曾於今年3月中止出讓的花都鳳凰路、從化江浦果場地塊，在5月底重新掛牌出讓時，每平方米樓面起拍價分別降了2250元、300元。
5月30日，廣州官方一口氣掛出13宗累計50萬平方米商住商服用地，總起拍價達128億。每一宗地都還大有來頭，其中，招商引資熱區黃埔將出讓多宗人才公寓用地，琶洲西區出讓3宗商服用地吸引優質企業總部落戶，“廣州北”花都、從化出讓大體量宅地。
今年5月總供地量創年內新高，已成為2018年至今單月峰值，1-5月宅地供應量更是創近3年同期新高。其中，今年5月商住用地供應為48.4萬平方米，商服用地1.5萬平方米。
在5月供應的48.4萬平方米商住地中，黃埔有3宗累計6.25萬平方米人才公寓租賃用。過去兩年人才公寓基本隻以“競配建”的方式產生，但在今年，已通過人才公寓“搶人”的方式更新。
廣州中原研究發展部認為，本輪掛牌地塊中包括琶洲西區117號酒店式公寓租賃地塊、南沙萬頃沙租賃地塊其實際上均帶有解決勞動人才居住需求的性質，亦可以視為“人才公寓”的另一種實現形式。上述“供地花式”基本以服務區域招商引資、引進人才為目標，從目前黃埔、南沙、增城等人才引進重點區供地情況來看，解決勞動人才“安居樂業”成為繼經濟獎勵、落戶便利後“搶人大戰”的又一更新措施。
根據廣州中原研究發展部監控顯示，2018年1-5月廣州公開掛牌114.95萬平方米商住用地，比去年多15%。
與宅地供應大幅增加相比相比，商服用地供應則強調合理性。今年1-5月廣州僅供應10.57萬平方米商服用地，為近3年同期最低值。年內優質商服地基本以琶洲、金融城、科學城為主要供應源。
值得注意的是，本輪土拍中的花都鳳凰路地塊、從化江浦果場FA0904022地塊以及西寧小學東北側地塊均為早前“因故中止出讓”的回爐地塊。
其中鳳凰路、江浦果場地塊於今年3月中止出讓，對比之前出讓條件，本次變化主要體現在起拍價降低上，如花都鳳凰路地塊此前起拍樓面價為17250元/平方米，如今地塊重新組合，降至15000元/平方米，“降幅”達13%；此外，從化江浦果場地塊則從原來的8300元/平方米降至8000元/平方米。
廣州中原研究發展部認為，降低起拍價一方面可讓更多房企參與競爭；另一方面可減輕地價對一二手樓市的價格刺激，對穩定樓市存在一定意義。
具體13宗用地都是什麽基本情況？
南沙區
黃閣鎮2018NJY-6地塊
該地塊已在《2018年供地藍皮書》上公布，其位於黃閣鎮麒麟新村北側。佔地面積56921平方米，起拍價為10.2億，折合樓面價8981元/平方米；該地塊采取“限地價+競配建人才公寓+自持+搖號”的方式出讓，最高限價為14.8億，屆時樓面價將達13022元/平方米；最高配建人才公寓計容為22950平方米，到達最高配建時，樓面價為16310元/平方米。
黃閣鎮於2016年創造土拍“標杆價”，當時萬科以總價9.18億+3.78萬平方米配建拍下位於萬科南方公元旁的2016NJY-5，樓面價達13743元/平方米，即目前萬科白鷺郡項目。
廣州中原研究發展部認為，黃閣近期利好不斷，與黃閣鎮緊密相連的慶盛交通樞紐即將由新鴻基發展綜合體項目，南沙中北部商服、生活配套有望迎來高效發展期。
同時，在大灣區利好刺激下，慶盛、黃閣作為連接穗莞深港的重要通道以及1號公路過江通道的重要出入口，未來可承接商貿、物流等產業需求，且黃閣本身具備汽車製造及上下遊產業傳統優勢，故發展前景可觀，因此該宅地市場價值較高。
該地塊周邊有全新項目萬科白鷺郡，其目前在售洋房為2.8-3.2萬元/平方米，大盤南沙保利城一手價格在2-2.1萬元/平方米之間；黃閣鎮二手市場暫未成熟，距離其5公里的小區二手部門價格在1.3-2萬元/平方米之間。
萬頃沙2018NJY-7地塊
該地塊位於萬頃沙，佔地面積64147平方米，起拍價為6.06億，折合樓面價3371元/平方米；該地塊要求競得人需100%自持，且自持時間不低於10年。
該地塊采取“限地價+競配建人才公寓+競自持年限+搖號”的方式出讓，到達最高限價時，樓面價為4888元/平方米；到達最高競配建62100平方米時，樓面價為7471元/平方米。
廣州中原研究發展部認為，由於萬頃沙片區目前布局多個產業園、大型製造、運輸、航運企業基地，因此未來該項目租賃對象預計基本以周邊企業員工為主。此外，目前萬頃沙板塊樓市環境尚未成熟，無市場參照項目。
黃埔區
黃埔開發區科學城KXC-K1-10、KXCD-D1-8地塊
此兩宗地塊位於黃埔區科學城板塊，均直接作為人才公寓之用。此兩宗用地均要求競買人須為廣州市黃埔區、廣州開發區直屬國有全資公司。KXC-K1-10起拍總價60551萬元，KXCD-D1-8起拍總價16514萬元。其中KXCD-D1-8地塊限高24米。
此外值得一提的是，去年10月黃埔科學城“率先”出讓一宗人才公寓租賃用地，最終由科學城投資集團奪得，可見黃埔區在租賃用地出讓上比較活躍。
目前地塊周邊一手項目價格在3.6-3.8萬/平方米之間；周邊租賃價格在主要可分為兩個層級，普通小區住宅租金在26-40元/平方米?月；公寓部門價格在55-60元/平方米?月左右。
長嶺居開發區YH-A4-6地塊地塊
該宗地塊位於長嶺居板塊，要求競買人須為廣州市黃埔區、廣州開發區直屬國有全資公司。廣州中原研究發展部認為，官方將人才公寓布點選在長嶺居具有一定前瞻性，對於未來長嶺居引入相關產業做準備，可滿足勞動人才“安居樂業”需求。
宗地周邊目前仍處於開發建設階段，配套設施有待完善。住宅租金價格在28-35元/平方米?月之間。
增城區
石灘鎮溪頭村A18035
溪頭村位於石灘鎮東部，緊鄰元美工業區和江龍工業基地，緊臨荔三公路（S256）和廣惠高速，交通便利，但該地塊遠離石灘鎮中心，位於穗莞交接區域。
雖然該地塊地理位置比較偏遠，但起拍樓面價已達8003元/平方米，即使以底價成交，未來銷售產品價格亦在1.6萬元/平方米以上，與目前石灘鎮中心一手項目價格屬同一水準。因此廣州中原研究發展部認為，該宗地塊出讓或將對石灘、仙村、石樓等增城外圍板塊樓價產生影響。
宗地周邊暫未形成成熟一二手市場，而石灘鎮中心建案以一手市場為主，一手樓市價格在1.4-1.8萬元/平方米之間。
增城區荔城街蔣村村、新聯村A18064
地塊距離荔城區較近，生活交通出行等方面較為便捷。起拍價137300萬元，折合樓面價12401元/平方米。今年以來荔城板塊出讓地起拍面價均在1.2萬元/平方米以上，且吸引包括華潤、保利在內的名企拿地，市場前景可觀。
宗地周邊建案以二手市場為主，一手建案較少，二手樓市價格在1.5-2.2萬元/平方米之間。
花都區
鳳凰路HX-HD1420地塊
該地塊為原鳳凰路二、四期地塊重新“回爐”規劃後再掛牌地塊。其與一期地塊相同，保持“商住+商服”的出讓模式。該地塊佔地6.7萬平方米，起拍價為21.7億，折合樓面價15000元/平方米；該地塊採用“限地價+競自持商住部分+搖號”的方式出讓，到達最高限價時，樓面價為17110元/平方米。
需要指出的是，對比《藍皮書》中二、四期用地13.1萬平方米、10.8萬平方米的大面積相比，本次重新整合的地塊面積“僅為”6.7萬平方米，面積優化使出讓總價降低，對於意向房企的資金準入門檻亦有所降低，預計更多的房企可參與競拍。
項目周邊主要以二手住宅項目為主，一手項目相對缺乏。優質的二手項目價格在1.8-2.1萬元/平方米，一手項目均價在2.5-2.6萬元/平方米。
從化區
江埔果場FA0904022地塊
該地塊位於去年12月成交的FA0904023地塊西側，但佔地面積小於早前出讓地塊。地塊需要配建市政路線、幼稚園等設施，加上023地塊配建的九年一貫製學校、公車站，未來江埔果場片區相鄰地塊項目將形成配套“自給自足”。
周邊洋房項目主要以二手為主，價格在1.3-1.6萬元/平方米左右；一手在售為碧桂園禦湖城，別墅價格為1.6-1.7萬元/平方米，洋房1.4-1.6萬元/平方米。受2015-2016年供地不足影響，從化截止5月底一手住宅庫存量僅44.89萬平方米，為所有外圍區中最低，因此未來江埔地塊項目將填補市場空白。
西寧小學東北側地塊
該地塊曾於2016年11月掛牌，後因故中止出讓；本次重新調整後中小學用地面積略微減少，起拍樓面價由當年的5200元/平方米調整至如今8100元/平方米，與目前從化“標杆價”江浦果場地塊8479元/平方米的出讓樓面價頗為接近。該地塊採用“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，到達最高限價時，其樓面價為8470元/平方米。
該地塊位於街口市中心範圍，周邊生活配套完善，距離從化區府商服區約2公里。但該地塊通勤、居住環境上略顯不足，其距離未來14號線街口地鐵站約5公里，相對較遠；且遠離流溪河周邊，景觀資源相對欠缺。
由於近5年從化出讓宅地偏少，因此街口基本以二手項目為主，價格在1.2-1.8萬元/平方米左右。
海珠區
琶洲西區3宗商服地
本輪琶洲西區將出讓3宗商服用地，總出讓面積達1.5萬平方米，其中125、126號地塊帶有定向引資性質，其起拍樓面價為15220元/平方米；117號地塊為酒店式公寓用地，要求競得者全自持作為租賃用房。
根據《2018年供地藍皮書》顯示，琶洲西區為今年重點商服地出讓板塊；累計可供應10宗共計5.7萬平方米用地，市中心範圍內僅次於金融城、天河科技園。而回顧2017年，琶洲西區累計出讓4宗共2.28萬平方米，吸引華邦、TCl、中遠等名企進駐。
相比起其他重要商服區，目前琶洲進駐企業已涵蓋金融、互聯網、大型工業企業總部、媒體，其定位更具“多樣性”。
南都記者邱永芬 實習生劉子瑤
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