不論是對老百姓還是政府來說，穩步上漲的房價是符合多方利益所在的，這個毫無疑問，是大勢所趨。所以，目前如此嚴格的限價，不會長久維持。
來源：曉樓市（微信號RDailyCN）
作者：王曉晨
過去三年，房地產市場經歷暴漲、政策乾預、又急速降溫，幾乎可以算是有史以來變化最大的一段時期，而變化，往往就意味著機會。
一方面，2016年10月政策前房企拿的眾多地王項目，現在基本都被套著。地王被套導致現金流吃緊，最後逼得企業降價跑量來回血。另一方面，限價政策也成為剛需的福音，因為有些地方限不限價可能沒什麽影響，但有些地方如果沒有限價的話，一定不是現在這個價格。
比如合肥有一個建案，每賣1平米虧6000塊，一套100㎡房子就是虧60萬，但為了資金回流也得硬著頭皮賣，並且它家旗下有不少項目都是不賺錢的，或多或少虧一些。
又比如鎮江還有一個建案賣9200元/㎡，旁邊不到1公里多點的地方賣19000元/㎡；上海青浦一個項目馬上開盤，比二手房每平米便宜10000塊！所以限價對剛需來說，確實是一個好時機。
一、地王誕生
2016年8月2日，合肥市新站區XZQTD197號地塊拍賣現場，安徽本地最大房企文一地產與本地國資委旗下的皖投置業激烈競價，經過一個多小時的鏖戰，文一豪氣乾雲的再次舉起號牌，最終以14.1億元的總價鎖定勝局，成交樓板價9614元/㎡，溢價率達302.86%。
超過300%的溢價率，說明這個最終成交價格比起始價翻了4倍。而一些外來的品牌房企如萬科、保利、和昌等，則基本在後半程觀戰，成為看客。
這塊地位於合肥市新站區文忠路與學府路交口西北角，也就是現在的文一·錦門學院裡項目，其時地塊南側的朗香書院高層首開備案價為8800元/㎡，北面的當代未來城均價在5500-6000元/㎡。
地價比周邊兩個建案的房價還貴，典型的麵粉貴過麵包，地價與房價嚴重倒掛。這樣的奇景，在2016年10月份以前比比皆是，號稱“樓市四小龍”的合肥市，便是其中的高發地區之一。
樓市既已如此瘋狂，那便“滅亡”不遠了。
2016年的國慶節前夕，最高層定調，一聲令下，由北京最先吹響樓市調控的號角，隨後天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山等11個城市跟進。再後來，限購、限價、限售、信貸收緊等多舉措手段成“燎原之勢”，全國樓市熱度瞬降至冰點。
如今，前文提到的兩個項目，朗香書院已於2017年6月售罄，售罄時價格10300元/㎡。當代未來城在2017年12月售罄，售罄時價格11000元/㎡。
而地王項目文一·錦門學院裡早已開盤，雖然土地成交樓板價高達9614元/㎡，但目前售價僅10500元/㎡。
二、房價與樓面價的關係
這裡首先說兩個問題，一是土地樓面價，二是地價和房價的關係。
樓面價，我覺得最簡單的解釋就是，把土地的十幾億總價款項攤到每平米房價裡的價格。
房價與土地樓面價的關係，大約是2倍的關係，頂多上下再浮動個10%，即1.8~2.2倍。就是說：房價=樓面價x2，可以簡單粗暴的這樣理解。（這個估算方法裡麵包含了開發商要賺的利潤，並非保本售價）。
這裡我簡單做了一張表，是一塊土地的投資測算基本指標與效益分析。不過土地的投資測算是一項比較龐雜的事情，沒辦法隻字片語間說明，且由於數據涉及商業機密，所以數據是經過處理的，列出表格如下：
從這張表中我們可以看出，該建案是全盤9個億貨值的小項目，房地產開發商投入金額是6.98億，最終房子賣光後再減去稅費，收益7768萬，利潤率12.79%。其中，土地總成本3.96億，佔總投資額的57%。
所以對於一個房地產項目而言，總貨值=投入成本+稅費+利潤。假設先不考慮利潤，稅費的絕對值和投入成本相比非常懸殊，所以投資成本佔決定性作用，而土地款在總投入成本中，約佔一半。
三、賣一套虧一套的建案
工作關係，2017年全年往返於上海-合肥幾十次，最早去新站區調研是2017年初，當時當代未來城賣9000元/㎡，地王項目「文一·錦門學院裡」賣10500元/㎡。
整個片區被當代壓價壓的很厲害，當然，有些建案以及地塊，是比當代位置更好些的，不能完全拿來對比，但是地王項目很難受是真的。
當代價格這麽便宜，主要就是土地便宜，一方面是拿地早，當代是2015年拿的地，地價只有1666元/㎡；另外一方面有勾地因素，在此不展開。這個價格的土地，基本房子賣個6、7千塊錢，利潤就很不錯了。最終當代在2017年12月售罄，售罄時價格11000元/㎡。
後來華潤、綠都、皖投都在這附近拿了地，樓板價均在7000塊以上，等這些建案開出來，房價超過9000塊是肉眼可見的。於是當時正好有兩個安徽朋友要買房，被我推薦買了當代，現在看他們的樣子都還比較開心。（目前當代已售罄，無廣告意圖）
要知道在長豐那邊，順著阜陽北路一直跑到滬蓉高速之外的地方，萬科已經賣到了14800元/㎡，如果同樣是向北溢出，我更看好新站這裡，性價比更高。
所以，我最初去了解這個板塊樓市的時候，還以為被當代壓的價格，文一才賣不上去，但是現在華潤幾個項目都開盤了，文一依然是賣10500元/㎡，那我覺得這裡就有問題了。
地王項目「文一·錦門學院裡」樓板價是9614元/㎡，照這麽看，明顯是虧的。這裡我根據文一當時拿地的價格和地塊指標，單算一個他這塊地的土地總成本，表格如下：
經過簡單估算，這塊地土地總成本除了14.1個億的土地金，還有4%的契稅，約800萬教育配套金，約650萬市政配套費，約200萬交易服務費，總的算下來土地方面的硬性成本是14.83億，除以計容建面，也就是說折算進房價就是10111元/㎡。
這個價格距離目前10500元/㎡的銷售價格，只有400元的差距。但後面還有增值稅、土增稅、所得稅，還有個無償代建的幼稚園，隨便拿出來一個都輕輕鬆松打破這400塊錢。
因此，目前這個10500元/㎡的房價，可以說光土地就是賠本的，還不算上面的房子等建築物的建安成本，即“磚頭錢”。
所以文一這個9614元/㎡的樓板價對應10500元/㎡的售價是什麽概念呢？簡單估算一下，每賣出一平米差不多要虧6000多是有的，一套100㎡房子就是虧60萬。
購房者去買這個建案，付的錢連土地成本都不夠，相當於房子是開發商免費建出來的，這簡直就是慈善事業了有沒有？這就像薅開發商羊毛一般的存在，周邊在賣的已經漲到13000-14000元/㎡。（文一目前也接近售罄，所以依然無廣告意圖）
四、為什麽虧本賣？
目前現狀就是虧本銷售，但真實原因只有自家人知道。
在過去的一段時間，文一幾乎銷聲匿跡，網上曝出為數不多的新聞，都是有關“找錢”的。如先後為濱湖地王項目引入合作夥伴成都文旅，為肥東地王項目引入萬科合作，為廬陽置業“文一·名門湖畔”和“文一·泊心灣”兩個項目引入泰禾合作等。
因此這裡我分析，主要原因應該就是文一確實出現了一定的資金困難。而資金困難來源於開發商們都最懼怕的：政策風險。
不過需要注意的是，這並不表示企業會出現資金鏈斷裂等更嚴重的問題，畢竟是安徽本地的龍頭房企。同時由於政策風險的不確定性，資金困難在房地產行業中是比較常見的，目前中國排名頭部的幾家大型開發商，差不多曾經都遇到過類似問題。
從網上資料來看，文一這家企業最早發跡於合肥市的肥東縣，涉足房地產開發十多年來，現在已成為涉足物流、體育、教育、礦業、餐飲、科技等多元化布局的集團型公司。
文一房地產主業的最輝煌業績也是誕生在2016年，靠合肥市一隅之地，與全國型布局的大開發商競爭，當年全年銷售184.2億元，位列克而瑞房企銷售排行榜第90名，可以說是目前是安徽省本地房地產行業的絕對龍頭企業，也是唯一入圍中國房地產百強榜單的安徽房地產企業。
在2016年這波房地產行業盛宴中，文一遭遇了房企最怕的“政策風險”，成為安徽“地王製造機”的它，終要為過去的激進豪賭行為買單。
俗話說，出來混總是要還的，政策風向一變，短期內遭遇市場限價，地王項目全部套在手上，要麽就硬扛利息，要麽抓緊降價拋售回流資金。
因為現金流是房地產開發商的生命線，所以，文一最終應該是妥協了一半。一方面選擇將一部分項目盡快開發銷售，虧本賣回流資金；另一方面，還有部分優質的高價地塊在放著沒有開發，應該是在等待市場機會來臨。
五、地王解套的市場機會
政策加市場就是地王解套的機會，因為放鬆限價政策的同時，還需要市場穩步上漲。
所以，對開發商來說，地王解套機會來臨的時候，就是購房者買高性價比建案機會喪失的時候。
限價對於普通老百姓，尤其是剛需，絕對是一個上車的好機會，但是這個視窗期時間不多了，因為我個人判斷，就說本文的主角合肥市吧，合肥限價松動是早晚的事兒。
首先明確，限價松動不代表放開限價，也不代表取消限價，更不代表市場要變天，同時也不會再次暴漲。千萬別斷章取義，真信這些的人，最後都可能要交智商稅，大額投資決策前千萬冷靜。
如此再三強調，是因為前幾個月各種謠言瘋傳合肥打響取消限價的第一炮，很無語。
我判斷“合肥限價松動是早晚的事兒”，主要基於兩個原因：
1、合肥限價的由來注定就是臨時性政策
要說清限價問題，首先我們需要從限價的起因說起。
2016年樓市有多狂熱已經無需多說，和其它“樓市四小龍”的廈門、蘇州、南京相比，合肥絕對是超級大黑馬。所以，盯上合肥的除了購房者、炒房客，還有政策的決策層以及最高層，所以限價的結果就是統計數據方面政府向上有的交代，是貫徹精神完成任務的最簡單直接有效的手段。
限價措施目前分兩級，第一級是政府核算成本價格，給出售價；第二級就是在一的基礎上，整個區域直接限死，設定各區域的房價紅線。
在各限制城市中，大部分城市的限價措施都是第一級，即政府核定開發商的測算成本數據，然後稍微上浮點利潤，給出一個價格。
說白了就是讓開發商你稍微賺點，不至於虧錢，但想多賺錢那就沒門了。並且在後續的過程中，設定漲價幅度，如3個月房價最多只能漲3%這樣。
如此，現實中便出現大量高性價比建案，一二手房價格倒掛，比如江蘇鎮江美的城，目前在賣洋房毛坯9200元/㎡，而不到2公里外在鎮江市政府對面的恆大和中海價格都在18000-20000元/㎡，相差十分懸殊。
同時呢，3月30日剛剛拍了美的城4、5期地塊，兩塊地都拍到了6000+樓板價，且要求100%精裝修，那麽未來售價肯定是要拉到15000元/㎡至少。
合肥市，就屬於限價第二級。即在核算成本這種限價措施之上，合肥是少有的又進行區域直接限價的。什麽意思呢？就是說，直接給各區域劃定個最高紅線，誰都不許超，比如包河區精裝高層最高只能賣22000元/㎡，廬陽區最高只能賣20841元/㎡。
這個價格的來源，就是官方政策中說的“備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。詳細限價情況將其整理如下：
上表列出來的就是合肥9區3縣的限價紅線，括號裡面的項目名稱代表紅線數據來源。
講道理，這樣設紅線的限價措施是不太合理的，比如同為瑤海區，一環的房價和二環幾十公里開外的房價天花板一樣，這現實嗎？
但又能從中看出施行政策者的無奈。在當時那個時間節點，市場情緒幾近失控，可以說沒有什麽措施能立竿見影的把暴漲的房價刹住。簡單的推出一些調控政策，面對如此規模的房地產市場，永遠存在各種不可控因素。所以限購限貸限價限xx各種限齊發，先把市場凍住，然後慢慢再進行調整，摸索出傳說中的“長效機制”。
所以，合肥這樣全區設定房價天花板的措施，就是個臨時性政策。
2、房價一毛錢不漲是不符合多方利益的
對於老百姓或政府來說，房價到底是漲好還是不漲好？暴漲、暴跌這種極端性現象首先就可以排除，這裡不考慮炒房客這種違規違法群體的利益所在。
另外，房價穩步下跌肯定也不行，這裡我套用個外交上最喜歡用的說辭，不論是對老百姓還是政府，只有穩步上漲的房價才是符合多方利益所在的，這個毫無疑問，是大勢所趨。
同時，隨著城市經濟發展以及通脹等因素，房價穩定上漲也是符合基本邏輯的。
因此，合肥各區域是不可能一直都戴著那個紅色緊箍咒不變的，合肥限價松動是早晚的事兒。
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曉樓市
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