房屋買賣糾紛裁決過戶，但涉案房屋此前已被抵押，買方申請強製該如何處置？深圳法院受理的一宗案件當中，一起房產買賣糾紛仲裁裁決賣方要配合過戶，但該房產不僅被查封及輪候查封多次，且已被抵押給銀行，深圳法院多方協調，但強製過戶仍存在客觀障礙，不符合強製執行房產過戶的條件，依法裁定駁回申請執行人的執行申請。
房產買賣糾紛裁決過戶涉案房產已被抵押
據了解，申請人也即買方肖某因與被申請人、賣方李某發生房屋買賣合約糾紛，於2016年2月向深圳仲裁委員會申請仲裁，請求裁決賣方李某繼續履行雙方簽訂的《房地產買賣合約》，並辦理涉案房產的贖樓手續，解除房產抵押，配合申請執行人辦理房產過戶手續。
2016年6月，深圳仲裁委員作出裁決書，裁決被執行人應於該裁決書生效之日起15日內辦理相應手續，有效解除其所有的福田區香梅路與紅荔路交會處一處房產的抵押和查封，在申請執行人向被執行人付清購房款430萬元之日起3日內，共同辦理將上述房產轉移登記到申請執行人名下的手續。
不過，由於被執行人李某沒有履行生效法律文書確定的義務，肖某於2016年8月16日向深圳市中級人民法院(簡稱：深圳中院)申請強製執行。深圳中院立案後對涉案標的物房產進行了調查，查明涉案標的物房產已被南山區人民法院案件首位查封，被羅湖區人民法院、福田區人民法院等案件先後輪候查封，且該房產已設定抵押，抵押權人為中國建設銀行股份有限公司深圳市分行。
多方協調強製過戶仍存客觀障礙申請執行被駁回
2016年9月22日，深圳法院傳喚申請執行人、被執行人及抵押權人到法院接受調查，並向申請執行人釋明因標的物房產被另案查封且存在抵押無法強製過戶的情況，抵押權人表示如被執行人清償抵押債權，願意盡快配合解除執行標的物房產的抵押登記，雙方當事人在調查中達成和解，被執行人將在兩個月內償還所有債務，配合過戶登記。
2017年1月23日，申請執行人表示將再次與被執行人協商，甚至由其出資一部分資金，幫助被執行人償還債務，爭取盡快解除查封和抵押，同年2月21日，申請執行人向執行法院報告稱，由於被執行人多方債務經多次協商未能達成執行和解，強製過戶仍存在客觀障礙，請求法院依法駁回其執行申請，以便其重新提起仲裁或訴訟，請求返還其已支付的房產部分價款。
2017年2月，深圳中院作出執行裁定書，認為裁決書裁決內容無法強製執行，義務主體不明確，因此不符合強製執行房產過戶的條件，依照相關法律，裁定駁回申請執行人的執行申請。
法官釋法
執行法官：強製執行不能損害其他債權人合法權益
深圳中院法官杜佳鑫認為，本案的焦點有二，其一是仲裁裁決的效力能否對抗其他法院的查封，執行法院能否根據申請執行人的申請直接裁定強製過戶，其二是仲裁裁決的效力能否約束仲裁當事人之外的抵押權人，執行法院能否根據申請執行人的申請直接裁定強製過戶。
杜佳鑫認為，行為執行強製實施的前提必須是被執行人能夠完成或者配合完成執行依據指定的行為，而不存在客觀不能的障礙，如果裁判指定行為內容牽連到第三人，法理上該第三人並不受裁判既判力的約束，法院無法對該第三人強製執行，尤其是在第三人對被執行人要求其作出的行為享有同時履行抗辯權的情況下，強製執行將損害其合法權利，超越執行程式邊界。
杜佳鑫表示，本案執行依據仲裁裁決書是針對申請執行人和被執行人之間的房屋買賣合約關係作出的裁決，抵押權人既然不是仲裁程式的當事人，裁決內容中抵押權人當然也沒有配合履行的義務，因此，仲裁裁決書對抵押權人並沒有約束力，執行法院無法對其強製執行，為房產過戶行為排除客觀障礙，並且即便標的物房產解除了抵押登記，仍然存在被另案查封的法律障礙。
杜佳鑫表示，當然無論如何，買賣合約的效力仍然存在，本案申請執行人作為買受人可以根據買賣合約要求被執行人承擔無法交付房產的責任，但申請執行人也不得未經查封法院的允許實際佔有房產，該案中法院協調各方當事人並促成申請執行人與被執行人達成執行和解，爭取為強製執行創造條件，但是在協調、和解均無法實現有效解除標的物房產的查封和抵押登記的情況下，標的物房產的過戶仍存在客觀障礙無法強製執行，執行法院應依法駁回申請執行人的執行申請，這也為申請執行人依據買賣合約訴請返還已支付的房屋價款和違約金排除了“一事不再理”的法律障礙。
統籌：南都記者 徐全盛
采寫：南都記者 徐全盛
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