛利行業領先

關於酒店和物業上市時間定在2021年，許世壇表示，酒店和物業的上市都不存在什麽障礙，主要是考慮估值。

“酒店、物業這幾年一直高速增長。預計今年酒店有20多億的營業額，明年希望超過30億，後年希望超過40億。因為我們的毛利應該全行業最高的，應該是第一名，第一名的毛利再加上營業金額足夠大，上市的時候應該估值會好一點。”

“我們物業通過和海量的合作，管理面積超過1億平方米，希望2021年簽約物業能超過3億平方米。以每戶100平方米來算，3億平方米相當於300萬戶，如果一戶3個人，服務的用戶接近1000萬用戶，估值也會更好一些。” 許世壇充滿信心。