樓市回暖了？報告稱三四線代表城市仍在降溫

中新經緯客戶端3月29日電 諸葛找房29日發布的報告顯示，近來一二線新房市場成交有所回升，三四線代表城市仍在降溫。根據諸葛找房對全國45個城市成交數據初步統計，截止2019年3月26日整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。

樓市局部回暖，三四線持續“去泡沫”

數據來源：各地住建委、房管局 整理：諸葛找房

報告指出，市場的回暖並非全部，一二線以及核心城市群，在未來始終是中國經濟最有活力的地區。2019年，隨著政策面(如放寬落戶條件、取消限售限價)、資金面(如購房利率上浮區間下調)等利好，資金從三四線城市向一二線城市回流。北上廣深四個一線城市市場率先築底，成交量同比均上漲，二線城市中成都、濟南、蘇州、福州建案銷量同比增加，其他強二線城市，如杭州、武漢、南京延續下行調整趨勢。但從長遠來看，二線城市受人才引進及落戶政策放寬頻動，潛在住房需求始終會釋放，就市場潛力而言，此類二線城市高於一線城市，將成為未來新房市場成交的主戰場。

此外，報告稱，大部分三四線城市並不具備回暖的可持續性，在今年的成交表現上大部分城市也出現了同比下跌，對於前預售屋價上漲過快又缺乏產業支撐的三四線城市，2019年將會是持續“去泡沫”的過程，不會存在大幅反彈。

2019年土地市場供求規模縮小，一二線回溫，三四線佔比下降

據諸葛找房數據研究中心監測，2019年1-3月全國主要地級市土地供應規劃建築面積23776萬㎡，同比2018年下跌12.68%，成交規劃建築面積18098萬㎡，同比2018年下跌22.01%。2019年以來全國土地市場不管是從供應還是成交方面規模都在下降，不僅同比2018年下滑，在歷史也處於較低水準。

數據顯示，三四線城市土地成交規模佔比下降，一、二線城市土地市場有所回溫。從各能級城市來看，2019年受棚改規模整體下降以及貨幣化安置收緊等因素影響，房企在三四線拿地信心減弱， 2019年三四線城市土地成交規模佔比減少，一、二線城市佔比增加。其中一線城市土地成交規模佔比同比增加1個百分點，二線城市土地成交佔比同比增加6個百分點。

整體成交樓面價同比微漲，一二線上漲，三四線下跌。2019年以來全國土地市場成交樓面均價同比上漲0.78%，增速與2018年相比減少14個百分點。具體來看，一線城市及二線城市成交樓面均價微漲，其中一線城市同比上漲4.05%，二線城市同比上漲1.59%；三、四線城市下跌，跌幅為7.56%。

二線城市溢價率近期上漲明顯

報告稱，土地市場經過2016年、2017年兩年的高歌猛進後，逐漸恢復理性。溢價率從高位的47.16%在2018年降至13.77%。2019年以來土地市場保持比較平穩的發展趨勢，溢價率小幅下跌，跌至12.24%，同比2018年下跌11.1%。

數據來源：各地國土資源局 整理：諸葛找房

從各等級城市的溢價率來看，在2018年下半年市場遇冷的行情下，土地溢價率也在走低。其中三四線城市降幅最大，2018年5月之後溢價率迅速走低，並在低位徘徊，2019年1月開始緩慢回暖，3月受全國房地產市場回溫帶動影響，溢價率回升至16.67%。二線城市自2018年11月開始逐漸回溫，今年3月受主要二線城市熱門地塊成交的影響，溢價率大幅上升至23.75%，二線城市3月土地市場回暖跡象明顯。在2018下半年土地市場遇冷的行情下，部分城市地方政府對土拍政策進行了調整，如降低起拍價，減少拍賣限制等，以提高房企拍地積極性。部分房企把握當前拿地窗口期，開始回歸二線城市。

報告以近期的合肥土拍為例。2019年3月21日，合肥土拍6地收金124億，參拍房企超過50家，房企拿地熱情高漲。 其中，融創以總價24.04億元摘得濱湖區BH2018-02號地塊，折合樓面價17013元/平米，溢價率132.65%。值得注意的是這塊地去年曾流拍2次，上次流拍樓面價為6862元/㎡(帶配建租賃住房)，而此次土拍則取消了配建租賃住房條件限制。禹洲27.30億奪得包河區S1901地塊，樓面價11625元/平米，溢價率121%。金地以總價28.70億元競得包河區S1902號地塊，折合樓面價11700元/平米，溢價率140%。另外三宗也都以高溢價成交。此6宗地塊有5宗位於主城區，地理位置優越，配套成熟，合肥樓市目前庫存量少去化周期較短，開發商正積極補貨。