白菜價買房，一線城市強者恆強，房地產出現重大信號

近日，有關鶴崗房價的消息不絕於縷，令人難以置信的是，3月鶴崗的均價是1240元，據說一萬六就可以買到一套房。

4月12日，58同城、安居客發布《2019年一季度樓市總結報告》，《報告》指出，在“維穩”基調下，2019年前2月，商品住宅銷售價格總體平穩，進入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。其中，一線城市新房成交均價穩中有升。一季度，一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成。其中北京的成交面積同比上漲超1倍。從成交均價來看，深圳的月度成交價格處於平穩緩慢下降趨勢，北京、上海、廣州價格出現波動，但同比去年仍在上漲。

另外，在“以穩為主，一城一策”基調下，不同級別城市的市場表現差異性較大。一方面，中央堅持住房居住屬性、緊盯房地產金融風險、分類指導、穩步推進房地產稅立法的大方向保持不變；另一方面，各地結合自身城市特點，有條件有策略放鬆調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，成為新的趨勢。一線城市的穩定將體現在房價和土地價格兩個層面，但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現出地區性差異，熱點城市降溫還將在上半年持續，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受“去庫存”接近尾聲，棚改政策調整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯。

先說結論：一季度一線城市新房成交量同比漲三成已既成事實，並得到多種信源和專業機構的確認。一線城市強者恆強將成為趨勢。

環環認為：

第一，判斷一個城市房地產市場狀況（是小陽春還是回暖還是上升）大概需要幾個指標的確認。

A.政府拍地、開發商拿地情況。今年的土地指標是不是足夠（至於與去年相比是否在增長），拿地熱情是不是足夠（是否還在出現流拍現象），地塊屬性是不是優良（交通區位條件、住宅用地的指標以及搭配的商業或其他配建指標等）。

B.大中型房企特別是頭部房企是否集體從三四線城市回流，重新戰略布局一線城市。

C.新盤推貨量以及開盤價是走高還是走低（與去年同期同地段相比，或與前期開發的組團相比）。

D.金融機構是否有利好政策無縫對接（是實質性的不是口頭上的），最新的數據顯示（融360大數據研究院監測）：2019年3月，全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當於基準利率1.134倍，首套平均利率連降四個月，已回歸至去年4月份水準。

E.需求是否旺盛（是否積壓到了一定程度在今年這個特定的時間節點裡有爆發的跡象）。縱觀上述五個指標（當然考量指標不僅僅是這五個），可以確定的是：一線城市具有較強的優勢。

第二，國家政策基調是否偏愛一線城市。有兩大政策可以確認，一是《國家發展改革委關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，一是《國家發展改革委關於實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》。儘管對於這兩大政策有多種角度的解讀，但基本的判斷是：一線城市的虹吸效應將更加明顯，一線城市在未來所承載的帶動周邊甚至中國區域經濟發展的功能將更加強化。與此相對應，三四線城市則普遍不被看好。環環其實對三四線城市的發展沒有那麽悲觀，但相比一線城市，則無法再靠棚改等政策再次吸引眼球。

第三，消費者的喜好是買漲不買跌。在追漲的過程中抓住成交機會。這也是普通購房者一般會在上升通道中入市，真正能抄底的則少之又少。這是因為膽量，勇氣的原因，而非技術的原因。當上升通道確立，大規模大資金才會義無反顧地進入市場。