一季度房地產投資增速創新高 融資難或製約後續漲勢

　　一季度房地產投資增速創新高 融資難或製約後續漲勢

　　譚志娟

　　4月17日，如約而至的中國經濟“春季報”出具了亮眼的成績：一季度全國GDP同步增長6.8%，居民消費價格同比上漲2.1%、城鎮調查失業率穩定在5%左右…… 在一連串的數據中，房地產投資同比增長10.4%，增速比1~2月提高0.5個百分點，創下3年新高仍然受到了最高關注。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，剛剛過去的一季度中，3月份全國超過20個城市再啟房地產調控，合計發布房地產調控政策26次。在調控加碼之下，儘管全國70個大中城市新建住房價格同比依然穩步下調，但是新房價格環比漲幅上調的城市增至55個。

　　房地產投資“超預期”增長是否意味了樓市重回上漲通道？這成為“春季報”留給市場的一道懸念。

　　供地提速的滯後效應

　　“房地產開發投資的反彈，確實是超乎預期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經營報》記者表示，從邏輯上說，從去年開始的房地產市場調控已經對房地產開發投資形成了部分利空的效應，但現實中，房地產企業的投資節奏依然很快。

　　在他看來，導致房地產投資提速的因素包括：部分是房企主動補庫存，尤其一些地方政府督查已經拿地的企業開工；部分房企積極進入三四線城市，尤其三四線城市供地節奏加快促成拿地機會增加；建安成本提高，去年開始的水泥和鋼鐵的成本上升，引發開發投資中的造價成本上升，這抬高了固定投資總額的增加。

　　在瑞銀中國首席經濟學家汪濤看來，3月房地產投資同比增長10.8%，延續了1~2月的強勁增長趨勢，且一季度平均增速也較去年四季度增長兩倍多至10.4%，這不僅得益於此前強勁的土地購置的滯後影響，非土地相關的投資活動也依然穩健。

　　國家統計局數據，2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8% 。自然資源部中國土地勘測規劃院舉辦的“2017年暨2018年第一季度全國主要城市地價監測成果發布會”上，地價所所長趙松表示，根據土地市場動態監測監管系統的數據統計，2018年第一季度，全國106個主要監測城市土地供應面積4.28萬公頃，達到2016年以來同期供應高值。從供地結構來看，一季度，住宅用地供應量佔建設用地供應總量的比例為24.12%，較2017年第四季度增加6.89個百分點，佔比達到2014年一季度以來的最高值。

　　供地加速，房企拿地節奏也加快。中國指數研究院數據顯示，2018年1~3月，碧桂園、龍湖、萬科分別以365億元、341億元和294億元的拿地金額排名前三。同期拿地總額前25位房企拿地總金額是排在後25位房企拿地總金額的3倍。

　　“2017年全國土地供應增加，2017年銷售業績良好，在房地產企業既有土地又有資金的雙重推動下，2018年初房地產開發投資增幅顯著。”中信證券分析師明明指出，除此之外各種非標融資被限制，地方政府基建資金來源遇阻，土地供應換取收入的動力增加。

　　不過他也指出，受政策影響，本輪房地產周期表現或較前幾輪有所不同。一是變化的幅度，近年的新增房地產逆周期調控政策產生的影響，例如限售、限貸等政策對房地產的需求產生了一定程度的抑製作用；二是受房地產調控政策的影響，2017年上半年之前土地的供應受到了抑製，致使本輪房地產周期的波動減弱、周期拉長。

　　就在房地產投資增速創新高的同時，因城施策的房地產調控政策也並未放鬆。今年3月以來，多個城市再迎新一輪樓市調控。上海、南京、長沙與成都等城市開始實行購房搖號政策。4月17日，沈陽市人民政府辦公廳發布《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對和平區、沈河區、渾南區（三環內）3個區域實行限購政策。

　　“沈陽此次頒布限購政策，和此前市場過熱有關，可能也和此前大連限購政策有關。這可能也是二季度全國樓市進一步收緊的重要體現和信號。”嚴躍進說。

　　繼續“超預期”增長？ 難！

　　在明明看來，短期內房地產價格會在政策的調控下持續當前較為穩健的狀態，除了“因地製宜、因城施策”的調控制度，將對房地產供給端產生邊際上的支撐作用；貨幣化棚改資金力度加大；房地產長效機制帶來房地產屬性的變化，房地產投資或可保持韌性。

　　“具體影響今年房地產投資的因素，這主要受開工與買地的影響，而這兩個因素主要看銷售好不好與錢緊不緊。”野村證券中國房地產研究主管陳鐸表示。

　　據中原地產研究中心統計數據顯示，目前30家房企公布今年一季度房企銷售情況，合計銷售金額達到了10988億元，同比上漲幅度高達33%。但房企的負債率也是居高不下已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3兆元，同比增長幅度達34%。其中18家資產負債率超過80%紅線，佔比超過29%。

　　進入3月，地產類公司債的發行速度加快。3月，地產類信用債總計發行616.2億元，為2017年以來單月發行新高。招商蛇口4月17日公告稱，擬發行30億元公司債，品種一實際發行規模為人民幣20億元，最終票面利率為5.00%，品種二實際發行規模為人民幣10億元，最終票面利率為4.83%。值得注意的是發債利率相比2016年3%左右的利率高出了不少。考慮到2015年~2016年期間，房企發債規模累計超兆元，2018年將進入償債周期。

　　4月17日，中國人民銀行宣布從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份製商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。此次降準共將釋放1.3兆元流動性。不過央行明確表示，其中操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元，大部分增量資金釋放給了城商行和非縣域農商行。

　　嚴躍進告訴記者，此次降準或許能夠緩解房地產資金面不足的風險但他同時指出，降準主要是配合供給側結構性改革的導向，“房住不炒”依然是紅線，這一點不會突破，近期調控政策頻出就是證明。但對於部分開發商來說，將可以獲取更低成本的資金，這有利於穩定今年房地產開發投資，而對於購房者來說，可能銀行此前相對苛刻的貸款政策可能會有所改觀，這是有較為積極的作用。不過必須看到，資金寬裕是創造一個公平的環境，而不是說鼓勵各類違規資金進入樓市，這和過去的寬鬆化的貨幣環境有本質區別。

　　前海開源基金首席經濟學家楊德龍則表示，大概率會通過限額與抵押利率兩個工具可以來防止資金流入房地產市場，引導資金“脫虛向實”。

　　“從市場趨勢看，接下來若房地產開發投資繼續過熱，各類管制也會增加。從實際情況看，若是開發商後續到位資金等有影響，那麽此類持續上漲的態勢也是會受到製約。”嚴躍進對記者說，從融資的角度看，實際上當前的超預期增速依然有較大的風險。

責任編輯：關海豐