湖北陽邏：政策調控下陽邏樓市發展回歸理性

陽邏是湖北省武漢市新洲區下轄地區，位於武漢市東部，是武漢的“東大門”。較為偏遠的地理位置、滯後欠缺的配套，使得該區域在以前很長一段時間內相對封閉，樓市發展非常緩慢、平淡。然而，隨著武漢市快速發展，中心城區土地資源日益稀缺，房企拿地已經轉移到三環外、四環外，樓市發展不斷外擴，陽邏也逐漸被人知曉。

交通加速建設縮短通行中心城區距離。地鐵21號線於17年12月開通，比計劃提前一年。21號線屬於市郊線，是首條進入新洲區的地鐵線路。在陽邏有陽邏站、陽邏開發區站和施崗站，從陽邏到漢口中心城區的車程，縮短了近一半。區域還有一條快速路——江北快速路，19年2月2日通車試運行，正式駛入江北快速路後，從陽邏到江岸區僅需20分鐘左右。區域還規劃有新港線，新港線為市域快線，由武漢火車站至陽邏，規劃全長26.2公里，新港線擬於2019年開工建設。

圖：江北快速路

商業持續加碼，推動陽邏區域快速發展。陽邏板塊目前僅有3萬方佳陽摩爾城一個較大的商業體，其他多數為小區自帶底商，商業配套較為匱乏。2018年的武漢市招商引資大會民營企業專場上，陽邏吸引了眾多企業的關注，包括投資120億的陽邏富力CBD、投資100億的陽邏愛琴海公園和投資50億的陽邏萬達廣場。

萬達分別在18年12月29日和19年1月25日在陽邏拿下兩宗地塊，且已經火速動工，可見萬達對陽邏的發展潛力具有較強的信心。而據悉，區域納入招商的還包括陽邏永旺和奧特萊斯。華發陽邏金茂逸墅項目也帶有大體量商業街，並且已簽約喜來登酒店，這將是武漢的第二家喜來登酒店。

圖：紅星愛琴海購物公園

產業發展增強陽邏人口吸附力。產業方面，著力突出四大產業板塊建設，其中包括航天產業板塊、陽邏核心港區板塊、以武漢綠谷為中心的創新創業板塊，以及陽邏之心板塊，從而推進港產城一體化發展。

2016年8月，《武漢國家航天產業基地實施方案》獲國家發改委批複，國內首個商業航天基地落子江城。按照規劃，未來10年，陽邏將崛起一座航天產業新城，成為與上海、西安並列的國家三大航天基地，被稱為中國航天第三極。

2017年10月，佔地8平方公里的基地東部產業核心區開工建設，緊緊圍繞商業航天、高端裝備、新材料三大產業集群，基礎設施建設與招商引資齊頭並進，跑出“加速度”。而隨著航天板塊的逐步成型，陽邏開發區的產業形態也得以進一步更新，真正形成了“良港聚產業，產業托新城”。產業新城項目的推進必將為區域經濟帶來新發展、新活力，同時也能吸附住人口支撐房地產發展。

此外，陽邏還屬於長江新城的中遠期規劃範圍。陽邏新城未來規劃“長江新區”發展光谷+天基+艦基存儲芯片基地，國家航天產業基地（已處於建設中），國家艦船基地（雙柳），形成以臨港型產業為主導的特色經濟產業長廊。包括1個港口物流片區（武漢新港空港綜合保稅區、華中貿易服務區），3個重工生活片、2個輕工產業片區、2個生活片區、1個農產品片區、1個休閑度假片區。其中產業園區內目前有西門子、京東商城、中糧等百強企業在該區域內有布局。

各項配套助力樓市步入快車道。產業發展將為區域帶來人口流入，良好的交通和商業等生活配套逐漸完善，將加強區域的人口吸附力，促進樓市的快速發展。近兩年，憑借交通商業等各項利好，陽邏樓市飛速發展。21號線提前一年開通，迅速拉近了陽邏到中心城區的距離，吸引了眾多品牌開發商入駐，陽邏樓市呈現一派欣欣向榮的景象。

區域樓面地價不斷攀升，華發在陽邏競得4宗地塊，樓面單價最高達3595元/㎡，金茂、萬達均競得2宗地塊。此外，還有綠城、紅星、福星惠譽、鐵投、中建三局、中鐵等企業拿地。區域原本匯聚較多小體量小型開發商，開發建案品質一般。新進入的品牌開發商也快速提升了區域的產品品質，宜居性明顯提升。

陽邏因為地緣性影響，客源多數為本地內生性客戶，多數以本地拆遷戶為主，在一定意義上可以說是自給自足。但是地鐵提前開通、品牌開發商扎堆入駐以及武漢樓市高燒不退背景下，投資客紛紛轉向有發展潛力的不限購區域，陽邏因不限購，且基本上以毛坯房源銷售為主，吸引大量購房者關注，區域供不應求明顯，陽邏樓市發展進入快車道。

樓市發展逐漸回歸理性。進入18年後，新拿地品牌企業開發項目陸續入市，因拿地成本高，項目均附加了精裝修，紅星天鉑上市之初，一度傳言陽邏價格破萬。17年該區域價格基本在6200-6500元/㎡之間，而18年8月紅星天鉑最終開盤價格為9700元/㎡（含2000元/㎡精裝修）。隨後佳陽翠湖裡、當代滿庭春MOMA均開始加精裝修銷售，新入市的新力金沙灣也含精裝修價格為9200元/㎡。然而如此高的價格漲幅，市場並不買账，開盤去化率一度下滑，區域日光碟也逐漸減少。

另外，18年隨著調控的深入，限價、剛需優先選房等政策的實施，以及有效監管不斷細化，武漢樓市逐漸步入平穩，購房者也更趨理性。在區域供應量充足的情況下，為了保證銷售業績，區域多個精裝修在售建案改為毛坯銷售，同時區域內之前本來計劃精裝修銷售的建案紛紛選擇了毛坯入市。

陽邏樓市開始降溫，市場逐漸趨於冷靜。陽邏目前已經開通了地鐵線路和江北快速路，還規劃有新港線。商業方面，愛琴海商業、萬達均已動工。陽邏區域將在交通、商業等規劃逐步落實和推進下進入新的平穩發展階段。