隨著近兩年調控政策逐步深入，房地產市場全面降溫，而土地市場也流年不利，各地土地流拍新聞層出不窮。一直以來，土地市場的變化與房地產市場緊密相關、互為因果。回顧房地產市場近年來發展歷史，土地流拍大量出現的現象並非首次出現，2014-2015年房地產市場冷淡而導致一陣土地流拍小高峰，而進入2018年以來，土地流拍數量和流拍率都達到歷史高峰。（微信公眾號：價值領地）
現象分析
各地政府基於財政壓力延續去年以來的加速推地模式，整體供應增加，各類用地成交面積均出現不同程度的增長。但與此同時，隨著房地產調控政策的持續深化，土拍政策頻出，限地價、競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地條件，加之房企償債壓力加大等現狀，房企拿地更加理性，低單價、利於高周轉的優質地塊成為首選，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍。
2018年土地流拍宗數達到2,229宗，同比去年同期增長108%。供應土地數量與成交土地數量較2017年均有所增加。供應、成交及流拍宗數都超越2016年、2017年，尤其是土地流拍宗數出現了一個小高峰。
土地流拍在2016年、2017年達到近年來低水準，國家在2015年開展房地產去庫存運動，土地市場火爆，各地地王頻出，新聞報導絡繹不絕，時至今日仍記憶猶新。2016年北京930政策打響全面調控第一槍，全國樓市風向至此扭轉、調控全面展開。2017年土地供應和成交達到近年高峰、2018年仍有加劇之勢。
2018年土地流拍城市分布熱點圖
從圖上看出，土地流拍主要分布在河南、山東、浙江、貴州、安徽、四川等地，總體上，經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠，土地被流拍的概率更大。一方面，由於這些地域土地供應數量較多導致房企擇優拿地，流拍較多；另一方面，這些地區房地產市場降溫明顯，房企拿地意願不足。
13年至18年住宅土地成交單價走勢圖（元/平方米）
從圖上可以看出，近五年的住宅土地成交單價整體處於上漲趨勢，同樣在2016年中期，由於溢價率高、地王的頻繁出現，個別時間段平均樓面地價達到8,000-10,000元/平方米，而進入近兩年調控階段，平均成交樓面單價有回落趨勢，近期成交價在3,500-6,000元/平方米之間，一方面由於個別城市限地價的因素、另一方面也反映房企拿地趨於冷靜。
2013年至2018年住宅土地成交溢價率走勢圖
從圖上看出，土地溢價率與流拍量曾反向變化。隨著2015、2016年房地產市場的火爆，土地市場溢價率達到近年來頂峰，100%以上溢價亦是時常發生，主要集中在20%-100%之間，而隨著房地產市場迅速轉冷，土地流拍加劇，土地溢價率持續下滑。
原因分析
2014至今調控政策概覽
2014年至今的調控算得上是一個完整的房地產周期。本輪調控周期經歷5個調控階段，4次刺激，1次收緊，2個調控目標。2016年217以前在於去庫存、防止樓市過冷，2016年930後則在於避免樓市過熱。
>>2014年930：寬鬆重啟
在“穩增長+去庫存”大環境下，2014年6月起非一線城市限購陸續取消，但市場卻反應平平，仍然是一潭死水。9月30日，以放鬆限貸為特點的全國性寬鬆開啟：二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，同年11月央行重啟降息。
>>2015年330：寬鬆加碼
市場無明顯復甦跡象，地產投資降至冰點。3月30日，五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業稅免征年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水準，營業稅減免優惠刺激了居民換房熱情，此後央行3次降息、2次降準，全面寬鬆就此開始。可以說貨幣和信貸政策的寬鬆是推動樓市重啟熱度的關鍵，貨幣濤濤，樓市量漲價高。
>>2015年930：寬鬆全面
由於庫存仍處高位，9月30日，四部委再出兩項新政，將非限購城市首套商貸首付比降至25%；同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此後商貸首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降準各1次，利率優惠疊加低首付，信貸處於全面寬鬆狀態。同時，2015年底，中央經濟工作會議提出“去庫存”任務，棚改貨幣化力度加大，一二線城市房地產市場啟動。
>>2016年217：最後刺激
經過前面多輪寬鬆政策，熱點城市復甦明顯，區域分化顯著。2月17日，下調房屋交易環節契稅，是本輪調控的最後一項重大全國性政策，四招“刺激組合拳”出盡，一二線城市房地產市場全面啟動並迅速向三四五線城市蔓延。
>>2016年930：調控重啟
2016年930前後中央對調控定調的關鍵詞是“住房不炒”。
>>調控政策特點：因城施策，長短結合
本輪調控經歷四個強力調控階段，調控呈現核心城市到非核心城市、熱點城市群到非熱點城市群的遷移特徵，調控力度空前。
為抑製土地市場熱度和地價倒逼房價上漲的現象，熱點城市陸續頒布土地調控措施，從拿地規則如限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要內容，拿地資金來源、保證金及付款期限、預售管理等方面進行限制，拿地門檻提高。
拿地規則層面：以南京為例，先後推出限價、搖號、限制土地用途、提高自持比例等。限價和搖號在一定程度上抑製了土地價格的非理性上漲，限制土地用途和提高自持比例則加長回款周期。
資金來源層面：上海、廣州等地相繼頒布政策，嚴格約束土地出讓金來源。以廣州為例，“要求商品住宅用地競買資金(含保證金)需為自有資金，不得使用銀行貸款、債券融資、信託資金、資管計劃配資、保險資金”。
保證金及付款期限層面：濟南、福州等提高保證金比例並縮短付款期限。如福州在2016年9月頒布新規，“將居住用地競買保證金比例從20%提高至30%，並規定全額土地出讓金3月內付清，30日內付50%，90日內付清”。
2013年至今全國住宅用地平均出讓底價走勢（億元）
從圖中可以看出，2013年-2016年，土地出讓底價較為穩定，2017年在2016年房價大幅上漲的基礎上，土地出讓底價有所上升從另一方面導致了拿地成本提高，在房價穩定甚至下降情況下，房企盈利空間進一步被壓縮，土地流拍加劇。
2013年-2017年，上市百強房企資產負債率情況
從上圖可以看出，房企今年負債率逐漸增加，2017年資產負債率均值達78.9%，較2016年提高2.2個百分點，資產負債率前十名平均負債率達到88%的高水準，償債壓力巨大。而與此同時，受2016年房企大規模發債影響，2018年起房企亦進入償債高峰期，面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業資金進一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數量增加。
2013年至今房地產貸款及個人購房貸款同比增速
銀行貸款為房地產最傳統的融資方式之一，從房地產貸款同比增速來看，2016年12月達到近年來最高點27%，隨後降低，今年來企穩。而在個人購房貸款上來看，2017年3月，達到近年來最高點35.7%，此後快速回落至往年平均水準，極大地影響了房地產建案市場的銷售量。另一方面，地產企業融資收緊始於2016年10月，公司債發行收緊，此後企業債、私募資管計劃、委託貸款、信託、銀行貸款等管道先後收緊，地產企業融資在16年3季度後難度加大、成本上升。
融資收緊使行業風險上升。2015-2016年的調控刺激期地產企業融資大幅擴張，這部分債務正面臨到期壓力，融資收緊下可能產生行業信用風險。
房企融資全面收緊政策一覽
從上圖看出，2018年8月末，廣義貨幣M2同比增長8.2%，增速比上月末低0.3個百分點，處於歷史低位；狹義貨幣M1同比增長3.9%，增速分別比上月末和上年同期低1.2個和10.1個百分點。貨幣超發是房價上漲的根本原因基本達成共識，2015年中期至2017年中期，每月同比增速都在兩位數，該階段也是去庫存、房價上漲的階段，進入調控期後，M2同比增速持續走低，M1與M2剪刀差持續擴大，說明了貨幣流動性仍偏緊，房企受影響嚴重，“缺錢”成為常態，拿地謹慎。
影響分析
2018年，“強監管，穩貨幣”的地產市場大環境沒有改變，政策加碼，市場趨嚴，巨集觀經濟下行壓力仍存。土地流拍狀況持續增加，或將對房產投資、地方財政等產生一定製約。
土地作為房價中佔比最高的因素，流拍事件頻發，溢價率不斷走低，一定程度上將是房價回調的有利因素。從歷史經驗看，地價和房價並不具備必然的相關性，但不可否認，土地流拍大量出現確是房產市場降溫下行的重要信號。同時，關注到此輪流拍事件是房企重品質、穩利潤的自主理性選擇結果，或將導致市場需求的萎縮，從而限制房價的上漲空間。
2013年至今房地產開發投資完成額同比增速情況
2018年以來，地產嚴監控趨勢難改，調控政策頻頻頒布。融資環境不斷趨緊，地產投資多方受限。觀察房地產開發資金來源及開發投資完成額情況發現，今年下半年以來增長略有回落，資金充足率已跌破歷年平均值，且有繼續回落趨勢，印證了房產企業資金短缺的事實。1-8月，地產投資小幅下降，扣除土地購置費後投資增速持續負增長。最近兩個月房屋新開工面積增速和施工面積增速有所回升，意味著樓市嚴控政策下，地產企業通過高周轉模式壓縮了從拿地、建設到銷售清盤的開發流程，碧桂園便是典型的例子。
18年地方政府債務餘額及土地收入佔全國性基金收入比
土地流拍高企也是地方政府由於財政支出和債務壓力，急於賣地變現的結果，供應土地面積大幅增加的同時土地溢價率明顯回落。土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，對地方財政製約作用顯著。國有土地使用權土地出讓收入佔全國政府性基金收入的比重，2015年以來上升趨勢明顯，進入2018年，此數值均在85%以上，近幾個月雖然略有下降，但仍處於高位。可見政府對於土地出讓的依賴性已達到空前高度。加之部分地區公共預算收入的稅收方面也過於依賴房地產。隨著土地流拍加劇，或將製約地方財力增長。
在內外環境綜合影響下，對於房企來說，正如萬科喊出的“活下去”，或許正在成為眾多大中型房企的共同目標，否則就會像中巨集股份那樣，資金鏈斷裂，面臨退市的慘淡局面。預計未來一段時間土地流拍的數量仍將繼續增加，而土地流拍的增加對房地產市場到底意味著什麽？房企逐漸理性，市場預期逐步轉變，地價趨穩後，“堅決遏製房價上漲”將不會太遠！寒冬已至，冷暖自知。（微信公眾號：價值領地）
-The End-
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