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房企債務壓頂: 泰禾的“活下去”之戰

本報記者 祁三連 實 習 生 卜筱溪 北京報導

“我們和泰禾絕對不止兩個項目的合作,實際上合作範圍要比現有的大很多,陸續會有更多的項目收購。”3月26日,世茂房地產控股有限公司(以下簡稱“世茂”,00813.HK)副主席、總裁許世壇在世茂2018全年業績會上說。

許世壇這番話背後意味著,泰禾集團除了近期已經公告轉讓的五個項目部分股權,它還將繼續向世茂轉讓更多項目。此前,有消息稱,泰禾集團對外拋售的資產包中多達12個項目,總貨值超600億元。多位泰禾內部人士也向21世紀經濟報導記者證實了該信息。據知情人士透露,在泰禾對外拋售項目信息披露後,有不少買家尋求合作。不過,泰禾集團董事長對買家選擇很有標準,要求“門當戶對”。

顯然,被評價為閩系地產中“清流”的世茂在黃其森眼中是“門當戶對”的買家。但是,如何“活下去”才是擺在黃其森面前最重要的功課。

根據東方金誠出具的《泰禾集團:主體及相關債項2018年度跟蹤評級報告》顯示,從公司債務期限結構來看,以泰禾集團現有債務為基礎,在考慮債券提前回售情況下,泰禾在2018年4-12月、2019年和2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元,存在集中償付壓力。2018年的三季報顯示,泰禾的負債總額高達2052億元,資產負債率達到84.7%,短期借款188.8億元,一年內到期的非流動負債高達457.93億元,長期借款及應付債券合計788.36億元,短期借款與一年內到期的非流動負債之和為貨幣資金的3倍。

這位在地產界以高杠杆著稱,且尤其擅長並購的金融高手,如何安然度過2019年,是目前行業內最為關注的事情。

泰禾“拋售”資產包

3月以來,不少房企已經公布2018年業績報告。泰禾集團的業績預告寫到,2018年歸屬於上市公司股東的淨利潤23.42億元至29.74億元,比上年同期增長10.24%-39.99%。

因大股東質押全部股權融資以及泰禾集團拋售資本包和北京項目降價行為,泰禾集團資金鏈引起外界關注。3月25日早間,泰禾集團公告稱,公司就具體地產項目與其他機構或地產公司合作開發,屬於正常的經營行為;根據具體地產項目運營情況,與其他機構或地產公司合作開發,目的是為了提升地產項目品質,加快項目開發建設進程,為正常業務,符合行業管理; 對於具體合作項目,根據相關規則要求,交易確定後達到信息披露標準的,公司將及時履行信息披露義務。另外,泰禾集團還在公告中提及,公司已足額準備了專項資金用於“16泰禾01”的還本付息,不存在兌付風險,公司到期債券的兌付情況以公司在深圳證券交易所固定收益品種業務專區發布的債券兌付公告及實際兌付結果為準。這是一筆將於3月28日到期、發行量為30億元的債券融資。

3月22日晚間,泰禾集團公告,全資子公司杭州泰禾向上海世茂全資子公司上海煦曉轉讓杭州泰禾持有的杭州藝輝商務谘詢有限公司51%股權,股權對價為3.79億元。本次交易前,杭州泰禾持有杭州藝輝100%股權。

3月25日晚間,泰禾再發公告,全資子公司將向世茂房地產全資子公司轉讓南昌茵夢湖項目51%股權,總計代價18.05億元。交易完成後,泰禾將間接持有茵夢湖項目49%股權。

無疑,這是泰禾拋售資產包的前奏。許世壇在其3月26日的業績會上稱,在泰禾對外出售的12個項目資產包中,世茂從中優先挑選了數個項目,挑選的標準是:項目位於世茂長久比較看好的城市,土地價格也不高。許世壇認為,泰禾拿地比較早,地價跟今天比還是有優勢的。

除此之外,21世紀經濟報導記者統計,泰禾集團還分別於2018年3月31日轉讓了天津金尊府項目100%股權,2018年12月14日轉讓泰禾分別持有的三家公司100%股權。

房企面臨還債高峰

調控高壓之下,房企還債高峰正在到來。

同策研究院監測數據顯示,在假設沒有新增債券發行的情況下,2019年起,到期債券規模已經出現同比翻倍的情況,達到3783.13億元。到2021年,到期債券達到近年來峰值6901.68億元。由此可見,未來三年內,房地產企業的還款壓力將逐漸加大。此外,債務額度水準以及組成結構直接影響企業的融資意願與融資壓力。根據2018年中報的公開數據,監測的40家典型上市房企中,部分負債壓力大的企業淨負債率突破190%,速動比例低至0.425,中期報告時账面現金無法覆蓋一年以及一年之內到期的短期負債。

泰禾就是還債高峰中的典型房企。在過去幾年間,為了加杠杆擴張,泰禾集團窮盡各種途徑融資。2018年半年報顯示,負債結構方面,銀行貸款約309億,佔比約21%;公司債(3-5年)306億,佔比約21%;信託借款約613億,佔比約42%;資產管理約192億,佔比約13%;其他產品約51億,佔比約3%。

杠杆擴張背後是其淨負債率高企。據21世紀經濟報導記者統計,泰禾集團在2014年-2018年上半年,其淨資產負債率高達530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、342.14%。據其年報顯示,2014年-2018年上半年,泰禾集團營業收入分別為83.71億元、148.13億元、207.28億元、243.31億元、195.82億元;淨利潤分別為7.12億元、12.15億元、17.14億元、22.33億元、21.32億元。但拿地方面,泰禾集團卻尤為激進。公開數據顯示,2016年,泰禾集團共斥資400.22億元拿地,2017年拿地金額則高達509.9億元。

當龍湖集團董事長吳亞軍一直強調要對市場保持克制和敬畏之時,泰禾集團卻成為2016-2017年間,業內激進擴張的典型房企之一。公開資料顯示,2017年泰禾集團共計獲取36個優質項目,其中有30個項目是通過並購及購買資產的方式獲取。這一年,泰禾集團總耗資超過500億元。

2017年12月22日,黃其森放出豪言,泰禾集團2018年的目標是實現銷售額翻番,達到2000億元,負債率降到75%以下。此言一出,泰禾集團的股價就如同坐上火箭一般,一個月時間就從16元暴漲至43元,公司的市值從200億飆升至520億。

但顯然,黃其森這一目標隨著調控深入成為“水中月”。自2018年下半年開始,泰禾集團開始傳出裁員消息。

21世紀經濟報導記者在證監會房地產行業中選取市值最高的10家與泰禾集團進行對比。比較顯示,泰禾集團的資產負債率在行業內排名第5,但淨利潤及增速均處11家企業之尾。其中2018年三季度,泰禾集團淨利潤同比增長僅為1.11%,行業最高為金地集團132.21%;同期,泰禾集團淨利潤為14.44億元,而行業最高萬科A為1845.37億元。而泰禾集團的總負債情況在133家證監會房地產行業企業中,2016-2018年第三季度均為行業前十。

“在市場上行周期,2016、2017、2018上半年,泰禾集團發展是比較快,因為上行周期價格上漲比較快,市場對於比較高端的產品接受度比較高,所以泰禾集團可以迅速在各個城市進行擴張,包括比較激進地拿了一些地王。但是進入2018年下半年到現在為止,市場需求無法支撐銷售,包括之前通過高杠杆所拿到的高價地,在銷售層面遇阻。整個企業資金面就難免出現問題。”同策谘詢研究部總監張宏偉認為,對於泰禾集團,保持現有資產比保持現有的杠杆率和風險來講更重要,目前來說生存最重要,所以采取賣股權賣資產的方式保生存。目前來說,整個行業的調整趨勢還會繼續存在,並不會因為土地市場的好轉而改變。所以,泰禾集團出售股權的做法是比較明智的,先存活後發展。

針對泰禾集團高企的負債,泰禾集團相關人士認為,“並不需要擔心。公司目前有7000多億貨值,但才1000多億債務。”

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