“軌道+物業”先行者，萬科在東莞的探索之路

到2020年，東莞將會實現地鐵1、2、3號線與深圳對接，隨著城市地鐵建設越來越密集，軌道交通的建設與軌道物業的開發無疑是當務之急，一個風靡世界的名詞“TOD”，進入了城市的眼界。軌道在延伸，東莞在進步，作為城市成長陪伴者的萬科，致力於做城鄉建設與生活服務商，轉型之下，洞察東莞城市發展，在城區、濱海、松湖等片區率先落子引入TOD開發模式，而這還只是一個開始。

TOD模式：以公共交通站點為導向，建立多重業態綜合體的集約開發模式

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搶先布局，掌握行業話語權

毫無疑問，由軌道交通發展延伸出來的TOD開發模式，是未來城市化發展的必然方向，對房企來說更是一片新的藍海。

今年最新修訂的《東莞市綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》顯示，十三五期間(2016年-2020年)，東莞地鐵建設將投資483億元，建設1號線、3號線以及2號線三期等。到2020年，東莞地鐵將與深圳4條地鐵對接。軌道交通建設的快速期已到來，“軌道+物業”的TOD開發模式也成為了題中要義。

作為國內較早引入TOD開發模式的城市運營商之一，東莞萬科2015年就開始了對東莞TOD模式的探索，在爭取東莞TOD住宅用地上先行一步。

從萬科首個TOD項目東江之星，到位於濱海灣CBD的城市之光以及在松山湖片區布局的萬科金域廣場和萬科金地天空之城，都昭示著東莞萬科迅速搶灘的步伐和決心。

萬科東江之星項目效果圖

為了能在TOD領域得心應手，萬科東莞團隊下足功夫，萬科東莞公司TOD項目設計總監付恩澤表示，東莞城市發展就猶如深圳的穿越版，目前看來，東莞的軌道交通才剛剛開始，遠遠不及廣州、深圳、香港等地鐵高度發達的城市，不過，R2線的開通，邁出了堅實的第一步，不僅拉近了市內鎮街的距離，對外開放的接口更是得到了延伸，R2線兩端的虎門火車站和東莞火車站，城際轉線西平西站，以及未來與廣深對接的R1、R3線，都是東莞城市格局在不斷外延的表現。

在借鑒深圳成熟經驗的基礎上，東莞萬科運用TOD的理念因地製宜地打造每個項目，在不同區域進行多種業態融合的嘗試，為城市帶來新的經濟增長極的同時，也為萬科在東莞贏得了TOD開發模式的行業話語權。

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TOD作品迭代更新，為城市發展賦能

從萬江東江之星，到濱海灣城市之光，從松山湖金域廣場，到天空之城，萬科不斷實踐並實現迭代更新。每一個TOD項目從拿地選址開始，萬科就會站在消費者需求和城市發展的角度，思考交通和太空的一體化規劃和開發，超前的開發理念、創新的設計，為人們帶來優質生活體驗，並推動商圈的成長成型與城市格局的革新。

以濱海灣城市之光為例，作為穗莞深城軌商貿城站上蓋的TOD物業，北側規劃有交通樞紐，項目本身擁有LOFT、洋房、集中商業，同時也是虎門首個下沉式廣場物業。可以預期的是，這裡必將成為集商務、購物、休閑、居住於一體的繁華街區，濱海灣片區因此加速從一個站點成為一個比肩一線的城市頂級生活圈。

萬科城市之光項目效果圖

TOD除了起到聚合的作用以外，還有一個重要的功能就是一站式提供完善的生活配套。以松山湖片區為例，TOD模式正好可以將人才聚集起來，提供一系列的商業、娛樂、休閑配套。現在，東莞萬科迅速搶灘，在松山湖片區布局了萬科金域廣場和萬科金地天空之城兩大TOD項目。

南都記者了解到，萬科金域廣場位於松山湖CBD統籌區，周邊聚集了華為等高新科技企業。隨著松山湖CBD的建成，未來這裡將成為高端科創精英的理想聚集地。萬科金域廣場則為人才提供了居住、產業、商業配套，打造松山湖新節點。

萬科金域廣場項目效果圖

萬科金地天空之城，位於松湖煙雨東500米，是R1線大朗西站的地鐵上蓋綜合體，將打造為萬科在松山湖的又一地標性建築。這個建築面積約12萬平方米，包含95-143㎡觀湖住宅、地鐵聯通商鋪、甲級辦公大樓的項目，不僅坐擁松湖煙雨的絕佳生態資源、享受電梯直通地鐵的便利出行，還自帶近3萬平方米的商業配套，與松湖萬科生活廣場互為補充，未來或將成為松山湖板塊最時尚、最具活力的社區。

萬科金地天空之城項目效果圖

TOD模式將重塑城市價值，為城市經濟發展賦能，付恩澤認為，TOD挖掘出了公共交通樞紐項目的商業價值，能夠吸引多方資本共同投入公共項目建設，既有助於城市基礎設施水準的提升，又能提升改善民眾的福利水準。

“TOD不僅僅是旅客進出的通道，還是市民休閑放鬆的‘公園’，是居民購物消費的‘打卡地’。”付恩澤說，東莞萬科打造的TOD項目，將承擔更多城市功能，這無論是對太空有限的老城提檔更新還是推動城市構架和功能實現新提升，都帶來了前所未有的機遇。

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基於國際經驗，領先的東莞打法

在TOD發展方面，鄰居香港的相關經驗可供借鑒。據付恩澤介紹，香港的TOD模式目前已進入成熟發展階段。香港的繁華其實很大程度上歸功於TOD社區的土地利用形態。由地鐵、港鐵、巴士站等為主體，連接城市內的各個部分。並以站點為中心布置商業公共設施，將軌道網絡轉為市民的生活網絡，使軌道從出行方式變成生活方式。

東莞的TOD模式遠遠不及香港，在東莞能夠實現商場、車站、家、辦公室一條龍的生活方式，還需要一定的發展太空和時間。不過，在TOD領域持續探索的萬科，則在設計、建設以及技術上不斷總結創新TOD模式，擇良地而棲，依樞紐而建，順應東莞城市從中心區向鎮區中心組團發展的趨勢，在建設過程中遵循形象塑造、產城融合、用地集約、環境保護等原則，祭出了契合本土資源優勢和實際情況，因地製宜的東莞打法。

東江之星項目作為東莞首個與地鐵樞紐結合的TOD項目，所在的濱江體育公園站更是串聯南城CBD與萬江CLD，形成中央商務區與中央居住區雙中心並舉的全配套高地。為此，在項目的規劃設計上，萬科東江之星項目不但配備了超250米高超甲級地標辦公大樓，7萬平商業mall(預計2019年開業)，還有精英SOHO和住宅。除自身產品豐富，萬科東江之星將會聯結周邊1-2公里半徑內的城市配套，打造城市級TOD項目，服務城市，提升城市。具體而言，萬科東江之星的規劃模式有點類似於一個“城市盒子”，可將立體交通系統、公共太空、複合商業以及住宅集於一體，成為萬江龍灣區域的核心地。

萬科希望將東江之星對標國際一流都市的綜合體項目，以構築城市中心全能生活圈的概念將其打造成為東莞獨有，具有東莞城市形象特色的TOD項目。付恩澤說，作為一個城市的門戶級項目，它代表東莞高速發展的城市形象，將來有望成為東莞的地標建築和城市名片。

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指引TOD未來，與城市共生長

從東莞發展的角度看來，從成立市軌道交通建設及TOD開發長官小組，到官方提出“城市品質提升要以城市更新和TOD開發為著力點”，TOD多次被寫入城市建設規劃當中。除了加快軌道交通建設，東莞還提出要讓TOD項目盡快落地，借勢破解東莞的用地製約，支撐持續發展。目前，東莞松山湖片區、中心城區、濱海片區等地，都在大力推進TOD建設。

作為萬科布局粵港澳大灣區的重要城市，東莞萬科TOD四大項目齊面世，實現東莞人的一站式TOD生活圈。“太空就是房地產的資源。”付恩澤說，萬科將東莞產業文化園勾畫成發展的藍圖，看中的就是東莞的生產效率，松山湖新區、濱海灣新區等都是東莞現有的框架，“片區”發展模式在東莞拉動產業、服務、配套等聚集，這無疑跟TOD模式的出發點不謀而合。付恩澤認為，隨著軌道交通日趨完善，東莞地鐵在東莞土地市場的想象太空越來越大，有助於將不同TOD項目潛能釋放出來，“TOD不是千篇一律，商業、居住、公園、教育等多元化的業態組合形成不同的模式，未來會有更大的想象太空。”

采寫：南都記者 唐建豐