《財經》記者 董文豔/文 馬克/編輯
“以房養老”正在從官方號召、民間試點正式走向全國。
8月8日，中國銀保監會下發通知，要在全國範圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險。要求保險機構做好金融市場、房地產市場等綜合研判，積極創新產品，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。
“以房養老”是指擁有房屋的60歲以上老人將房產抵押給保險機構，之後老人可以繼續居住或享受收益，同時按照約定條件每個月領取保險公司支付的一筆養老金，直至身故。
老人去世後，金融機構有權依法行使抵押權，抵押房產處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。若有結餘，則給老人的繼承人。
這是一種“倒抵押”。簡單說就是，老人通過抵押房子給保險公司換取養老金，居住權不變，但會失去房屋所有權。
目前這個產品優先孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體等投保。
在試點四年後，官方希望將這套方法論推廣出去，把房產和養老直接掛鉤。這個主張就像一枚深水炸彈，爭議很大，褒貶不一。
其實，早在入市之時，它就測出了市場的水溫。
四年前，“以房養老”在北京、上海、廣州試點，兩年後又擴大到了個別省會城市。但是，市場反應平淡。
截至目前，只有幸福人壽一家保險公司推行了“以房養老”相關保險產品。截至2018年6月底，這款保險承保僅98戶139人。
“如果養老要靠把房子抵押給保險公司才有錢，為什麽不直接賣了房拿著錢去高端養老院？”一位大型開發商養老業務從業者對《財經》記者說。
中國正在逐步過渡到老齡化社會，養老問題日趨嚴峻。“以房養老”政策建立在房產增值的基礎上，面向有房產而深受養老問題困擾的老人，鼓勵他們享受資產長期變現，通過抵押房產的方式得到養老資金保障。
但養老問題相當複雜、瑣碎，不止資金一個問題，老人們並不能直接通過抵押房產買來養老服務。
一位恆大人壽的中層人士告訴《財經》記者，有房老人的痛點更多在養老服務，不是資金，而缺錢的老人往往沒有高價值房產，這是“以房養老”的需求悖論。
“有錢的不需要，沒錢的要不起。”
“以房養老”關乎中國房地產市場的未來發展，預示著中國潛在的養老危機，更挑戰了多年積澱下來的國人心理與傳統觀念。
試點反響平平，官方為何還執意向全國推廣“以房養老”，這項主張暗藏哪些BUG？老人和金融機構究竟又有多少參與動力？
推廣原因
決策層號召“以房養老”，熱情之大，折射了中國養老壓力之大。
2017年11月，國務院公布了《劃轉部分國有資本充實社保基金實施方案》，這次劃撥是對未來中國養老保險基金支出壓力不斷增大時，所做的一次戰略儲備。
這次國有資本“輸血”暗示了中國養老金的缺口風險。今年以來，我國還建立了企業職工基本養老保險基金中央調劑制度。
從收支角度看，養老金的天平還在傾斜，進入收支不平衡通道。
今年初，由中國社會科學院世界社保研究中心發布的《中國養老金精算報告2018-2022》預測，2018年－2022年中國養老金“收不抵支”的省份約為13個-14個。
其中，東北、西北部分省份養老金結餘耗盡風險還在加大。
此外，報告預測，全國職工養老金征繳收入增幅將從2018年的12％下降到2022年的9.9％。不過，基金支出的增速卻沒有同步下降，其增長率將從2018年的11.2％提升至2020年的11.3％，隨後兩年保持不變。
中國大部分老人的養老問題需要政府托底。“以房養老”作為一種補充保險，此時舉國推廣，一旦落地，可以為政府轉移部分養老壓力。
“以房養老類似於針對低收入老人的抵押消費貸，這個政策是在嘗試解決‘人死了錢沒花了’的問題。”一位平安普惠金融業務中層人士認為，它是金融產品創新的代表，用房產抵押換取養老金，能提高社會資源的利用率。
不過，也有多位業界人士認為，這項舉措折射了社會保障體系的不完善，是政府將一部分養老責任推到了市場，嘗試讓老百姓自己解決養老問題，屬於治標不治本的權宜之計。
“以房養老”折射了社會保障體系的不完善，屬於治標不治本的權宜之計。圖/視覺中國
這套理念在國際上並不獨特，已在日本、歐美等國推行多年，但也不是各地主流。
以日本為例。日本的“以房養老”會在房價高的個別大城市推行，高額遺產稅是其制度土壤之一，抵消了人們對繼承房產的部分熱情。
但是，日本養老保險制度完善，養老金相對充裕，少有人選擇抵押房屋來養老。
據《財經》記者了解，日本房屋租售比走高，一些老人會在85歲以後，將家中的一個房間出租出去，用高額租金來補貼自己，或在養老機構裡住3年－5年，直到離世。
相比中國，日本養老金體系較為全面，有可借鑒之處。日本推行介護險，給老人提供看護服務，政府負擔50％，企業或個人養老金及商業保險等負擔剩餘50％。
中國就不同了。
如今，中國養老壓力越來越大，資金和高品質的護理人員缺一不可。這需要附加更多市場化手段，幫助平緩壓力，開源節流。
首要措施是增加養老金額度。可是，中國“以房養老”的核心是讓民間房產變現為養老金，反哺民間，這終究還是取決於老人的房產價值多寡，與樓市息息相關。金融機構作為中介，既承擔風險，也從中獲利。
中國房價過去一路高漲，但租售比一直處於相對低位，房屋租金收益率較低，加上未來即將推行的房地產稅，繼續攤薄收益。導致金融機構在拿房後大多傾向於盡快出售。
當未來“房住不炒”政策繼續強化，房屋售價有變動風險，保險公司在“以房養老”險種收益上也有較大不確定性。
另一邊，抵押房產的老人基於傳統觀念、擔憂房屋實際升值高於當下評估值等等，抗性也較大。
由此可見，中國的“以房養老”更為複雜，牽涉方更多，房地產市場的水溫常常決定了推行土壤和參與者的積極性。
從這個角度看，想要靠“以房養老”，疏解政府養老壓力，並非易事。
BUG重重
“‘以房養老’在中國還是個概念，操作流程沒有設計好，很難落地。”一位大型險資公司相關人士告訴《財經》記者。
銀保監會發文推廣“以房養老”之後，無法回避的首要難題是，多年試點反響平淡，老人和金融機構對“以房養老”都有顧慮。
對金融機構來說，房屋價值隨市場而變動，預期增值很難預測。但“以房養老”需要先行評估房屋資產價值，以此判定養老金額度。
在實操過程中最常見的分歧是，在估值時，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經濟大勢、購房需求變數等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的未來增值部分。
“本質上，房子漲了老人根本不捨得抵押，房子跌了金融機構收益少，也不願意。”一位昆侖信託相關人士說。
除了房價風險之外，未來還有房屋繼承糾紛、房屋70年產權到期續期、房屋損毀、折舊、老人預期生存年限、房地產稅等各類支出與風險。
保險公司的核心是通過資本運作讓資產保值、增值，希望拿到的資產乾乾淨淨。一旦接手房產，便涉及到房地產、司法、財稅等一系列領域，問題瑣碎而複雜。
據《財經》記者了解，當老人身故後，許多保險公司甚至不太願意和家屬直接對接拿房問題，除非下設或投資單獨公司來處理房產。
此外，金融機構素來傾向於把資金投到周轉最快、收益最高的領域，“倒抵押”形式對金融機構來說也是一種長期現金流佔壓。
“保險公司直接賣壽險就能有大筆現金進账，何必再去碰‘以房養老’？”一位大型房企養老業務負責人說。
《財經》記者獲悉，目前市面上的養老險種大多根據老人平均壽命來計算保費，較少涉及房產。
即便涉及房產的險種，也更多是房產即刻變現，老人直接去養老院，與養老護理掛鉤。
“‘以房養老’更多涉及到產業鏈，而保險公司隻善於處理資金問題。”一位陽光保險集團中層人士說。
對老人來說，要接受“以房養老”同樣不容易。由於房屋價值評估不確定，這個舉措被認為是以低回報抵押了高資產，到手的資金不劃算。
參照幸福人壽推出的“以房養老”產品來看，目前一位70歲的老人抵押價值100萬元的房產，每月僅到手3734元，壽命越長，回本的可能性才越高。
如今，中國的大多數老人習慣住在自己熟悉的房子裡，過著節衣縮食的生活，他們當然有提前賣房和抵押房屋的權利，但是，願意這麽做的老人並不多。“以房養老”在試點遇冷就說明了這一點。
受中國傳統文化觀念影響，中國的房屋被認為有傳承價值，老人們對房子有特殊的情感寄托。很多人難以接受耗費大半生積蓄買房，老了以後房子卻不歸自己，也不歸後人。
因此，在實操過程中，“以房養老”不僅要得到老人認可，也需要征得老人的子女同意。
而在長達幾十年的抵押期限中，如何應對老人變卦、子女入住不退房等後續問題，目前也缺少配套的制度設計。
據《財經》記者了解，幸福人壽試點“以房養老”之後，因為需求端受傳統養老觀念的影響，積極性不高，加上房屋反向抵押的配套政策尚未細化，所以推廣力度一直很有限，進展不順。
表面上看，“以房養老”可以用房子換來持續的養老金，去提高生活水準。但是，養老是一個系統工程，更多空巢老人和失獨老人最大的養老痛點並不是錢，而是養老服務。
一位房產交易公司董事長告訴《財經》記者，以房養老最直接的方式，是把房子質押給養老院，換取養老院的使用權，但這同樣需要配套政策設計。
“現在保險公司‘以房養老’的處置方式，老百姓信不過，也不是最需要的。”
據《財經》記者了解，在北京的醫院急診室裡，曾經出現過多次空巢老人急需手術卻找不到家屬簽字的情況。甚至有一位失獨老人在急診室中突然去世，他和他的房產以及账戶上200多萬元人民幣，都一樣無人問津。
在中國龐大的養老產業中，許多服務至今缺失。老人的痛點永遠不只是錢的問題，而更多在專業人士的養老服務及護理——做到“三邊”養老，在老年人的周邊、身邊、床邊，都有貼心而細致的服務。
這些問題並非是如今提倡老人抵押房產給保險公司，然後每月領取養老金就能解決的。中國養老難題需要政府、企業和居民家庭共同承擔責任，一起探索方向。
“‘以房養老’是很好的新嘗試，但如果純粹從利益結合點出發，明明老人和保險公司都不願意，政府還硬要牽線，最後只能是不歡而散。”上述大型開發商養老業務從業者評價說。
（本文首刊於2018年8月20日出版的《財經》雜誌）
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