媒體：中介到底是不是房租上漲的主要推手？

　　中介到底是不是房租上漲的主要推手

　　當年開發商是人人喊打的過街老鼠，現在已鮮有人把高房價歸咎於開發商，這一轉變花了差不多十年。房租高漲誰之過？中介究竟起到了什麽作用？相信找到正確答案不用花十年。

　　馬克 | 文

　　這兩天一篇題為“為什麽中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快”的文章（下稱“販毒文”）刷屏了，無數人拍案稱是、爭相轉發，我也被@了三四次，提醒去看這篇醒世恆言。

　　這篇文章的核心意思是：自如蛋殼等中介公司誘騙租客簽署名為租金實為貸款的租房合約，然後佔用租客貸款去高價搶佔房源，循環往複、迅速擴張，手法猶如傳銷，一旦中介公司跑路大吉，就會留下租客和房東哭天搶地求助無門。而這種模式下，中介公司爆倉的概率非常之大。

　　在經濟下行時，提示風險是必要的，但不能危言聳聽。在我看來，此文用一系列站不住腳的論據，支持了一個驚爆眼球的論點。其實只要從他論據鏈的一個環節進入，追問其可靠性，其立論就很可能站不住腳。

　　比如可以問兩個簡單問題：有多少租客是用租房貸租房的？經營租房貸的中介公司跑路的可能性有多大？

　　假如10%的租房人用了租房貸，100%的租房貸被傳銷式操作，100%的中介公司在租賃合約期內跑路，那麽風險概率是10%；假如50%的租房貸被傳銷式操作，50%的中介公司在租賃合約期內跑路，那麽風險概率是0.1*0.5*0.5=0.025，2.5%；假如10%的租房貸被傳銷式操作，10%的中介公司在租賃合約期內跑路，那麽風險概率是0.1*0.1*0.1=0.001，0.1%。

　　官方數字，中國銀行業的平均不良貸款率是2%左右。

　　而“販毒文”試圖暗示的邏輯是：100%的租房人用了租房貸，100%的租房貸被傳銷式操作，100%的中介公司會在租賃合約期內跑路，果真是這樣，確實會波及無數人。但這三個100%，顯然都不是事實。

　　信用貼現是金融的本質，銀行保險證券信託等莫不如此，而控制信用風險是金融的核心技術。風險的產生，有主觀惡意，有天不遂人願的客觀使然。前者由監管和司法解決，後者靠風險撥備覆蓋、靠市場競爭淘汰。因為有風險就禁止，那麽整個金融業都該被禁止。

　　房租漲，恐怕7成以上推力來自租賃住宅供求缺口擴大，“販毒文”的荒誕之處是無視這一基本矛盾，把漲因全部歸結於中介公司，又通過一系列不明說的假設，把局部的租房貸誇大成中介公司的整體操作模式，把局部的傳銷式佔壓貸款放大成中介的整體行為，從而把租房貸的風險無限放大，達到了聳人聽聞的搏眼球效應。

　　有人把租房貸與P2P類比，說租房貸爆倉比P2P爆雷更可怕，這種類比實屬驢唇不對馬嘴。

　　P2P和租房貸完全不同，P2P的風險來自賣方，賣方用無法實現的高收益誘使買方投資，這是風險之源；租房貸的風險來自買方，因為減免押金，相應的風險轉移到了賣方也就是長租公司，一旦買方大面積違約，賣方資金鏈就會斷裂。但“販毒文”卻將租房貸的風險歪曲為長租公司傳銷式使用貸款資金。

　　房租上漲誰之過的爭論正酣之際，傳來了杭州長租公寓公司鼎家破產的消息，這起似乎為“販毒文”提供了強有力的證據。然而這個行業發展了六年，截至2018年3月全國共有1200多家長租公寓公司（58安居客房產研究院的監測數據），迄今的破產案屈指可數，這究竟說明這個行業不行，還是行？任何一個行業都有會有企業破產，只要不連續出現欺詐式的“跑路”，那這個行業就沒有問題。相反，優勝劣汰才能提高行業品質。

　　正因為同時解決了房主和租客的痛點需求（便捷、安全、穩定），長租公寓行業才能蓬勃發展，既得到政府的鼓勵，也得到資本的青睞。事實上，中國租賃市場的機構化程度遠遠不夠，全國範圍內長租公司的市場佔有率不足3%，而這個數字在美國和日本是30%和80%（明源地產研究院、鏈家研究院數據）。

　　租房貸、資產證券化這些金融手段會加速行業發展，也會帶來金融風險，金融風險絕對需要防範，美國的次貸危機就是前車之鑒，但同樣絕對不能杯弓蛇影草木皆兵。

　　這兩天還有一條消息令人愕然——北京嚴打中介違規，自如相寓萬通眾聯等多機構上榜。聯想到最近一篇文章的結論——“資本進入（住房租賃市場）後出現的惡性競爭，是這輪房租上漲的主要原因”，不禁莞爾。過去高房價由開發商背鍋，如今高房租由中介公司背鍋，真的是這樣嗎？

　　紙究竟包不住火。當年開發商是人人喊打的過街老鼠，現在已鮮有人把高房價歸咎於開發商，這一轉變花了差不多十年。房租高漲誰之過？中介究竟起到了什麽作用？相信找到正確答案不用花十年。

責任編輯：陳合群