購買“房改房”糾紛如何處理？

購房職工與售房部門之間房產糾紛的矛盾焦點主要集中在職工購房後被部門開除或因其他原因離職後，部門能否收回所售房產。在這些糾紛中，售房部門常常依據雙方售房時簽訂的購房約定書而主張權利。售房部門認為“房改房”是針對部門職工這一特定身份的福利，職工購房後如果離開部門，既已喪失取得此福利的資格，為防止部門資產流失，必須收回所售公家宿舍，退回職工購房款。而且購房約定書是一種附條件的合約，既然條件成就，就應按約定履行。購房職工則認為，“房改房”是部門對其以前貢獻的承認和補償，既然已經交付房款又實際使用著房屋，就是房屋的合法所有人了。所有權應該受法律保護，部門沒有收回的權利。

實務爭點

基於“房改房”的特殊性，由此引發的糾紛也沒有明確的規定，在司法實踐中就產生了不同的觀點。

第一種觀點認為，“房改房”是房屋所有的部門為其職工基於勞動關係而給予的特定福利，具有強烈的身份屬性，如果職工購房後離開部門，既已喪失取得此福利的資格，部門有權提出解除購房合約，收回房屋。

第二種觀點認為，“房改房”確實屬於部門基於勞動關係給予其職工的福利，但也是職工在部門勞動取得的相應報酬和補償。此項福利待遇已經通過房改政策，雙方簽訂買賣合約，並實際履行，職工已成為“房改房”的合法所有權人。在不存在約定或法定的解除條件情況下，部門無權解除合約、收回房屋。

裁判思路

我們認為，由於按房改政策出售房屋是一種特殊的房屋交易形式，對於雙方售房時所簽訂的購房約定書的效力，審判實踐中應當區別情況，分別對待，關鍵是把握和界定一下兩個問題：

1.購房約定書的內容是否違背房改政策和法律法規的規定

所謂“房改房”，是指城鎮居民自行出資購買的根據國家房屋改革政策出售的房屋。在城鎮住房體制改革之前，城鎮居民的住房基本由國家提供並統一分配，實行以低租金為主要特徵的福利性實物供給製。上世紀90年代初，國家推行城鎮住房體制改革，向居民個人出售新舊公家宿舍是推行住房改革的基本措施。根據國務院1994年7月18日發布的《關於深化城鎮住房制度改革的決定》的規定：“職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。”根據以上房改政策，每個家庭只能享受一次購買公有住房的福利待遇。因此，用人部門將自建公家宿舍按房改政策出售給職工僅僅是一種勞動福利，符合條件的職工完全可以享受。如果未享受額外的優惠，購房職工不需要承擔額外的義務。

在房改過程中，職工購買的價格區別決定著產權歸屬的區別。根據國家房改政策規定，職工購房存在標準價與成本價之分。標準價包含住房本身的建築造價以及征地和拆遷補償費。職工按標準價購買的公有住房，職工擁有部分產權，即佔有權和使用權、有限處分權和收益權；在進入市場交易時，原部門有優先購買權和租用權。在領取產權證書時，按標準價購買的住房應標明產權比例。成本價包含住房的征地和拆遷補償費、勘查設計和前期工程費、建築工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素。職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年後可以依法進人市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收人歸個人所有。因此，職工按標準價購買的“房改房' 其產權是有限產權，而職工按成本價購買的“房改房”，其產權是完全產權。兩者的法律性質和法律地位不同，職工享有的權利也不同。職工按標準價購買的有限產權房，其與用人部門在房屋上構成的是按份共有關係。對於此種類型的房屋，其在買賣、轉讓、互換上均受一定的限制，應對照按份共有的關係來處理。職工按成本價購買的完全產權房，職工作為物權所有人，享有完全的使用、收益、支配、處分權利，其他任何人不得干涉。

實踐中，由於部門公家宿舍數量有限，因此，部門常常通過另行制定分房條件來緩解壓力。雙方簽訂的附服務期限的購房約定書，也是一種附條件的行為，即職工系附條件地享受購房福利。職工按房改政策購房從法律上分析類似於部門贈予職工購房福利，在福利支付過後，一般不得撤銷贈予。由於房屋買賣涉及物權的變動，物權行為是一種要式行為，職工和部門就“房改房”的買賣達成一致意見後還應當辦理相應的產權變動登記手續。如果雙方簽訂的購房約定書合法有效，在職工服務期滿前，房屋買賣合約尚未履行完畢，部門就不應支持職工辦理產權手續的要求。如果部門同意辦理產權登記手續，也就意味著部門用行為改變了購房約定，也就是說所附條件已經由部門放棄。在此種情形下，部門再要求收回房屋於法無據。

司法實踐中，部門與職工簽訂的購房約定書常常以約定服務期限的形式體現。用人部門為勞動者提供了不同於其他勞動者的特殊待遇後，可以與勞動者約定服務期。但服務期的約定並非沒有限制，應當遵循合法、公平、平等自願、協商一致、誠實信用的原則。無固定期限勞動合約的穩定性較強，一般意義上，勞動者享有單方解除權，對於維護勞動者合法權益極為有利。而購房服務期的約定，是對勞動者勞動自由的限制。因此，對於服務期限的審查應著重於判斷權利與義務是否一致，即勞動者享受的額外待遇與其承擔的服務義務是否顯著失衡。

2.購房約定書是否違反《合約法》中關於合約效力的規定 “房改房”買賣雙方簽訂的購房約定書是平等主體間的民事合約，雖然涉及房改政策，但不能改變合約為房屋買賣的性質。對於民事合約的效力，應當根據《合約法》的規定，從簽訂合約時雙方當事人意思表示是否真實、自願，合約內容是否違反法律和行政法規強製性規定等方面進行審查。

（參見：《房地產糾紛裁判思路與規範指引》）

規範指引

《中華人民共和國合約法》第九十三條當事人協商一致，可以解除合約。

當事人可以約定一方解除合約的條件。解除合約的條件成就時，解除權人可以解除合約。

第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合約：

(一）因不可抗力致使不能實現合約目的；

(二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

(三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

(四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合約目的；

(五）法律規定的其他情形。

《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》（二十一）明確產權。職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年後可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。

職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即佔有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價佔成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年後方可依法進入市場，在同等條件下，原售房部門有優先購買、租用權，原售房部門已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，部門和個人按各自的產權比例進行分配。

(二十二)發展房地產交易市場，規範住房交易行為。職工購買住房，都要由房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續，並領取統一制定的產權證書，產權證書應注明產權屬性，按標準價購買的住房應注明產權比例。出租和出售、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，應按國家規定交納有關稅費。要加強市場管理，規範交易程式，完善稅收制度，堅決查處倒賣房產牟取暴利等違法行為。