3·30新政一周年：公寓最受傷 成交面積大減七成

“3·30新政”一周年·商業

除了住宅外, “3·30新政”一個重要的內容就是對商務物業做了近乎苛刻的規劃報建和轉讓規定。主要內容包括商服產品禁售個人、新建單個面積不能少於300平方米等。數據顯示,商業公寓項目的成交面積從新政前一年的超過190萬平方米大幅降低到56萬平方米,減少約七成之多。

■新快報記者 謝蔓

公寓商鋪跌幅明顯 辦公大樓影響較小

新政頒布一周年之際,對商用物業市場及其成交表現帶來了怎樣影響?

從供求價數據表現來看,新政對三個類別的商用物業影響各不相同。合富大數據顯示,從成交數據來看,公寓及商鋪成交均有明顯跌幅,其中公寓成交對比新政前大跌七成,辦公大樓則不跌反升五個百分點,表明辦公大樓受新政影響較小;價格方面,三個類別價格均呈現穩中有升趨勢,總體上看新政並沒帶來價格的下跌,反而體現出相對優質的物業成交佔比提升所帶來的整體均價向上;供應及庫存方面,辦公大樓在供應增加帶動下庫存上升,而公寓則屬於去化速度驟降帶來的庫存積壓,商鋪則由於部分轉售為租等原因,可售庫存輕微下調。

合富輝煌(中國)商業公司總經理張智斌先生逐一分析,辦公大樓方面粵港澳大灣區建設持續推進、廣州進入全球“超級城市”行列、財富論壇的成功舉辦等都大大提升了廣州城市地位及吸引力,加之整體經濟向好、營商環境的不斷優化,越來越多有實力的大型企業紛紛選擇進駐廣州,整體辦公需求日漸增長,尤其是商務氛圍濃厚及發展前景優良的地段板塊如珠江新城、琶洲及金融城的辦公物業,更加受到大手買家的青睞,整層甚至整棟的大宗交易成交頻現。因此向來是公司企業購入自用居多的辦公大樓,受到新政影響較小,且未來在產業規劃行業發展帶動之下,前景將持續向好。

而公寓市場則可以用一落千丈來形容。新政之前,公寓成交較為火熱,其不限購且面積小總價低等特性吸引不少個人投資買家,而“3·30新政”頒布,恰恰使得公寓優勢變為劣勢,購買資格、產品面積等均受到限制,成交自然受到打擊。部分地段位置較好的公寓項目仍能維持一定的銷量,像南站這樣有規劃及人流支撐的板塊,某些公寓項目開始嘗試整層的大面積出售,也得到部分大客戶的接手進行整體利用或經營。因此未來公寓成交將更加集中於一些核心地塊或者擁有優質資源的項目,而未來一段時間公寓總體成交仍將冷清。

另外,以往有“一鋪養三代”的說法,商鋪的升值潛力吸引不少個人買家購入投資,但新政頒布則打擊了絕大部分的個人投資客,一方面是購買資格受到限制,另一方面是300平方米以上面積使得無論是投資還是自用的買家來說都顯得太過“一刀切”,因為不少業態所需商鋪面積均在中小面積段範圍內,面積過大會造成無論售價還是租金都很難找到承接力。這種情況下只能更多地傾向於集中式商業的整體經營或者是打包出售,像一些地段好且商業氛圍濃厚的社區型商業或者是辦公大樓底商,都開始呈現大宗交易現象。預計未來核心地段優質商鋪仍將繼續受到關注。

“3·30新政”前後商業物業成交對比

●辦公大樓

新政前一年 新政後一年 對比

成交面積(萬平方米) 59.5 62.6 5%

成交均價(元/平方米) 25209 26202 4%

●公寓

新政前一年 新政後一年 對比

成交面積(萬平方米) 191.2 56.0 -71%

成交均價(元/平方米) 18883 19451 3%

●商鋪

新政前一年 新政後一年 對比

成交面積(萬平方米) 65.7 51.1 -22%

成交均價(元/平方米) 24791 26406 7%

備注:新政前一年數據統計時間為2016.4-2017.3;

新政後一年數據統計時間為2017.4-2018.3(3月數據截止到3月22日)

(資料來源:合富輝煌商業公司)

舊改商服項目 可不受單一面積300平方米限制

同時,可能是由於一刀切的影響過大。去年,12月27日,廣州市城市更新局發文,為支持舊改工作,經審批立項的舊改“商服類房地產項目”,不執行“3·30新政”中,商服類最小分割單元不得低於300平方米的規定。這意味著廣州“3·30新政”中對於商服物業的規定將不再“一刀切”,不少中心城區從舊改項目而來的新商業項目在規劃定位上也將有新的出路。不過,需要指出的是,商服項目禁售個人的規定則並未改變。購買舊改商服類項目資格依舊要求“法人部門”,且2年限售,這與“3·30新政”規定一致。

據了解,“最小分割單元不得低於300平方米”條款,導致有關舊改項目融資商業部分、村集體物業商業部分,以及融資區商業返還部分均受到較大影響,300平方米面積的控制使得商業產品的銷售、出租變得十分困難,周期拉長。此外,村商業返還部分因面積較大無法分割的問題,導致村無法對返還物業進行分配,引發村民不滿,也使得項目一度停滯無法推進。記者了解到,目前屬於舊改的商業項目主要位於中心城區,甚至有不少是規劃中廣州的新商業中心、CBD板塊。如保利魚珠港項目、萬科城市之光項目等,地段優越。

數據顯示,2017年,公寓產品共計成交2.08萬套,同比下降42%。據廣州克而瑞統計數據顯示,新政發布的3月,成交量創下全年最高峰的6181套,隨後的4月出現斷崖式的下跌,5月開始更是低至數百套,也就9月勉強突破一千套。截至2017年年底,廣州公寓的庫存量也提升至近2.41萬套,上升幅度34%。按2017年下半年月均成交量計算,整體公寓去化周期從“3·30”政策頒布後4月初的5.1個月,上調6.5倍至32.8個月。同樣遭遇重磅新政,對於住宅部門,從庫存和去化周期都可以看出公寓產品的形勢更加嚴重。

根據“3·30新政”內容:房地產開發企業新報建商服類房地產項目,最小分割單元不得低於300平方米,不符合該要求的,規劃部門不予批準。其中,2017年3月30日之前報建或土地成交的商服類房地產項目,可不執行最小分割單元規定。從2010年廣州開始實行限購政策之後,到去年三月份之前,廣州公寓項目成交每年都在不斷增加。無論市區還是郊區,公寓項目也早已在全市遍地開花。根據中原地產研究發展部的統計,新政前已通過規劃審批,目前仍在售的小面積公寓項目超過兩萬套。