環滬土拍市場頻現高溢價 部分房企認為窗口期已至

根據今年年初的土地拍賣情況，長三角地區重點城市如蘇州、杭州、無錫等地，高溢價地塊頻頻出現。例如，2月22日，春節過後的蘇州首場土拍中，就有超過40家房企參拍，出讓的6幅地塊中有四幅土地溢價率均在25%以上。

中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天暘向《華夏時報》記者解釋說，此輪出讓溢價主要在於地塊起拍價不高，對比已成交土地有較大溢價空間，且土地出讓條件也部分有所放鬆，吸引較多房企關注。與此同時，由於去年下半年的謹慎投資，具有較強市場支撐的一二線城市土地成為各房企重點關注區域。

業內人士普遍認為，這是房企看好後市的表現。但對於“拿地窗口期”的說法，大多數業內人士依然保持謹慎的態度。

“高溢價”成關鍵詞

2月22日，蘇州市推出7宗經營性土地，其中包括6宗住宅用地（地塊編號分別為蘇地2018-WG-44號至49號）和1宗商業用地，合計出讓面積34.90萬平方米，規劃建築面積62.53萬平方米，起始總價為80.86億元。

經過激烈角逐，六宗地塊最終分別被斜港置業、融信、中駿、佳兆業、中梁、大華集團六家公司收入囊中，累計土地成交總價98.26億元。溢價方面，除了姑蘇區編號為2018-WG-46號的住宅地塊被中駿以底價20.61億元拿下外，其余5宗土地都經歷了一番爭奪，地塊溢價均在20%以上。

其中，成交價最高的高新區獅山街道長江路東、竹園路北地塊經過40輪的競價，最終被大華（集團）有限公司斬獲。地塊總成交價約為40.71億元，溢價32.14%；融信以13.09億元拿下姑蘇區民清路以東、日益路以北地塊，溢價25.39%；中梁以14.12億元、溢價23%競得相城區澄陽街道相城大道東、康元路南地塊。

值得注意的是，與去年下半年頻頻出現的“流拍”、“底價”等不同，進入2019年，“高溢價”成為了蘇州土地市場的關鍵詞。蘇州中原地產研究中心副總經理程傑透露，今年至今蘇州拍地的平均溢價率大約在25%左右，而去年全年這一數值只有11%。

年前的兩場土拍，溢價同樣高居不下：1月4日，蘇州主城區出讓7宗地塊，起始價超過百億，最終7宗地塊總共攬金126.6億元。其中由首創競得的地塊溢價率最高，達到49.69%；1月11日，蘇州拍出的4宗土地均有溢價，平均溢價率為19.6825%，其中由龍湖+首開聯合體競得的地塊溢價率達29%。

溢價率明顯回升的背後，則是企業積極拿地的動作。在2月22日的那場蘇州土拍中，就報名情況看，有兩宗土地競買開發商超過10家，其中一宗住宅用地吸引19家競買人參與，一宗吸引16家競買人參與。中指研究院報告稱，1-2月，共有13家房企在蘇州拿地，同時還有多家品牌房企首進蘇州市區，如首創、融信、大華等品牌房企均通過土拍首進蘇城。

事實上，近日土地市場熱度提升的不止蘇州。中國指數研究院研報指出，江蘇省整體土拍溢價率自2017年5月達到高峰後一路下滑，2018年9、10月到達底部，11月後整體溢價率小幅回升，2019年2月，整體溢價率為24.28%。具體到城市來看，蘇州、揚州、徐州、鹽城近期土拍溢價率都比較高，均在15%以上，而且成交溢價率相比前一次土拍呈上升態勢。

江蘇之外，環滬重點城市中，杭州開年第一次土拍，四幅地塊中就有兩塊溢價率超過10%，分別為11%和20.1%；2月27日，杭州余杭區出讓四宗地塊，德信中國旗下的浙江潤楠投資管理有限公司拿下其中一宗住宅地塊，溢價達30.55%。此外，上海以及周邊城市嘉善、嘉興等市場的土拍溢價也普遍略有上漲，但大部分城市溢價率均保持低位，溢價率基本在10%左右。

中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天暘向《華夏時報》記者解釋說，此輪出讓溢價主要在於地塊起拍價不高，對比已成交土地有較大溢價空間，且在土地出讓條件也部分有所放鬆，吸引較多房企關注。與此同時，由於去年下半年的謹慎投資，具有較強市場支撐的一二線城市土地成為各房企重點關注區域。

市場能否持續好轉仍不確定

溢價的回歸，被認為是當下環滬土地市場回暖的一個實證，亦是房企看好後市的表現。融信集團相關負責人就告訴《華夏時報》記者，“所有公司拿地的判斷都是基於對未來的判斷，溢價可以說明房企對市場的期盼或者說判斷吧。”

同策谘詢研究中心總監張宏偉透露，其了解到，今年年初以來，一些企業認為這是一個比較好的拿地窗口期，為了能夠去拿地，已經把淨利潤測算到8%、9%，加大授權金額以便讓投資團隊有更多空間。“現在對於蘇州、杭州這樣的二線城市來說，應該算是比較好的拿地的時機，所以大家積極地去做一些布局。”

南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華認為，大環境存在經濟下滑壓力，所以對前段時間的經濟結構調整和貨幣政策的緊縮進行了反思，放緩了調整的節奏，增加了信貸投放的力度。反映到市場中就是開發商資金面寬裕，加上各地政策放鬆信號強烈，導致對未來短期存在樂觀預期，有資金有預期，拿地當然不會手軟。

在劉天暘看來，長三角環滬區域規劃利好不斷，城市間融合共生、良性競爭，各地積極頒布各類吸引人才流入政策，構建良好正向發展的城市生態圈。由於多數品牌發展於2019年將拿地區域從三四線轉回一二線城市，出於投放資金需求或公司內部資源爭取等諸多原因，對於環滬的重點區域、部分較好區域地塊的價值判斷趨同，其預計接下來房企的爭奪有可能持續火熱。

儘管對後市樂觀，但對於“眼下是拿地窗口期”的說法，業內人士並不完全認可。

“現在大環境以穩為主，我們在蘇州拿地談不上重要的戰略布局，只是一個普通的拿地動作。”融信集團相關負責人強調，長三角是融信的重倉所在，今年整體的拿地環境肯定是比去年好的，但融信並不認為眼下“已經到了多大的窗口期”。

責任編輯：張蓓