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文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
近日，深圳市的兩份政策檔案，又讓大夥兒擔憂起了小產權房的未來。
一份是11月5日發布的《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》征求意見稿，一份是11月6日發布的《關於做好沒收違法建築執行和處置工作的指導意見》。
其實兩份檔案都沒有明確提及小產權房，更沒有做討伐狀，但輿論已成驚弓之鳥，甚至有人認為檔案已將深圳的小產權房判了死刑。
不過，說起這小產權房，確實是一筆讓人頭疼的账。
一方面，政府顯然不願將其合法化，未繳納土地出讓金，沒有國家房管部門開出的產權證，合法化就是鼓勵後繼者。這口子絕不能開。
另一方面，各大城市高企的房價地價，又在不斷催生民間的小產權房，想買者眾，想賣者眾，想建者眾。一竿子打翻必然激起民憤。
由於缺乏相關登記備案，小產權房的規模統計也一直滯後、不全，甚至互相矛盾。相對可信的數據是：
截至2007年上半年，全國約有1/3的城鎮住宅為小產權房；
截至2014年底，深圳市違法建築（統計口徑略大於“農村城市化歷史遺留違法建築”）佔當年全市住房總面積的3/4。
看看這兩個數據有多陳舊和粗略，大約可以體現各方對小產權房這一難題的態度——拖著吧，先拖著吧。
可是拖也不是一勞永逸的辦法，民間總想轉正，政府總想治理。那要怎麽辦呢？讓我們來聽聽大頭們的觀點。
賈康
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家
小產權房問題應及早解決
但不能簡單地采取一種極端辦法
關於小產權房，我們也曾在深圳等地做過調研，結論是應該及早解決，這樣政府能多爭取一些主動權，否則越是積累問題，矛盾越積重難返。
然而即便如此，也不可能對所有小產權房采取同一種極端的辦法，那得激發出多少社會矛盾？
總的來說，過去深圳一直都在探索，也具有其特殊性，利用特區的立法權，已將所有土地的終極產權都明確為國有，不存在集體土地了。
目前就剩下原住民的小產權房問題，這方面在過去探索中已經形成了一定的初步經驗，就是分類處理，設計出一個利益分配方案，采取雙層談判（不是政府直接跟可能的釘子戶打交道，政府隻跟社區打交道，社區與政府談成框架後再一一說服可能的釘子戶），並逐步兌現。
關鍵在於，這得是一勞永逸的解決方案，也就是逐步解決完之後就沒有後遺症了。
在小產權問題上，深圳先行先試，能提供經驗教訓，但其他地區如生搬硬套恐怕也不行。要允許各個地方試點，進一步積累經驗，這是一個漸進的過程，我估計還需要相對較長的時間去探索和實踐。
房地產稅立法和適時分地區先後推進其改革，會倒逼這一過程。
盧俊
“真叫盧俊”公眾號創始人
將小產權房納入國有是大勢所趨
前提是市場租賃房源不缺貨
11月5號，深圳市規劃和國土資源委員會發布了深圳市城中村總體規劃征求意見稿，主要內容是：在特定時間內保留一定比例的城中村，合理有序地開展深圳市城中村更新工作，推進規模化統租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障系統，引導城中村存量房屋開展規模化租賃業務。
其實，深圳關於城中村的意見稿已經推過無數輪了，但這一次依舊強調，難度確實非常大。從數據上看，深圳啟動城中村計劃已有5-10年，但僅僅完成了25%。
其中，是牽涉的利益太多，上到頂層，下到百姓，中間還有非常多利益鏈；是背後牽扯到太多的資金投入。
城中村的更新重度依賴拆遷，而拆遷直接對標周邊房價，如果完全依賴政府，無法快速推進。
所以這一次的保留意見提到的有序推進類似於承租，滿足條件可納入住房保障系統等，其實是讓開發商用更好的模式來介入城中村的規劃和改造。
據說，深圳的城中村解決了深圳70%的租賃需求，足以說明城中村乃至小產權房的民生意義。但因為小產權房未能給國家創造更好的收益，因此有些微妙和敏感。
從全國來看，有消息說小產權房面積達70億平米，體量實在太大。因為其身份敏感，未來國家處理會比較慎重，不會一刀切，也不會大刀闊斧地解決。
從目前信號看，將小產權房納入國有是大勢所趨，但這一切發生的前提是市政配套有能力解決租賃市場的供應問題，這也是這兩年租售並舉強勢推進的重要原因。
我認為，未來會傾向於通過城市化發展進行騰籠換鳥，通過合理的拆遷消滅一些，再新建一些，或者以翻新的形式貼上標簽，讓其合法化。
這樣既符合國家利益也符合地方城市發展，且不會引起市場租賃房源的缺貨，整體來看是三方得利的方案。
董藩
北京師范大學房地產研究中心主任
著有《房地產的邏輯》
小產權房猶如超生的孩子
政府拆不掉也不敢合法化
小產權房的存在本身是合理的，但是按國家現行法律規定來講它不合法，這樣一來，理和法就發生了衝突，所以開始較勁。
民間不斷地產生小產權房，為什麽？便宜。而擁有土地的一方，也就是集體部門，比如村委會或者鄉鎮政府，它們又不願意把土地白白讓國家或上級政府給征走，因為它們得到的利益很少，所以它們願意蓋房子賣。
有人想買小產權房，有人想開發、想賣，但是政府要叫停他們。為什麽呢？是因為我們國家現行的財稅制度就是這樣的。
如果允許農地直接跟開發市場對接，地方政府就沒有地賣了。從數據看，平均50%的地方財政收入來自賣地，這還不包括開發、交易，只是賣地。所以，政府基於財稅理由，是不會認可小產權房的。
當然了，對於已經產生的很多小產權房，現在要處理很難。我打過一個比方，這個孩子是超生的，違反了計劃生育法規，但已經生出來了，你能把他扔到井裡嗎？不可能的。
所以，政府沒法兒管，嘴上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經賣給老百姓了，如果強行把它推倒，毫無疑問會產生激烈的衝突。
政府也不敢下令把小產權房全部拆掉，也拆不掉。但是又不敢說讓其合法化，如果讓存量合法化，意味著有人就會受到鼓舞，繼續開發，所以這是個兩難的問題。
張大偉
中原地產首席分析師
小產權房主要集中在一二線城市
深圳佔比超過一半
深圳是全國土地市場和房地產市場最特殊的城市，小產權房的比例可以說在全國所有城市中最高，這由城市發展的特殊性決定。
不過，這次的政策並沒有一刀切，更多還是用發展的眼光解決問題。短期看，小產權房是調整而不是判死刑。
從全國看，小產權房在一二線城市的比例最高。深圳佔比超過一半，其他城市基本都在10%左右。從整體規模看，目前尚無準確數據，主要是因為小產權房建設沒有審批，容積率也沒有審批。
我覺得，小產權房是歷史產物，不會轉正也不會一刀切拆除，讓時間解決肯定是政策的主流。
本篇作者|李夢清|木有藥師|當值編輯|馮迪
責任編輯|鄭媛眉|主編|魏丹荑|圖片|視覺中國
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