“以房養老”探索15年仍遇冷

時代財經APP記者 柳軍

持續近四年，波及數十個城市的“以房養老”試點工作近日劃上句號。

自2014年原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點工作開始，“以房養老”這一新的養老方式一度被寄予厚望，而試點範圍也逐步擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市，大有走向全國的趨勢。

然而，四年來，“以房養老”試點工作進展非常緩慢，此前雖有多家保險公司獲得了試點資格，但據新華社報導，截至今年6月底，僅有幸福人壽保險股份有限公司（以下簡稱“幸福人壽”）展開實際業務，完成承保手續的僅有98戶家庭的139位老人。

中國社科院世界社保研究中心執行研究員張盈華在接受時代財經採訪表示，由於受到房屋產權不清、傳統養老觀念、以及房價上漲預期高等多種因素影響，對“以房養老”政策的應者寥寥。她強調，“以房養老”兼顧了居家養老和獲取終身養老金，是補充養老保障的新形式，應予以鼓勵和培育。

漫長的探索

“以房養老”主要指住房反向抵押養老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，但他們繼續擁有房屋的佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，老年人按照約定條件領取養老金。他們身故後，保險公司則獲得其抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

“以房養老”這一概念在中國並不是新鮮事物。早在2003年，原保監會和原國家建設部聯合向國務院提交《關於開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》，此後，多家機構陸續開始探索各種模式的“以房養老”。

以民營機構為例，2005年南京湯山留園公寓提出，在南京擁有60㎡以上住房獨立產權、年滿60歲以上的老人，可將其房產抵押出租，經公證後老人入住該老年公寓，房產租金用於老人花費，多餘部分由老人自己支配。在老人去世後，產權歸該公寓所有。

政府部門方面，上海公積金管理中心於2007年推出以售返租的養老方式，提出年滿65歲以上的老年人可將自有房產出售給公積金管理中心，獲得全部房款，房屋產權歸公積金管理中心所有。而公積金管理中心再將房屋以市場價返租給老人，老人去世後，房屋將優先用於城市廉租房建設。

此外，部分銀行也加入了探索“以房養老”的大軍。2011年，中信銀行推出養老抵押貸款，擁有兩套房產的55歲以上老年人，可以向銀行提出養老貸款申請，銀行委託專業機構對房產進行評估後，向申請者提供不超過房產總價60％的貸款用於養老，按月支付且每月支付額不超過２萬元，貸款周期不超過10年，貸款到期後必須還清本息，否則銀行會處置其房產。

遺憾的是，儘管有各種形式的“以房養老”探索，但是響應的老年人卻寥寥無幾。相反，因為部分機構缺乏公信力，或公司存在內部糾紛問題，少數參與者最後都紛紛退出，導致某些機構的探索也都最終夭折。其中，上海的探索雖然以政府為公信力支撐，但在房價普遍上漲的預期下，該項目最終僅5人參與，因此於2010年終止探索。

小眾業務

轉機的出現是在2013年。當時國務院頒布《關於加快發展養老服務業的若乾意見》，其中提出開展老年人住房抵押養老保險試點，這意味著“以房養老”正式進入了國家政策支持的層面。隨後在2014年，原保監會提出以北京、上海、廣州和武漢四個城市作為試點，擁有獨立產權房的60歲以上老年人可以選擇住房反向抵押養老保險的“以房養老”方式。

在政策驅動下，多家保險公司獲得了“以房養老”試點資格，不過截止目前，只有幸福人壽推出了“以房養老”的具體項目。幸福人壽的做法是，年滿60歲到85歲的老人將房產抵押給幸福人壽後，老人可以繼續住在原房屋。合約期間，幸福人壽向老人支付保險金，老人去世後，幸福人壽獲得房產處分權，處分所得優先償付養老保險相關費用，若所得款超過老年人的花費，餘額則由老年人的繼承人所有，若所得不足以償付養老費用，不足部分由保險公司承擔。

儘管到目前，幸福人壽的“以房養老”保險承保家庭尚不足百戶，但作為一個小眾業務，它仍然是國內第一款“以房養老”保險，其探索經驗和意義值得關注。

圖片來源：視覺中國

中國養老金融50人論壇研究員張棟與孫博在此前的論文中曾指出，“以房養老”需要一定門檻，一方面，需要對自有住房有完全的產權；另一方面，房產的價值要相對較高，部分遠離城市的房子增值太空較小，不容易變現，很難受到保險機構的青睞。因此總體來看，“以房養老”適用對象通常是擁有獨立房產的失獨老人、空巢老人等群體。

而從國際上看，“以房養老”並不是大眾化的養老保障選擇。《經濟參考報》曾報導稱，即便在“以房養老”開展得比較早且較為成功的美國，這並也不是美國的主流養老方式，只有社保退休金及退休账戶的錢不足以維持生活需要時，“以房養老”才變成一種可以考慮的選擇。因此，在有條件參與“以房養老”的家庭中，也僅有約3%的家庭參與其中。

前景可期

不過，多位專家表示，即便推進過程非常緩慢，“以房養老”在國內依然前景可期。

張棟與孫博指出，儘管“以房養老”業務屬於小眾，但其潛在需求不容小覷。目前，在我國嚴峻的“421”家庭結構下，房產價值固化和養老照護需求困境之間存在矛盾，“以房養老”是化解這一矛盾的有效手段之一。

而在中國人民大學教授薑向群看來，中國有100萬個失獨家庭，且每年以約7.6萬個的數量持續增加。自上世紀八十年代以來，出國定居在國外的人數也在快速增加，其中包括不再需要國內父母的房產，也不方便照顧父母晚年生活的部分人群，“以房養老”的剛需群體正在擴大。

此外，近年來，中國養老金的上調幅度正不斷走低，從2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。但《中國養老金融調查報告2017》數據顯示，我國有71.1%的調查對象養老資產儲備在50萬元以內，在未做任何儲備的人群中，有接近18%的人年齡在40歲～59歲，這個群體臨近退休，未來生活面臨較大挑戰，房產等固定資產或可成為養老儲備的重要補充。

上述報告中還顯示，我國1.02億60歲以上城鎮人口，擁有的住房面積共約33.66億平方米，按照2015年住宅建案均價6473元/平方米，可以推算出城鎮老年人自有住房價值接近22兆元，假設其中僅1%的老年人參與“以房養老”，其市場規模也可以達到2200億元以上。

現在，隨著上一輪“以房養老”試點工作在近日收官，銀保監會有關部門負責人稱，將認真總結試點經驗，推動完善配套政策，鼓勵更多保險公司參與，擴大和優化保險產品供給，讓更多老年人受益。

“作為補充養老保障的新形式，‘以房養老’應予以鼓勵和培育。”張盈華告訴時代財經，從國外經驗來看，“以房養老”如果采取終身給付方式，對於金融機構（貸款人）來說風險很大，很有可能給付的養老金超過房產最後的價值，為了鼓勵該市場發展，美國采取的方式是由聯邦政府提供擔保，一旦出現長壽風險造成貸款人受損，聯邦政府就將此風險承接過來。“未來發展‘以房養老’，政府可從稅優引導和風險擔保兩方面著力，鼓勵金融機構開發更多符合需求的‘以房養老’金融產品。”她說。

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