房企拿地情況是房市變動的指向標。
熱得發燙的中國房地產市場到了一個十字路口了嗎？
近日，部分自媒體報導稱，合肥市某建案降價6000元/平米，房產局長親自前往調研。不久，房價便又回漲。據安徽當地地產自媒體稱，10月後，樓市遇冷，相關部門密集召集開發商開會，強調開發商要講政治，要對城市有信心，要拿地，不能降價，頒布了不能公開的政策。
安徽省某房企管理層告訴時間財經，文中的「某建案」是指泰禾集團的合肥院子。時間財經發現合肥市房地產管理局（以下簡稱房管局）官網的一則新聞動態顯示，10月24日上午，市房產局黨組書記、局長許道和先後調研了廬陽區「文泰院」和「半島公館」兩個項目現場。文中還有一張許道和局長在「合肥院子」項目現場的照片。
真的到了要救市的地步嗎？
隨著萬科鬱亮的一句「活下去」，並率先主動降價賠償，今年8月還在監管政策的韁繩下直衝向前的樓市，居然在「金九銀十」的寶貴時間歇了下來。樓市波雲詭譎，任何小的變動都牽動大眾熱切的注意力。
合肥市房地產管理局資訊綜合處回應時間財經稱：「媒體要這麼寫，我們也沒辦法，局長調研地方項目和房價沒有任何關係，不論是普遍的還是個別的。」
不讓降價？
合肥房管局局長親臨的「合肥院子」，是個有故事的地產項目。該項目位於安徽合肥廬陽區北二環，是泰禾集團在合肥打造的豪宅項目，因邀請明星章子怡親臨發布會等高調宣傳而廣為人知。
開場即巔峰的合肥院子很快跌了跟頭。9月下旬，備案價2.2萬元/㎡的合肥院子，突然降價到只賣1.6萬/㎡，平均降價6000元/㎡，因為豪宅面積較大，老業主一夜之間虧損上百萬，開始維權。「聽說售樓部都砸了」，某知名地產公司安徽銷售部曾安（化名）向時間財經透露，合肥院子之前的業界評論很高，價格高得離譜，所以首當其衝。
在合肥市房管局局長許道和調研房地產項目的官方報導中也強調，房地產開發企業要充分認識房地產市場健康平穩發展的重要性，規範銷售行為。
於是有自媒體表示，政府調控樓市不僅不讓漲也不讓跌，甚至有部分觀點認為，政府已經在開展救市行動了。
但時間財經致電「合肥院子」時，對方回應，這僅是一次促銷活動，並且活動在中秋國慶節後便停止了。此前合肥院子也發表聲明稱，「合肥院子此次是一次正常的節慶促銷活動，且只針對個別戶型，嚴格來說隻算是當前市場相對冷清情況的一個行銷噱頭」。是針對中秋國慶拿出個別戶型做促銷，降到1.5萬/㎡左右，但是支付方式嚴苛，僅限全款認購。
合肥市房地產管理局資訊綜合處也向時間財經表示，合肥市不存在房價下行壓力，首先並未看到相關降價事件，其次，即便降價也是市場行為，房管局只是按照政策行事，現階段並無不允許房價下降的相關政策。
不過，某知名地產公司安徽銷售部曾安表示，政府沒說不讓降價，每個建案都有自己的備案價格，只要不超過這個備案價格銷售，政府也不會過問。而備案價格規定的是不能超過的上線，並未規定降價下線。如果降價幅度太大肯定會引起已購業主的投訴，「業主直接拉橫幅」，導致政府不敢不管。
但曾安明顯感覺，「寒冬」來了，部分地產企業想降價，實現先發製人。
寒冬？退燒！
處於銷售一線的曾安認為，「現在整個房市像這氣象一樣，慢慢的寒冷起來，很多小地產公司都凍死了，大公司也會裹緊衣服準備挺過去。」都是嗅到了寒冷的氣息所以先發製人降價，以免整個市場完全不景氣的時候被動。「擔心公司把我給優化掉了，這段時間各大房企都在裁員。」
房產專家蔡為民10月下旬接受媒體採訪時表示，房企的降薪、裁員之潮，所發出的信號讓市場憂心，說明開發商們認為這波不景氣將維持一段不短的時間，為了節省成本、渡過難關，逼不得已只好裁員、降薪。與之相對的則是，如果開發商認為這段不景氣的時間不會持續超過半年，那麼就沒有必要採用「裁員」、「降薪」這種「傷感情」的方式。
房企拿地情況是房市變動的指向標。中國指數研究院數據顯示，2018年1-10月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交10760億元，同比下降11%，增速較1-9月回落2個百分點。
商品住宅成交面積也不容樂觀。克而瑞地產研究中心的數據也表明，10月份，監測的29個重點城市中，商品住宅成交面積為2302萬平方米，同比增長9%，環比下降6%，當月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水準。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓在11月的採訪中表示，從成交量上看，房地產市場確實出現了轉捩點，定價也有所鬆動，但整體降幅不大。
中原地產首席分析師張大偉卻並不認同。他告訴時間財經，10月拿地數據的環比變動並不具有參考價值。因為每一年都是10月數據不如9月，畢竟中秋和國慶長假基本集中在10月，放假期間相關部門是不賣地的。
就樓房銷售數據而言，張大偉也認為絲毫稱不上寒冬，「最多算入秋吧」。首先大局未動。根據國家統計局統計的中國2018年三季度國內生產總值看，房地產行業不論是第三季度還是前三季度，都實現了同比增長，增幅約為4%；其次，跨區域的大型房企銷售量還在增長，中國指數研究院統計2018年1月1日-10月31日期間各房企建案銷售額顯示，碧桂園、恆大與萬科3家企業銷售額均值為5325.9億元，同比增長率均值為18.9%，碧桂園突破六千億大關至6124.3億元，1000億至4000億元的企業共21家，銷售額均值為1617.2億元，同比增長率均值為62.8%。
當銷量還在上漲，降價便無從說起。張大偉表示，確實存在個別企業資金鏈緊張以及項目銷售困難導致降價，但是普遍來看，企業資金鏈並未緊張到普遍降價，畢竟除了北京等一線城市，全國而言銷售額仍在增長，只是增速有所減緩。
關於降價，明源地產研究院執行主編艾振強向時間財經表示，房價下降要分幾種情況分析。第一種是真降，第二種是看起來降其實幾乎沒有降，第三種是像萬科廈門的「白鷺郡」項目那種，前期跟業主說的規劃無法兌現，需要退錢的特殊情況。
艾振強認為，第二種情況相對較多。很多業主看到絕對值降了，就跑去維權，其實交付標準等不一樣。但是對於維權者來說，鬧一鬧能得到好處，大多房企想儘快息事寧人，便會給點好處給業主。
真降的也並不是沒有，但艾振強表示，這是因為過去幾年日子太好過了，很多房企老闆野心膨脹，拿了大量的地，而且是高價地，槓桿很大，導致現在現金流緊繃，融資困難，急需回籠資金紓解困境。
據新京報統計，2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止/終止，涉及融資規模超過650億元。此前，人民網有消息報導稱，證監會官員保薦機構專題培訓會議上指出，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。這意味著通過再融資募集的資金將不能用於補充流動性資金、拿地以及償還貸款。
僅就合肥一城而言，某不願具名的置業顧問對時間財經表示，有優惠，但不存在普遍性降價，只是「房子賣得慢了」，「金九銀十」表現寡淡。前文所言的合肥院子是打響合肥房地產降價的第一槍，但他認為合肥院子降價更多的是「合肥院子」產品品質不值這個價格，導致銷量不好，從而不得不降價促銷。畢竟，同在合肥，並且售價更高的融創壹號院已經賣完了，也並未降價。
張大偉和艾振強均認為，之所以市場會有「寒冬」來了的說法，是因為之前房企日子太好過了。「高燒50度，現在降到40度了。」張大偉說：「短期的3個月內，房市繼續退燒，秋意漸濃。」（時間財經 陳世愛）
「時間財經」微信號btimecaijing
加我進群，和大佬暢聊財經熱點事
轉載本公號文章請留言，轉載時請在文首註明來源和ID，同時請勿刪除文中時間財經（ID：caijingbtime）字樣，否則將追究其法律責任。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室