李宇嘉
針對近預售屋地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，住房城鄉建設部會同中宣部、警察部等部委，近日聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。這其中就包括對住房租賃市場的整頓治理。
近期，房屋租金水準也在明顯上漲。根據國家統計局的數據，5月CPI同比上漲1.8%，其中居住類價格指數同比上漲2.2%，拉高居住類價格的主要是房屋租賃價格。5月份，全國房租指數同比上漲2.4%，1~5月份房租指數同比上漲2.5%，二者比居住類價格指數高0.2個百分點以上。事實上，2016年本輪房地產市場回升以來，整體居住類價格指數中，租賃價格指數漲幅更高，租金價格指數月平均漲幅、累計漲幅分別比整體居住類價格漲幅高0.65個百分點和0.77個百分點。
熱點城市租金上漲更明顯。據房天下租房網的數據，2017年2月~2018年5月，全國17個城市房租價格快速上升。其中，漲幅超過10%的城市有6個，漲幅在5%~8%的有5個，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）漲幅居前。隨著畢業季的到來，房租又要迎來上漲。房租上漲引起監管層高度重視。5月20日住建部部署樓市調控的檔案中，首次提出“穩房價”與“控租金”並重，北京住建委年度白皮書也明確提出，將個體房屋租金納入監管。
2016年以來，隨著《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》的發布，培育和發展租賃市場，構建“租購並舉”的住房新制度，成為我國樓市的長效機制。與此同時，多管道租賃供應受到政策眷顧，如新增供地配建或“自持”租賃，13個城市試點集體土地建設租賃住房，閑置低效商業辦公用房改建為租賃住房，租賃領域銀行授信、證券化、發債等金融創新投入力度很大，50多個城市或省份頒布鼓勵租賃發展的政策，熱點城市規劃的租賃佔到新增供應30%左右等。可見，租賃“供給側”著墨頗多。
問題是，建案市場依舊火爆、成交量屢創新高的情況下，短期租賃人口不會爆發式增長。同時，租賃“供給側”提速，低成本供地、供房備受重視，緣何住房租金價格還會暴漲呢？
筆者認為，很大程度上在於，機構和資本套政策紅利，攫取低成本太空價值。壯大規模化、機構化租賃，這是發展住房租賃的重點，政策本意是攻克個體租客和房東“散租”模式下，租賃亂象叢生之弊病，如隨意漲租、克扣押金、室內配套缺失、消防安全隱患重重、短期行為嚴重等。
但是，在資本和機構眼裡，土地、金融、稅收等政策優惠下，存量太空低成本的租賃是價值窪地。於是，過去市場自發供給的低成本租賃，成為各路資本爭相角逐的領域。幾乎不到兩年時間，京滬深等每一個熱點城市都湧現出200~300家長租公寓。據筆者調研，長租公寓大致可分為兩類，一是收儲舊工業廠房、廢棄酒店、商業群樓的集中式公寓；二是“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，後者靠提高部門面積收益，說白了就是漲租金。
筆者發現，盤活存量房源的長租公寓，租金水準相比改造前上漲50%~200%不等。近期，深圳富士康員工集體發聲要求漲工資，跟上房租的漲幅。這一事件暴露出，需要反思長租公寓運營模式及對租賃市場的影響。
特別是，租賃企業興起、存量盤活主導，對整體租金有明顯的拉動效應。無論是補上消防、衛生等安全短板，還是提高居住體驗，不僅要投入真金白銀，還要大量人力服務跟上，再考慮到稅賦及企業盈利，租金上漲是必然的。
事實上，隨著收入水準提高，居住消費更新，供給端湧現出配套好、體驗性強的租賃房屋，這是需求倒逼供給跟上的結果。同時，85後、90後日益成為租賃市場的主力，他們對生活和居住有更高的要求，租賃供給端更新也有助於滿足對美好生活的訴求。問題是，房價支付能力更多受投資需求、貨幣供給所決定，而租金支付能力則更多受到工資、收入水準的決定。殘酷的現實是，作為租賃主力的流動人口、新就業大學生，其收入水準無法支撐租金過快上漲。
以深圳為例，富士康員工的訴求，本質上是基層員工、廣大市民支付不起租金上漲的切實反映。據了解，富士康流水線員工的可支配收入在2100~2400元，附近城中村住房單間租金在700~800元，租金佔可支配收入的30%左右，剛好符合租金不超過可支配收入三分之一的國際慣例。
2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”，中位數估計就在2500元左右。也就是說，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。
2008~2017年，城市更新主導的深圳舊改，已將大量低成本的城中村住房拆除，取而代之的是上等建案。“十三五”期間，深圳計劃將100萬套（間）城中村住房改造為長租公寓，這意味著，城中村住房的租金至少上漲50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅僅在8%~9%，未來租金/收入比將超過45%。近一半收入用來支付房租，這是深圳1600萬租客所無法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全國排第三位，深圳存在的問題，恐怕在其他熱點城市也一樣存在。
隨著“租購並舉”上升為國家戰略，2017年下半年以來，各省市都發布了住房租房發展規劃，謀劃了“十三五”及未來大規模的租賃住房籌建藍圖。由於租賃需求主要集中在十幾個熱點城市，這些城市供地彈性很小、供地成本高、配套難落地，租賃供給更多依賴存量盤活，這是近兩年長租公寓蓬勃興起的原因。但同時，存量盤活也導致租金快速上漲，支付能力下降，衍生出的問題就是，租客大批向外圍遷徙，或者打隔斷、上下鋪、合租和群租等不體面租賃普遍化。
筆者認為，從提高租住品質的角度，盤活存量沒有問題，但基於租賃需求集中在中低收入群體、收入對租金敏感等現實，租賃供給的公共屬性、政策屬性更強。因此，除了發揮市場配置的作用外，更多應該是“補短板”。
過去，地方政府過分重視建案買賣市場，租賃市場野蠻生長，這也是“售強租弱”、租賃亂象叢生的原因。未來，除了增加公租房建設外，更重要的是加大存量租賃住房（特別是城中村、老舊小區）配套補缺力度，如排除消防安全隱患，配置電梯、物業管理、社區警衛，教育醫療能同權同享等。公共服務“補短板”，降低租住成本的效應明顯，這才是供給側結構性改革的重點，而不是拆了再建、整治後漲租金，這樣供給的效率會很低。
（作者為資深地產研究人士）
每日經濟新聞
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