部分建案實際首付不足一成 深圳樓市“首付分期”悄然抬頭

本報記者 張曉琪

中國證券報記者近日在調研中發現，深圳有新建案正在開展“首付分期”促銷活動，部分建案的實際首付比例不足一成，並且“首付分期”正從公寓市場逐漸蔓延到普通住宅市場。業內人士指出，伴隨房企銷售增速放緩，年底開發商衝業績壓力加大，不少房企希望獲取現金流“活下去”。至於“首付分期”的行為，如果資金來自銀行，則屬違規操作，應該予以打擊；如果是開發商墊資，雖然在違法界定方面比較模糊，但仍會影響房地產交易秩序。

“首付分期”活躍

日前，某房產中介人士在朋友圈發布新建案廣告稱：深圳某公寓首付僅兩成，不限購不限貸。中國證券報記者走訪深圳多個建案的行銷中心發現，確有新建案推出“首付分期”促銷活動，甚至有建案首付比例不足一成，開發商以此吸引購房者。

深圳某新開盤的公寓行銷中心人員介紹，其在售的精裝公寓現有九折優惠，且首付僅需兩成。“正常情況下，首付是5.5成。如果手頭緊，可以嘗試我們推出的‘首付分期’業務。第一次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，最遲明年4月10日付清首付尾款即可，中間不收取利息。”

業內人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之間，較住宅類建案的三成首付高出不少，公寓購房者壓力較大，因此公寓類新盤更有動力推出“首付分期”。不過，中國證券報記者了解到，年末在回款和達成全年銷售目標雙重壓力下，“首付分期”業務開始從公寓市場逐漸蔓延到普通住宅市場。

某知名開發商在深圳的住宅項目推出“一成首付”活動。該建案行銷人員表示，開發商規定可先繳納16萬元至20萬元首付，明年3月前繳納剩餘所有首付款，期間可選擇分期付款或者在最後期限一次性繳納。該房源總價最低為326萬元，即便按首期首付上限20萬元計算，實際首付比例仍不足一成。

小貸公司首付貸降溫

目前，首付貸款的資金來源主要有兩種，一是小貸公司提供的首付貸，利息較高，主要存在於二手房交易；二是由開發商墊資的“首付分期”，是一種促銷新盤的手段。上述業內人士告訴記者，此前深圳樓市盛行的首付貸以第一類模式為主，但目前小貸公司提供的首付貸已大大減少。

“一般小貸公司幫忙墊資買房後，會盡快幫客戶向銀行申請信用貸償還借款。現在最大問題是銀行信用貸用途審核非常嚴格，僅限於個人消費，嚴查資金流入股市和樓市。貸款公司做起來很謹慎，擔心客戶最終無法從銀行貸出資金。”該業內人士說。

中國證券報記者走訪多家中介機構，詢問可否搭線做首付貸。中介機構均表示，目前仍與外部公司合作該業務，但不建議這樣操作。“現在資金成本很高，首付貸利息特別高。上月有客戶因資金投資理財產品暫時無法退出，首付差80萬元左右，找小貸公司墊資一個月，付了6萬多元利息。”一位中介說。

小貸公司首付貸的降溫伴隨著開發商促銷新盤力度的不斷加大，“首付分期”悄然蔓延。深圳樓市“7·31新政”以後，深圳樓市開啟下行通道。10月深圳新房成交繼續萎靡，當月住宅成交1835套，在9月弱勢基礎上繼續環比下降18.4%。“上半年新盤銷售去化率70%左右，新盤去化率開始走低，三季度去化率僅46%。”深圳房地產協會高級研究員李宇嘉告訴記者。臨近年底，開發商不斷推出優惠折扣、分期付款等促銷手段吸引置業者，通過以價換量，加速項目入市，盡早搶收業績。在開發商大力促銷下，年底深圳新房成交量有所回暖。深圳貝殼研究院發布的報告稱，11月第四周(19日-25日)深圳住宅成交512套，環比增長45.5%。一些項目推出優惠部門、首付分期付、打折銷售等優惠活動，直接帶動成交。

開發商資金壓力大

據不完全統計，2018年百強房企中有近半數房企曾公開披露年度銷售目標，大部分集中在TOP50房企中。在房地產行業整體增速放緩的背景下，截至10月末，在這些提出了年度業績目標的房企中，有超六成房企目標的完成率達到80%，但仍有部分房企的銷售不及預期。華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅佔全年銷售目標六成左右。

“開發商業績壓力大，年底要衝一下。現在很多房企的策略是趕快出貨，獲取現金流‘活下去’，然後才能低價收購那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉說。今年前三季度，多家上市房企的現金流表現不甚理想。例如，綠地控股、新城控股前三季度現金流量淨額同比分別下降8%、21%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年房地產市場確實有壓力，開發商紛紛創新思路。“首付分期”從嚴格定義上看是違規的，但在市場下行階段，此類做法受到查處的情況相對較少，部分開發商打起了“擦邊球”。

“類似‘首付分期’實際上有多種形式，如果是銀行幫忙貸款，與監管部門關於銀行貸款的政策相違背，屬於違規操作，應該予以打擊。如果是開發商自己墊資，那麽相當於通過墊資加快購房流程的辦理，在是否違法的界定方面比較模糊，但會在一定程度上影響房地產交易秩序。”嚴躍進說。