40城土地成交價同比跌17.7% 溢價率創3年多新低

作為房地產上遊最重要的資源，土地市場的變化被譽為樓市的先行指標。流拍現象增多的同時，近期各地土地成交均價和溢價率也呈現走低趨勢。數據顯示，8月份，40個典型城市土地成交均價同比下跌17.7%。土地成交溢價率與去年同期相比下降了20.9%。

前8月西安土地出讓金收入增51.1%

易居研究院發布的報告顯示，近期全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現降溫趨勢。不過，因為上半年的出讓規模較大，今年1-8月，40個典型城市土地出讓金累計收入仍達到14778億元，同比增長10.9%，超過歷史同期水準。

杭州、上海、重慶、北京和佛山是今年以來土地出讓收入最多的五個城市，1-8月累計土地出讓金總額分別為2216.2億元、1087.2億元、828.8億元和740.5億元。其中，杭州在5月份出讓的百井坊地塊以107億元總價成為近期的全國地王。不過，在最近一段時間，杭州土拍市場不斷遇冷，8月底接連出現3%、2%和0%溢價率成交的情況。

從土地收入同比變化看，有14個城市減少，剩餘26城市同比增加。西安在前8月土地出讓金總額為396.7億元，出讓金收入排在這40個城市的第14位，同比去年增加了51.1%。

近期西安土地市場可以說冷熱混雜。繼8月中下旬有兩宗地塊因競買人數不符合拍賣檔案約定而流拍以後；華僑城、保利等接連以大手筆在西鹹區域摘地；本周一，西安市國土資源局公告顯示，位於經濟技術開發區草灘六路東側JK1-3-124和JK1-3-125的兩宗地塊，因有關部門對宗地權益提出異議，中止拍賣出讓，重新拍賣出讓時間另行通知。

部分城市近期土地溢價率降至0%

業內一般把土地稱之為“麵粉”，把房子稱之為“麵包”，現在麵粉價格出現降價，麵包會降價嗎？土地流拍增加的同時，土地成交均價繼續呈現環比下跌趨勢。8月份，40個典型城市土地成交均價為4472元/㎡，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。與7月份相比，土地成交溢價率下降1.7個百分點，與去年同期相比下降了20.9個百分點。

易居研究院研究院沈昕表示，8月份17.3%的溢價率已創下自2015年6月以來39個月新低。過去一年土地溢價率快速下滑，除了政策調控因素，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月土地成交溢價率還會繼續下滑。

各城市溢價率出現分化趨勢。洛陽在8月份溢價率104%為最高，合肥和北海也超過70%。西安在8月份土地成交溢價率為26%。此外，上海、深圳、青島等10個城市溢價率為0%。

地產評論人士王建紅認為，各地土地市場交易量漲跌很大程度還取決於當地供地情況。從周轉和儲備角度看，房企拿地的熱情仍在，但擴張策略可能會有所調整。受融資管道收窄和公司債集中到期等因素影響，開發商將更加看重地塊的性價比，而不是不計成本的去搶高價地，這可能影響成交均價和溢價率維持在較低水準。

有業內人士認為，一般來說，土地價格上漲，會導致房子的價格上漲。但是，土地價格的下跌，並不一定會導致房子的價格下跌，因為除過土地成本外，建築、建安、綠化等等成本並不一定會下降。再說，開發商為了保持自己的利潤率，絕對不會主動去降價。房子會不會降價是個老話題，不能因為土地價格下降，就判斷房子價格下跌，沒有這麽簡單。