廣州公寓前7月成交面積大漲 供應下跌去化明顯

2019年以來，廣州商服類產品成交情況大幅上漲。合富大數據顯示，今年前7個月廣州一手公寓成交面積同比上漲125%，累計成交已達90萬平米，超越去年全年水準。

廣州公寓近兩年的成交情況如同過山車，跌宕起伏。2017年廣州頒布“3·30”限購政策，禁止個人購買公寓。受限購政策影響，一手公寓只有法人才能購買，算上法人身份需繳納的運營公司費用、稅費及未來轉手成本，限購政策出來後廣州的公寓成交量隨之跌入谷底。

2018年年底，政府又調整了相關政策，新政指出，2017年3月30日前（含當日）成交土地上的商服類物業不再限定銷售對象，個人可購買商服類產品，使得公寓在一定程度上實現了鬆綁。

從政策調整至今，廣州公寓成交情況明顯好轉。

“鬆綁”後公寓成交大漲

廣州中原研究發展部數據顯示，廣州公寓市場成交由2017年下半年谷底開始，逐漸回暖，2019年上半年成交量恢復至往年“非調控期”水準。全市成交15072套81.4萬㎡ ，環比漲37%，同比漲134%。

合富大數據顯示，今年前7個月廣州一手公寓成交同比上漲125%，累計成交已達90萬平米，超越去年全年水準。

數據顯示，在剛過去的7月份，廣州公寓成交面積為15.4萬平米，同比上升33%，環比上升22%。據了解，6-7月份公寓市場成交環比已經連續兩個月增幅較大，在7月回歸15萬平米水準，也是今年以來成交第三高位。而且在7月份，公寓榜單湧現較多位於中心區域的個盤，同時單價3萬元以上項目佔比增大。

廣州中原研究發展部數據顯示，“3·30政策”後20個月廣州公寓成交月均值跌至6.7萬㎡，庫存積壓嚴重，最高峰去庫存周期達53個月。“12·19商服政策”頒布後，市場反應積極，公寓庫存穩步消化。2019年6月去庫存周期降至10.2個月，供需恢復平穩；近7個月月均成交量維持在13.7萬㎡的穩定水位。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英就此向《華夏時報》記者表示，自去年底廣州對商服物業的限購進行了一定程度的鬆綁後，部分購房者紛紛回歸公寓市場，帶動公寓成交量增長明顯。加之受惠於粵港澳大灣區規劃利好帶動，廣州房地產市場未來前景著實可期，使得部分投資、投機性需求入市，一定程度上推動公寓成交量走高。

國仕英認為，在房地產市場調控高壓環境下，加之廣州今年來公寓供應量較少，預計廣州市場公寓熱度不會持續太久，將會逐漸趨於穩定。

廣州中原房地產項目部總經理黃韜向《華夏時報》記者闡述，第一，去年年底公寓市場的政策放開，今年的數據對比去年肯定有很大的增長；第二，公寓的總價低，對公寓的投資需求仍比較旺盛，很多買家，特別像市中心的一些公寓，他們仍比較看好；第三，公寓市場多項目都在打折促銷，其價格相對比較便宜，吸引了很多買家出手；第四，公寓是一些大手筆的投資客的一個入場。一次性購買兩層、整棟等等，這些投資客入場了也導致公寓成交量的上漲。

供應跌至近7年來第二低位

從近年公寓市場供求走勢來看，今年上半年公寓成交量明顯大於新增供應量，而2017年及2018年新增供應都大於成交。從半年度成交對比來看，今年上半年成交量已恢復至2017年“3·30”政策前成交水準，前期積壓的庫存都得到了較好去化，而供應量則在去年下半年集中放量之後有所減弱，因此形成供求差距明顯局面。

廣州中原研究發展部數據顯示，2019年上半年廣州公寓市場供應減少，是近7年來第二低位。全市供應7514套39.4萬㎡，環比跌42%，同比跌15%。

2019年上半年公寓市場以黃埔、花都、南沙區供應為主，但各主力區供應量較去年大幅下跌。另外，番禺區在萬博、大石商圈在售商業項目被消化後，供應量環比、同比跌幅接近九成。中心區僅海珠、荔灣、天河區有少量可售公寓項目獲得供應。增城區凱達爾樞紐國際廣場大批量公寓獲得批售，其將會是下半年市場成交的焦點項目之一。

廣州中原表示，“12·19商服政策”前，廣州公寓成交低迷，庫存積壓明顯。政策頒布後，開發商開始積極推售前期積壓的商服產品，故上半年仍為“可售個人項目”的主場。另外，近兩年受調控政策影響，商服項目施工建設放緩，供應及新項目減少。目前新入市的“禁售個人”項目僅有碧桂園星薈、富士康科技小鎮、思科智慧城。上半年總批售面積約4.5萬㎡，對市場影響不大。

“商改住”新政

或從租賃層面穩定公寓市場

值得注意的是，政策的放開只針對“3·30”前拿下的地塊，那麽“3·30”之後拿地的商服類物業，其實同樣面臨著只能面向公司法人出售的問題。

合富大數據顯示，“3·30”政策前可以對個人銷售的項目，當時庫存量為26653套，而截至目前，這些項目可售庫存僅9669套，即“3·30”以來成交了16984套。

根據“3·30”限購政策，房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人部門；法人部門購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人部門。這一政策規定，公寓的購買對象必須是法人，對於向來以個人購買為主的公寓市場，衝擊不小。

黃韜向《華夏時報》記者表示，如果是“3·30”政策之後拿的土地，由於不能夠賣給個人，還要求300平米上出售，其面臨的處境將是非常困難的。如果部分主要地區，將該類項目回歸本性，做成辦公大樓的，才有可能突圍而出，如果再做成300平米的公寓，這個不適合市場需求。

7月16日，廣州市規劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，意見提出，廣州市內符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、完善配套、技術標準等七大要求的非住宅存量用房，可向有關部門申請改造租賃住房。商改住後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

廣州中原研究發展部認為，雖該新政對目前廣州商業市場散售項目的影響不大，但可降低商改住運營成本，或刺激開發商自持物業轉租或吸引商業運營商進場，盤活閑置庫存商業，穩定廣州公寓市場供需預期。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧