超1/3百強房企進入文旅地產 轉型之痛如何化解？

　　房地產轉型文旅之痛如何化解

　　來源：經濟參考報 □唐飛

　　近年來，伴隨巨集觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。

　　據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，這類企業有實力、有視野，房地產開發經驗豐富，但不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益於項目推進，還會帶來更大風險。文旅地產考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對巨集觀政策的把控和判斷力。

　　房企開發文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例。自提出“文化+旅遊+城鎮化”模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超兆。而大規模的拿地後，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經營活動產生的現金流量淨額為-77億元，同比下降274.85%。

　　文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。

　　業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的複購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依托的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。

　　作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

　　文旅地產從字面上是“文化+旅遊+地產”，但其本質和核心是“文旅”而非“地產”。一個成功的文旅地產項目往往都是通過對生態、業態的提煉，營造休閑的環境和氛圍，並以獨特的文化為標簽形成組合聯動。文旅領域群雄逐鹿，如何通過差異化戰略來獲取競爭優勢，如何達成旅遊和地產的平衡，如何實現“旅遊拉動地產，地產反哺旅遊”的良性循環，是開發商們需持續思考的問題。

　　（作者為執惠文旅資深分析師）

責任編輯：李彥麗