融資收緊，房企尋找安全邊際 土拍市場降溫

經濟觀察報 記者 陳博

“今年企業拿地都更為謹慎。”一家大型房企廣深區域的“投資拓展”負責人向經濟觀察報表示。

謹慎的表現，直接投射到土地市場中。8月13日，廣州一次性出讓五宗掛牌了一個月的土地。其中一宗在歷經四次掛牌後終於以底價成交，兩宗的競拍樓面價均隻比起拍價高出60-65元/平方米。

這只是全國土拍市場變化的一個縮影。

“房企拿地更加謹慎了”

位於廣州花都區的鳳凰路地塊二期已經是第四次掛牌，去年11月及今年1月的兩次掛牌都因故中止出讓。

今年5月，鳳凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地塊第三次掛牌，出讓條 件 包 括 在 商 業 商 務 用 地（HX-HD1420-2地塊）不得建設及銷售住宅或商業公寓，但一個多月後遭遇流拍，廣州市花都區人民政府隨即發布公告稱，企業普遍反映商服用地開發難度較大。

7月12日的第四次掛牌，出讓條件再次簡化，無需再打包商服用地出讓，但增加了在用地範圍內提供1.2萬平方米住房由政府指定部門按3500元/平方米價格回購的條件。最終，8月13日，華潤置地以約25.95億元的掛牌起始價將該地塊收入囊中，折合樓面價約1.59萬元/平方米，低於前兩次的掛牌價。

與去年10月份鳳凰路地塊一期多達15家企業報價的熱鬧場面形成鮮明對比，廣州土拍市場發出低溫警報——房企的參與積極性不高，地塊溢價太空正在收窄。

距離廣州1800多公里，8月10日，山西太原八宗原被認為有望拍出“地王”的土地全部流拍。同一天，杭州臨安區的三宗住宅用地，均以底價成交，地價對應的保本房價與周邊新房價格基本持平。半個多月之前，上海掛牌一宗位於楊浦區內環內的宅地，因無一家房企報名，成為今年上海首宗市中心流拍土地。

中信建投證券發布的一份報告數據顯示，今年前7個月，300城總流拍宗數達到258宗，流拍率約6%，其中一線城市的流拍率甚至在二季度創下17%的最高值。而上一輪土拍周期最為低迷的2014年，平均流拍率也僅是4%。

一家大型房企廣深區域的投拓負責人告訴經濟觀察報，四大一線城市中，深圳的土地流拍較少。原因主要在於這幾年房企紛紛進軍深圳，深圳的商業用地和住宅用地本身供應量就不多，一旦在公開市場掛牌，還未在深圳布局項目的房企大多會去報名。

融資收緊限制住企業

中國指數研究院統計數據顯示，今年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5億平方米，同比增長30.4%。一二線城市的宅地推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市則同比增長32.9%。

這與2014年土地流拍潮的爆發截然不同。中信建投證券的報告指出，2014年土地流拍率高主要有兩個原因，一是土地供應力度減少，二是銷售市場低迷。但今年3月以來，新推出的宅地同比持續增長,　銷售市場穩定。

在上述大型房企廣深區域的投拓負責人看來，房企拿地趨於謹慎，首要原因在於融資環境的收緊。

2014-2016年間，采取與金融機構聯手的方式，“曲線”解決拿地的資金問題，這是大部分中小房企的做法。比如，2016年，龍光地產以140.6億元總價拿下深圳市光明新區的一塊“地王”，其背後的合作夥伴包括浙商銀行和平安大華基金。此前龍光地產也曾在深圳分別拿下白石龍和紅山“地王”，均是與平安大華基金合作。

不過，從去年開始，房企的融資管道正在全面收緊。一方面，銀行對房企信貸申請的門檻和監管進一步收緊，限制資信不足的中小房企和風格激進的高負債房企獲取銀行信貸。

按照中信建投證券提供的數據，今年前6個月，房企開發資金來源同比增長4.6%，其中國內貸款佔比同比下降7.9%，以銷售回款為主的其他資金項佔比同比增長6.1%。

另一方面，伴隨著不得將信託資金違規投向房地產領域的規定，以委託貸款、信託為代表的房地產非標融資正在減少。

與此同時，很多城市的土地進場門檻也愈來愈高。以深圳為例，近期出讓的土地大部分要從簽訂《成交確認書》之日起5個工作日內一次性付清土地款。部分可以選擇分期付款的，也要自合約生效之日起15個工作日內付清不低於成交總價50%的價款，余款1年內不計利息付清。

上述大型房企廣深區域的投拓負責人透露，現在拿地基本都是自有資金為主，資金的難題限制了很多房企。

“地價決定了項目的安全邊際”

除了資金難題之外，利潤率通常是房企拿地時，全盤謀劃後最為看重的一個因素。

“地價決定了項目的安全邊際，這是拿地時一般會考慮的第一關。”一家以開發中式豪宅聞名的房企投資發展部人士說，每次獲取招拍掛資訊之後，他所在的部門都會先完成地塊簡報，並針對地塊進行勘測，公司行銷部相關人員同步完成市調報告。根據調查的資訊製作出一份地塊初步篩選表格，判斷是否啟動，如若啟動，該地塊會立項。“拿地之前，我們都要進行一番測算，預判未來地塊上需要開發什麽產品、定什麽價位、收益率大概多少。”他說。

一名曾在一線房企從事過投資、市場研究工作的專業人士給出了更詳細的測算方式，房企一般採用假設開發法對地塊進行利潤推算。所謂假設開發法，就是按照地塊周邊房價倒算回地價，成本測算中通常會考慮土地價格、建安成本和稅費等幾個大指標。

按照中國的預售制度，開發商一般會將一年後的房價漲幅提前納入測算模型中，比如將周邊房價加上10%漲幅，再倒算回地價，觀察地價大概處於哪個水準較為合理。

據了解，當前，房企選擇一宗土地，後期利潤率的預判通常要達到12%以上，才算是比較合適的標的。

而中信建投證券指出，因2015、2016年地價大幅上行，很多地塊的後期盈利正在大幅收縮。2015年所獲地塊地價佔售價比重達29%，相比2012-2014三年間項目平均水準上升了11%，而2016年，這一比值進一步提升到38%，房企所獲地塊的利潤正在縮水。2017年，地價佔售價比還保持在38%，2017年的利潤太空有所改善,但當年的土地成本並未下降，“說明開發商去年的拿地策略已充分考慮政策持續性。”中信建投證券判斷，土地市場降溫的另一個原因，是銷售利潤率正在築底。

拿地動作分化

土地流拍率上升的背後，是開發商在土地市場表現的分化。

一部分房企明顯放緩拿地節奏，並將城市更新作為土地儲備的重要補充成分。比如時代中國，前兩年在華南區域斬獲不少高價地塊，今年3月份的業績會上，時代中國董事會主席岑釗雄曾給出2018年時代中國的買地預算——超過200億的錢，但截至今年6月底，時代中國買地總金額為61.15億元，不到200億元的一半。岑釗雄解釋，時代中國還有一堆城市更新項目作為補充，可貢獻的潛在土地儲備約1950萬平方米，預計下半年將有3-4個項目完成轉化。

佳兆業是以巨量城市更新項目作為土地儲備優勢的典型房企。截至2017年年底，佳兆業在粵港澳大灣區7城的土地儲備總建築面積為1292萬平方米，舊改項目的佔地面積高達2395萬平方米，差不多是土儲的2倍。2018年8月，僅有4個項目完成轉化。

上述大型房企廣深區域的投拓負責人稱，舊改的開發進度很慢，一般會影響企業短期內的新盤供應，這些房企通常沒有穩步發展的業績。

另一部分房企正在選擇“逆流而上”，這裡面的突出者包括提倡“逆周期”拿地的旭輝控股和龍光地產。在8月15日的中期業績會上，旭輝集團總裁林峰以廈門為例，解釋如何評判逆周期拿地的時機，當地價比高峰期下降30％，視窗期就出來了，如果城市經濟基本面沒有太大變化，這個視窗期就比較安全了。

7月底，旭輝以總價37.06億元，溢價率0.54%拿下浙江杭州蕭山區一塊宅地。

在龍光地產業績發布會上，龍光地產董事會主席兼執行董事紀海鵬表示，行業高點的時候，順周期賣樓，行業低點的時候，逆周期拿地。

2018年上半年，龍光通過公開市場形式新獲取項目24個，增加土地儲備總建面約645萬平方米。

按照上述曾在一線房企從事投資、市場研究工作人士的觀點，這兩年“限價令”的實施，致使房企在進行地價倒推時，很難得出較高的地價。

這也意味著，房企若想持續保持較強的盈利能力，只能選擇在政策限價範圍內仍可以保持較好利潤的土地。

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