每日最新頭條.有趣資訊

業主賣房後反悔玩消失!深圳法院:強製執行過戶

2015年3月,深圳推出“3·30”新政,房價暴漲之下,不少業主為了利益“反水”,引發不少房產買賣糾紛。

深圳法院受理的一宗案件當中,市民李某、安某在“3·30”新政前與業主胡某簽訂了二手房買賣合約,以263萬元總價購買一套房屋,並先後辦理抵押等手續,雙方首次辦理過戶登記因手續不齊未成,此後業主拒不配合辦理過戶登記。深圳市仲裁委經審查裁決合約有效,但業主仍拒不履行生效裁決,買方申請強製執行後,深圳法院依法裁定強製將標的房產過戶至買方名下。

買房遭遇業主不配合過戶

仲裁裁決買賣合約生效

2015年3月20日,市民李某、安某與業主胡某簽訂了《二手房定金合約》,合約約定,胡某將其坐落於觀瀾的兩套房產轉讓給兩人,房屋總成交價為2635000元,胡某收取了定金105000元,雙方於2015年4月3日之前簽訂正式買賣合約。同日,買方支付了上述定金,3月27日,雙方列印了《二手房買賣合約列印申請表》,其中約定,該房地產所附著的戶口,胡某保證於收到房地產轉讓總價款之日起30日內遷出,買賣雙方需在簽訂本合約50日內,共同向房地產權登記機構申請辦理轉移登記。

4月1日,雙方簽訂了《深圳市二手房買賣合約》,約定上述兩套房的轉讓總價為290萬元,並經協商一致共同簽署《聲明》確認,買賣雙方所交易的兩處房產的真實交易總價為2635000元,總價為290萬元的買賣合約僅作銀行貸款及過戶交易使用。隨後,申請執行人向銀行做了首期款監管並向銀行申請了抵押貸款。

5月21日,雙方到深圳市房地產權登記中心辦理過戶登記手續,但因手續不齊被登記中心退件,此後胡某未再配合買方辦理過戶登記手續,買方李某、安某遂向深圳仲裁委員會提起仲裁。

深圳仲裁委員會經審查後作出裁決,一是確認雙方簽訂的《深圳市二手房買賣合約》的真實成交總價款為2635000元,胡某應繼續履行合約,配合將兩套房產過戶登記到李某、安某名下;二是,胡某在收到全部房價後的30日內將附著於該房產的戶口遷出;三、胡某支付延期辦理產權轉移登記的違約金105400元。

業主拒不履行生效裁決

深圳法院強製執行過戶

然而,深圳仲裁委裁決生效後,胡某沒有履行生效法律文書確定的內容。買方李某兩人向人民法院申請強製執行,請求強製將兩套房產過戶登記到兩人名下。執行過程中,法院首先依法查封了本案涉案房產,但由於被執行人胡某拒不履行生效仲裁裁決,且下落不明,無法查找到其下落,由其本人配合申請執行人到深圳市房地產權登記中心辦理產權轉移登記手續無法實現。

此後,執行法官對標的房產的產權、查封、抵押登記情況進行了查證,確認該房產無查封、抵押情形,並在申請執行人提交了其在深圳具備購房資格書面檔案後,裁定強製將標的房產過戶至申請執行人名下。

法官說法

執行法官:裁判繼續履行合約案經審慎審查可以強製執行過戶

深圳市中級人民法院執行法官楊雁楷表示,類似本案情況,能否由人民法院強製將標的房產直接過戶至申請執行人名下,有兩種不同意見,其一為:人民法院不應將標的物所有權直接過戶至申請執行人名下,而應該認定該案性質為行為執行,只能通過罰款、拘留甚至追究拒執罪的方式迫使被執行人配合履行合約義務,其二則是,既然裁決被執行人將標的房產過戶至申請執行人名下,必然會導致房屋所有權發生轉移,在被執行人拒不履行生效裁判內容,即原合約內容無法得以實現的情況下,人民法院可以直接將房產所有權強製轉移至權利人名下。

楊雁楷表示,深圳市不動產市場交易活躍,且房產價值巨大,故在交易過程中容易發生糾紛,然而判決繼續履行合約的裁判生效後,賣方能主動配合履行的寥寥無幾。在這種情況下,若按照第一種意見,必然導致這類案件均不能通過強製轉移所有權的方式履行裁判內容,若被執行人名下無財產或查找不到下落,或即使在采取罰款、拘留措施後被執行人仍不履行的情況下,此類案件所確定的權利義務關係則無法通過司法強製執行的方式得以實現,權利人將無法實現自身合法權益,因故在執行實務中,對房屋買賣合約糾紛中裁判繼續履行合約的,在經審慎審查後,一般傾向於第二種做法。

不過,楊雁楷表示,類似案件中,執行法官在裁定直接強製過戶前一定要對標的房產是否有抵押、查封等情形進行認真審查,若存在抵押,一定要由賣方或買方滌除抵押債權後方可強製過戶,以確保抵押債權的優先受償性,若存在其他查封的情形,需得查清其他債權是否為真實債權,排除被執行人惡意串通他人製造虛假訴訟規避執行的可能,並盡可能保護其他合法債權人的相關權益。

統籌:南都記者 徐全盛

采寫:南都記者 徐全盛 通訊員 肖波 郭亞

獲得更多的PTT最新消息
按讚加入粉絲團