“地鐵熱”吸引眾多地產“過江龍”

“成交！”下午3時55分剛過，隨著主持人“一錘定音”，3月19日，保利華南以23.86億元競得佛山化纖廠地塊，溢價26%，樓面價約11892元/㎡。這是禪城3月份出讓的第四宗地，臨近銜接連接禪城中心與羅村交通主道佛羅公路，緊鄰在建的佛山地鐵3號線。

梳理從2017年初至今禪城出讓的土地資訊，記者發現出讓的13宗地塊附近，多有建軌道交通項目的身影。據不完全統計，從2017年初至今，禪城共出讓13宗地，合計面積達40.02萬㎡，其中，有11宗地塊附近一至兩公里範圍內有建成或在建地鐵線，佔比近八成。

俗話說，“地鐵一響，黃金萬兩”，軌道交通的建成運行，能夠吸引人流，匯聚商機、財富。換言之，一個城市某些區若是有地鐵規劃、在建、或者已開通，便利的交通不但能方便人們出行、生活，也能吸引眾多開發商，將商業資源等帶入該區，改善區域環境，完善區域配套。

軌道交通網絡搭起城市發展骨架，圍繞交通脈絡，多個開發商進駐禪城儲備土地，作為城市品質提升必不可少的力量，助禪城打造“首善之區”，為佛山打造粵港澳大灣區核心城市添磚加瓦。

●南方日報記者 梁志毅

軌道交通建設點燃開發商投資熱情

駕車到汾江河以北，在“化纖廠”公車站不遠處，就可以看3月19日保利拍得的地塊上，原有的建築物已經拆除完畢，部分建築廢料仍然殘留。但可以預見的是，這一禪城“三舊”改造重點項目所處地塊上，將會崛起一個新的大型商住中心，東接禪城城北片區，南接張槎板塊，西接南海羅村板塊。

總體上來說，該地塊的周邊配套仍不完善，直徑4公里範圍內在售一手建案較少，是什麽吸引保利華南這個知名房企，斥資超20億元拿下這一地塊？佛山中原地產策略研究中心有關負責人認為，雖然地塊周邊配套環境有待改善，土地出讓價格仍不低，距離一公里左右有在建中的地鐵3號線，軌道交通建成後對片區發展有利。

事實上，軌道交通正在持續點燃開發商進軍禪城投資的熱情。以禪城今年出讓的第一塊土地為例，該地塊位於奇槎片區，由深圳卓越地產近以20.4億元+5%自持租賃比例奪得。其地塊規劃檔案中提到，地塊位於6號線保護範圍和2號線周邊，且相應地鐵站點出入口等附屬設施應在該地塊範圍內配設。此外，3月14日由陽光城以3.13億元拿下的南莊鎮中心地塊，離在建地鐵2號線2.5公里，該線路連接禪城南莊、禪城中心區、順德陳村、南海平洲和廣州南站，有望在2019年年底試運行。

禪城出讓地塊附近靠近已有、在建軌道交通的絕非個例。從2017年年初至今，禪城共出讓13宗地，合計面積達40.02萬㎡，其中，有11宗地塊附近一至兩公里範圍內有建成或在建地鐵線。從兆祥路、朝安路、親仁路等地塊出發，步行10分鐘即可到現有的祖廟、同濟路等地鐵站。

佛山匯誠鴻圖地產發布的2017年佛山樓市年報稱，促使全國不少一線房企關注佛山市場的原因在於，佛山的產業基礎好、廣佛置業的客戶流動已經形成，加上佛山軌道交通逐漸成型，綜合來說，開拓廣佛、華南市場，在佛山拿地是一個好選擇。

開發商對軌道交通的偏愛，來自於市場對地鐵上蓋商住區的認可。佛山已開通地鐵及在建地鐵分別有廣佛線、佛山地鐵2號線、佛山地鐵3號線以及廣州地鐵7號線延長線，而佛山匯誠鴻圖地產發布數據顯示，2017年全年，上述地鐵沿線一公里範圍內的建案年度住宅網簽面積為263.07萬㎡，佔全年網簽佔比四成。

“地鐵上蓋”地塊最受“過江龍”房企青睞

軌道交通給城市發展所帶來的潛力，並不局限於佛山市內。出於對廣佛同城、大灣區核心城市建設的良好預期，地鐵建設為禪城吸引了不少外來資本入場。繼2016年融創中國、泰禾集團、綠城集團等多個新晉房企亮相後，2017年又有一大撥新晉開發商紛紛到禪城拿地。其中，在3月7日拿下奇槎魁奇路南側、桂瀾路西側地塊的深圳卓越，對禪城來說也是新面孔。地塊拍賣當天吸引了12家開發商代表，除卓越外，金茂、深業、世茂等“過江龍”也悉數到場。

儘管設定限價、無償配建住房、自銷住房、自持住房等門檻，也擋不住外來房企拿地的熱情。競拍方式方面，禪城拍地條件接近一線城市的“競拍四步走”規則。就2017年至今的統計數據來看，禪城區5宗地進入競地價階段，4宗地進入競配建階段，5宗地進入競自持階段。競配建令房企開發成本增加，競自持更加考驗房企的資金回籠速度，以及項目自身運營水準。

“過江龍”投資禪城配套有軌道交通土地的熱情，不僅體現在來禪城拍地的“生面孔”多。事實上，就2017年至今的土地出讓數據來看，地鐵上蓋土地的最大“地主”，拿地面積多，斥資巨大的，也同樣是“過江龍”。“我們對於佛山已經關注已久，希望落地佛山，讓佛山人民認識世茂。”在去年5月世茂拿下綠島湖片區地塊後，世茂華南區域投資總監易炳順表示。

據統計，世茂2017年在禪城連拿綠島湖、奇槎三宗地塊，目前在禪城擁有土地11.15萬㎡，共斥資44.55億元，分別位於南莊和石灣兩個鎮區。

除此之外，2017年珠海華發更拿下祖廟地塊，連同世茂拿下的兩塊奇槎地，均在2017年佛山商住用地成交單價前十榜單之上，從側面證明外來開發商對中心城區土地價值的肯定。

根據《廣佛兩市軌道交通銜接規劃》，未來五年，佛山規劃的14條地鐵線中，經過禪城的軌道交通線路預計多達8條，共計站點66個，成為全市軌道交通較為發達的區域。此外，佛山共有10條地鐵線將與廣州地鐵線網中的13條地鐵線實現無縫對接，其中有6條將穿過禪城。其中，建設中的地鐵2號線將成為佛山地鐵網絡中的“換乘動脈”，包括1號線、3號線、5號線、廣佛環線均與2號線形成無縫對接。依托2號線，禪城市民可以到達禪城乃至廣佛各主要地區。

世茂首入佛山就選擇綠島湖、奇槎三宗地，大程度上基於對軌道交通網絡建設影響下，城市發展良好前景的預期。佛山經緯地產發布有關分析認為，奇槎作為東部城市中心，借助軌道交通，未來將打開連接廣州、承接廣州需求外溢的通道，從“廣佛同城”到“廣佛融城”，成為廣佛置業的新熱點。

汾江河北或崛起大型商住社區

佛山易居地產研究院發布數據顯示，2017年禪城交通建設以軌道交通為主，佛山地鐵3號線擬在中山公園和佛山火車站設定站點，預計2022年通車，石灣地鐵站交通樞紐通過地鐵2號、5號線，於2017年10月動工。禪城城市軌道交通規劃更新，將貫通城市動脈，激發城市發展潛力。

軌道交通對內進一步完善交通連接，對外進一步推進城市發展邊界。今年1月23日，禪城區區長孔海文在禪城區第四屆人民代表大會第三次會議上作政府工作報告時表示，禪城將通過“雙鐵”（高鐵、地鐵），無縫對接“廣深科技創新走廊”，積極“引進來”，從粵港澳大灣區、廣東沿海經濟帶、粵桂黔高鐵經濟帶的建設發展中借東風蓄優勢，推動更高層次開放合作。

如果說軌道交通搭起的是城市發展的骨架，那麽品牌開發商的不斷進入，則為禪城成為一個“有血有肉”的品質之城提供了更廣闊的想象太空。以保利華南拍下的佛山化纖廠地塊為例，該地塊作為“三舊”改造的重點項目，可以說是禪城城北舊城改造的縮影。記者從禪城區城建部門了解到，與奇槎、綠島湖等片區一樣，城北片區是禪城重點發展的新區之一，而該片區為禪城傳統的工業片區，舊廠房分布密集，這些廠房也是進一步釋放城市發展太空的重要資源。

如今，原化纖廠土地整理已經完成，土地由保利華南奪得之後，汾江河北或將出現一個大型商住社區，在軌道交通串聯城市發展脈搏的基礎上，進一步完善城區配套。

資料顯示，保利華南深耕佛山市場13載，已經建成多個代表性建案，全面布局佛山五區。據不完全統計，目前保利華南在佛山區域在售或待售項目超過20個。“保利對‘三舊’改造經驗豐富，其進駐有利於後續片區價值提升發展。”中原地產策略研究中心有關負責人在3月19日土地拍賣現場表示。