地價已跌，還能奢望房價上漲嗎？

近日，易居研究院發布了一份由老楊指導、研究員沈昕執筆的《40城土地市市場研究報告》。地市正在發生劇烈變化。摘三張圖，分享給大家。

1、土地均價：連續5個月同比下跌

8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象；二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之後便一路震蕩下跌。預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。預計這40個城市全年保持同比下跌態勢。

2、土地成交溢價率：創39個月新低

8月，40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。

從歷史數據看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。從圖中最早的2011年1月開始，土地市場急速降溫，土地成交溢價率進入下行通道並跌至歷史低點，這是一個長期的調控更新的進程。此後，國家連續兩次降息，刺激經濟發展，土地成交溢價率才得以反彈，漲勢一直持續到2014年年初。

2014年年初至2014年年中，房地產市場低迷，經濟面臨下滑風險，土地成交溢價率再次由漲轉跌。至2014年三季度，央行降息，各地政府放鬆限購、限貸，全國房地產市場回暖再次進入上升周期，土地溢價率也在2016年9月達到歷史高點，全國地王頻現。2016年9月，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今，目前已創下自2015年6月以來39個月的新低。

需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。 

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3、只有少數城市地市仍活躍 

分城市來看，8月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為洛陽、合肥、北海、寧波和金華，土地成交溢價率分別為104%、76%、70%、26%和26%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。

8月份，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%，主要是由於多地政府頒布了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。

從所周知，以往地價高漲之際，萬眾皆為地王而亢奮，地王一出，房價立漲。

如今，地價一跌，房價將做何變化？  答案不言自明！

當前，對於開發商而言，最難受的一批高價地項目，集中於2016年和2017年上半年，分布於一線、強二線和都市圈的三四線。

凡是在這個時段，在這些地區拿地王多的房企，當前的日子都不好過……