焦點 洛陽“房貴”

中房報記者 許倩丨北京報導

“九朝古都，八朝陪都”的洛陽，曾經是中國最瑰麗的一座城市。歲月流逝，繁華褪盡，2018年中國城市等級劃分中，洛陽市被歸為三線城市。

最近一個月，洛陽房貴成了一個熱新聞被人矚目。國家統計局數據顯示，6月份，70大中城市中有63城新建商品住宅價格環比上漲，其中洛陽以環比漲幅2.5%成為房價上漲最快的城市。在上半年6個月中，洛陽房價有5個月的漲幅是排在全國前五。具體到房價數字，洛陽近兩年新房單價由均價5000多元飆升至9000元以上，部分區域新房單價早已過萬元。

洛陽地市同樣火熱。近幾個月來，洛陽土地市場“地王”頻出，與三四線城市整體土地市場降溫的大趨勢相比，格外顯眼。

“洛陽房價上漲是多方元素構成，如城市地位提升、知名開發商進駐、2016年以前土地供應較少、地鐵和快速路修建、棚改政策等。”中原地產河南市場分析師巴玉峰對中國房地產報記者表示，洛陽樓市和土地市場是隨城市發展同步的，下行的可能性較小，在全國以穩為主的政策基調下，趨於平穩和理性是未來的市場趨勢。

記者採訪發現，不少身處洛陽的企業人士都相信洛陽房價不會下跌，他們的市場信心很足。最主要的是，身居河南第二大城，距鄭州只需半個小時高鐵車程的洛陽，還沒有實行限購。

但無法回避的現實是，洛陽樓市去庫存任務已全面完成，棚改政策已然收緊，被推高的房價卻依然高高地懸著。如何令房價地價漲幅放慢，才更符合中央“穩房價、穩地價、穩預期”的大基調，這是洛陽面臨的新局勢。

7月26日，洛陽住房保障和房產管理局回復網友提問時，明確表示：“各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。”

市場分析者稱，這可以理解為洛陽當前對於房價過快上漲的一個比較明確政策表示。同時也說明，當前房住不炒的邏輯會繼續，房地產市場依然需要積極對房價進行降溫。

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從去庫存到房價大漲地王頻繁出沒

“洛陽房貴”的現象並不是突然發生的。幾年前這裡還是一座建案庫存高積的城市。從2015年開始，同其他三四線城市一樣，洛陽在去庫存過程中房價迎來了第一輪上漲。

數據顯示，2012年至2015年洛陽樓市庫存量分別增加238.96萬平方米、281.62萬平方米、244.57萬平方米、76.56萬平方米。2016年洛陽市樓市庫存量減少240.34萬平方米。2015年洛陽樓市整體均價4697元/平方米， 2016年10月開始，洛陽房價開啟了快速上漲模式。

從2017年開始的地鐵建設到2019年的王城大道高架橋，洛陽儼然已變為一個大工地，房價提速亦進一步加快。兩年半時間裡，洛陽新建商品住宅均價整體上漲約4000元/平方米，洛龍區大多項目房價翻翻。為控制超速，洛陽市曾於2017年5月份推出限價政策，這令房價漲速有了一定收斂，但上漲的步伐並沒有止住。

在國家統計局發布的今年6月70城房價漲幅變化中，洛陽市新建商品住宅以2.5%的環比漲幅位列第一，超越了一二線熱點城市。2019年3月，洛陽新房均價8135元/平方米，到了2019年6月，洛陽的新房均價達到9371元/平方米。

在三四線城市樓市出現下行的當下，洛陽樓市這種成績顯然稱得上驚豔。

一種說法是，三四線城市房價上漲的背後，往往有著外來大房企資本推動的作用。這樣的邏輯在洛陽同樣可以尋到。2016年以來，金科、碧桂園、保利、中梁等頭部房企紛紛進入洛陽市場，不斷刷新當地土地市場價格，更重要的是帶來了房價上漲的預期。

2017年10月30日，保利以單價862萬元/畝，總價15.2億元拿下洛北城區176畝居住用地，折合單價862萬/畝，土地溢價率達157%，成為洛陽年度“地王”，該地塊為保利在洛陽拿下的第三塊地。

2018年8月1日，位於洛龍區長夏門街與展覽東路交叉口東北角的地塊，經過126輪競拍，最終以924萬元/畝被洛陽浩德安瀾置業拍下，超越前述保利在白馬拿的地價，但這個地價也很快被超過。

僅隔一天，2018年8月2日，同樣是位於洛龍區長夏門街與展覽路交叉口的另一地塊，被河南省中成房地產開發集團有限公司拿下，土拍成交價930萬元/畝，較前一天的“地王”高出6萬元/畝。

很快，2018年8月3日，位於西工區光華路與唐宮中路東北角的地塊，被洛陽信德置業有限公司拍下，成交價格1358萬元/畝。3天內一天一個“地王”，刷新著洛陽人對洛陽土地市場的新認識。

2019年，地王再被刷新。5月22日，洛龍區一宗商住地塊拍賣引來雅居樂、華潤、金茂、碧桂園、保利、旭輝、金地、美的、正榮、禹洲、世茂、中梁、建業等15家房企競拍。經過約5小時382輪報價，最終由碧桂園以14億元拍下，成交單價1401萬元/畝，成交樓面價7012元/平方米，溢價率134%。有市場人士認為，按照正常推斷，此建案的開盤價最少在13000元～14000元/平方米。而在這個地塊旁邊，是剛於6月底開盤的金科綠都·天宸項目，銷售均價已經賣到了12300元/平方米。

值得注意的是，2019年上半年，儘管洛陽土地市場供應了多個地塊，但是洛陽市區土地緊張、中心城區無地可供的局面並未得到有效緩解。

據洛陽市自然資源和規劃局公告，8月洛陽將有5宗居住兼商業用地掛牌出讓，其中洛龍區2宗，高新區2宗，澗西區1宗。本次土地供應量超38萬平方米，粗略估計開發面積超100萬平方米，約8500套房源將入市。

據市場機構監測分析，截至2019年6月底，洛陽土地庫存去化周期為20個月，即按照洛陽當前建案銷售速度，市場需要20個月消化完這些土地庫存，該數值相比5月份下降3個月。而鄭州土地庫存去化周期為40個月。

截至2019年6月底，洛陽建案住宅庫存面積為365.8萬平方米，去化周期約12.4月。

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概念推動與棚改刺激

與很多三四線城市一樣，在洛陽市房價上漲的這幾年，棚改貨幣化安置政策發揮著重要的作用。

從2016年洛陽就開始了棚改，其中貨幣化安置比例為52.74%，2017年更高達到了62.55%。棚改貨幣安置的後果就是當地居民都開始在本地買房，造成短暫的供需失衡後房價上漲是必然。據一位洛陽當地開發商稱，購買洛陽房子的主要是洛陽市區的人，以及周邊區縣的需求。

不過，按照既定規劃，2020年就是棚改的正式收官之年。屆時全國各地的棚戶區改造基本完成，沒有了棚改的支持，三四線城市都必須直面自己的經濟基本面。

除了棚改刺激，洛陽有著自身的優勢。2016年開始的洛陽房價上漲的三年，其背後是洛陽城市基建規劃的快速發展期，政策利好刺激接踵而來。

2016年8月31日，黨中央、國務院決定設立中國（河南）自由貿易試驗區，涵蓋鄭州、開封、洛陽三個片區。洛陽自貿片區佔地26.66平方公里，位於洛陽地理位置最核心。

2017年6月16日，由中信重工與中國鐵建重工集團聯合研製的，應用於洛陽地鐵建設的首台盾構機“牡丹號”正式下線。2017年6月28日，洛陽地鐵1號線工程全程正式開工建設。

2018年12月，洛陽被河南確定為中原城市群副中心城市，令洛陽的未來更值得期待。

作為我國中部地區重要的工業城市，今年上半年洛陽市實現地區生產總值2315億元，按可比價格計算，同比增長8.3%，分別高於全國、全省2個和0.6個百分點，亦較省會城市鄭州高出0.4個百分點，增速居全省第1位。而且洛陽市的歷史文化悠久，曾是很多朝代的都城，還是優秀旅遊城市。

洛陽市區人口流動呈持續淨流入狀態。洛陽統計局數據顯示，2010年末至2018年末，洛陽市區總人口由186.1萬增至203萬；市區常住人口由203.6萬增至224.9萬；全市總人口由680.9萬增至713.7萬，年均增加4.1萬；全市總常住人口由655.4萬增至688.9萬，年均增加4.2萬。

“地鐵規劃的利好以及自貿區落地、副中心城市利好措施吸引了房企前來投資。多家品牌房企入駐，使得地塊競爭激烈，地價上漲，房價隨著水漲船高。同時，也與洛陽承接一部分鄭州的外溢需求有關，從鄭州到洛陽高鐵只需半個小時左右。洛陽寬鬆的政策環境，較低的房價，吸引了購房者前來洛陽。”諸葛找房數據研究中心分析師嶽蒙蒙告訴中國房地產報記者。

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更大的規劃

從同等城市房價收入比來看，洛陽房價並不算高得離譜。據易居研究院統計，今年上半年，洛陽房價收入比僅為8.7，不僅低於鄭州的12.5，還低於同為三線城市的宜昌（8.8）、徐州（9.3）、蘭州（9.4）、日照（9.6）、金華（9.7）等地，在50個典型城市房價收入比數據中處於低位。更為重要的一點是，洛陽目前的調控政策較寬鬆，不限購、不限售。

不過，不少業內人士預測，隨著洛陽房價的持續上漲，接下來不排除限制性政策的頒布。

中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的報告稱，部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。但洛陽樓市不同於全國三線四城市，後市需求依然可期，預計下半年市場熱度逐漸放緩；市場分化更加明顯，熱銷項目依然量價齊升，房價整體漲幅繼續回落，樓市更加趨於維穩。

正在崛起中的洛陽市，還有著更大的發展規劃。

“一是希望國家把呼南高鐵豫西通道納入國家規劃之中，並盡快啟動實施，把河南西部地區最大的交通短板補上；二是建議國家規劃以洛陽石化為中心，依托中部地區的大市場，規劃國家洛陽高端石化產業園，把一百萬噸的乙烯項目納入國家石化的發展規劃和中石化集團的盤子，推動千億級的高端石化產業園建設，這也算是洛陽的夢。”3月5日下午，全國人大代表、洛陽市委副書記、市長劉宛康在參加十三屆全國人大二次會議河南代表團審議李克強總理所作的《政府工作報告》時提到了自己帶來的兩條建議。

資料顯示，呼南高鐵是我國“十三五”中長期鐵路網規劃的縱向主乾道之一，呼和浩特至南寧，途徑21站， 2018年啟動建設。呼南高鐵豫西通道位於河南省西部，線路走向為濟源—洛陽—南陽。

在中國，高鐵經濟社會效應正在推動城市功能和地位的變化，高鐵片區成為城市空間演變的助推器。高鐵建設到哪個城市，就是這個城市大發展的機會。

不過，在維穩房地產政策的主基調下，洛陽作為三四線城市有不同於其他城市的良好預期，但是無論如何，都不會偏離房價穩定的航線。

（此文刊於中國房地產報7月29日01版 責任編輯 何可信 鄧雨楠）

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審讀：戴士潮

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