房產法律課堂 農村宅基地上的房屋的糾紛案例

買賣房是一件很常見的事

但有不少人因為不懂裡面的貓膩

而吃虧上當

今天我們邀請張律師

為大家來講講

他遇到的房產法律糾紛案例

案例1

農村宅基地上的房屋能否贈與給本集體經濟組織以外的人？

老王為某村的一位村民，曾結過一次婚，但早已離婚，沒有兒女，老王有一外甥小劉，小劉是鄰村的村民，經常來看老王，並且每次都購買很多老王吃的、用的東西，老王也很是感動。

1999年10月8日，老王自己寫了一份遺囑，遺囑明確記載，在自己去世後，將自己宅基地上的房屋遺贈給小劉，由小劉享該房屋的所有權。

2000年8月6日，老王突發腦淤血去世，小劉在幫助料理後事時，發現了該份遺囑，遂起訴法院，主張按照老王《遺囑》的規定，獲得該房屋的所有權。

問題1小劉能否作為受遺贈人，主張獲得該房屋的所有權？

張律師解析：

遺贈人（老王）生前將宅基地上房屋遺贈本集體經濟組織以外的小劉，受遺贈人（小劉）在遺贈人（老王）死後主張因遺贈取得宅基地上房屋所有權的，人民法院不予支持。

理由如下：

1. 由於農村宅基地上房屋出售給集體經濟組織成員以外人被明確禁止並認定為無效，實踐中存在以遺贈形式將宅基地上房屋權益轉給集體經濟組織以外人的情況，實際造成宅基地上房屋的流轉。

2. 雖然宅基地上房屋可以進行繼承，但這只是對基於親緣關係的宅基地上房屋流轉的特殊認可，並不意味著在沒有親緣身份關係的人之間可以通過遺贈形式合法取得宅基地上房屋。

3. 宅基地使用權具有強烈的人身依附性，其設定是為了給農民基本的生活資料和生活保障，實現居者有其屋的目的。如果允許不具有本村集體組織成員身份的人基於遺贈而獲得房屋的所有權，會造成農村房地資源的流失。

問題2 如果老王將宅基地上的房屋遺贈給本村集體經濟組織成員，是否合法？

張律師解析：

遺贈、買賣均是農村宅基地上房屋的流轉形式，宅基地上房屋在本村集體經濟組織成員間進行買賣行為是受法律保護的，那麽，贈與作為另一種農村宅基地上房屋流轉形式，也應受到法律保護。不違反國家法律、行政法規以及其他相關規定。

案例2

農村宅基地上房屋繼承問題

王某（男）與佟某（女）系某村農民，育有三個子女，即長子王1，次子王2,以及小女王3。

其中長子王1已經分家另過，並於1993年5月獲批了一處新的宅基地；次子王2也已分家，但未分得宅基地；小女王3一直與父母王某和佟某共同生活，王3與父母在同一戶籍下且未分得宅基地。

2006年6月及12月王某與佟末相繼去世。王某與佟某隻留下了宅基地上的三間房屋，沒有其他遺產。

問題1 長子王1起訴法院要求繼承宅基地上房屋所有權1/3份額，能否獲得支持？

張律師解析：

長子王1主張繼承宅基地上房屋所有權1/3份額，人民法院不予支持

理由如下：

《中華人民共和國土地管理法》規定農村居民一戶一宅，已分家另行取得宅基地的王1，再行主張獲得父母宅基地上房屋權利，由於房地一體原則，其實際獲得宅基地使用權利益。

這違反了“一戶一宅”的宅基地使用原則，也侵害了與父母共同居住小女兒王3以及沒有分得宅基地王2的宅基地使用權。

因此，對於已分家另過並取得宅基地的的子女王1，請求繼承父母宅基地上房屋的，人民法院不予支持。

問題2 長子王1如果不能起訴繼承父母宅基地上的房子，該如何維權？

張律師解析：

長子王1可以對父母生前享有的宅基地房屋共有部分價值主張繼承。

實踐中可參照房屋重置成新價計算。

問題3 次子王2以及小女王3該如何主張權利？是主張繼承房屋所有權，還是主張相應的價值？

張律師解析：

次子王2和小女王3可以主張繼承父母宅基地上房屋所有權。

理由如下：

（1）小女王3與父母共為一戶，且未分得宅基地，應享有主張繼承房屋所有權的權利。

（2）分家另過子女王2仍為農村集體經濟組織成員身份且沒有分得宅基地，由於其社員福利仍在原宅基地上，這種情況下我們認為該子女對原宅基地上房屋仍與其它戶內成員一樣享有權利。

案例3

最後一份遺囑被撤銷時，在先所立遺囑是否還有效？

老王（男）早年喪偶，育有三子，長子王甲、次子王乙、小兒子王丙。老王獨自撫養三個兒子長大成人，並且三個兒子均已成家立業。

2005年，老王用自己掙得錢買了一套房子，老王於2010年5月8日寫了第一份遺囑，將自己購買的房屋，遺囑給了次子王乙；2011年6月7日，老王又改變主意寫了第二份遺囑，將自己購得的房屋遺囑給小兒子王丙。

2013年12月10日，，老王再次改變主意，寫了第三份遺囑，將自己購得的房屋遺囑給了長子王甲。但2014年1月10日，老王有自書撤銷了第三份遺囑。2015年8月6日老王因病去世。

問：老王小兒子能否依照第二份遺囑主張繼承老王購得的房屋？

張律師解析：

被繼承人立有數份內容抵觸的有效遺囑，最後一份遺囑被撤銷的，在先的前一份遺囑發生效力。

但當事人對是否恢復在先遺囑效力以及恢復哪一份遺囑效力另有表示的除外。

理由如下：

1.遺囑人老王撤銷最後一份遺囑的行為，其意思表示應如何解釋，在遺囑人已死亡的情況下難以作出準確判斷。 但如果當事人對是否恢復在先遺囑效力以及恢復哪一份遺囑效力沒有明確表示，此時因遺囑人對於在先設立的遺囑及其內容是充分知曉的，而且之前所立遺囑作出的意思表示在遺囑人死亡後可能是最接近遺囑人內心真意的表示，故在無相反意思表示的情況下應推定在先的前一份遺囑系遺囑人的真實意思表示，該遺囑應發生法律效力。

2.同樣的，對於最後一份遺囑因遺囑人意思欠缺、能力欠缺被認定無效的，因該行為自始當然無效，故應視為前一份遺囑自始發生法律效力。