樓市轉捩點基本確認，房企密集融資解渴

　　在調控持續加碼的趨勢下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。房企不放棄規模化追求，但隨著融資難度明顯加大，融資成本也居高不下。

　　國家統計局最新數據顯示，1-10月，建案銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月回落0.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.8%，辦公樓銷售面積下降10.5%，商業營業用房銷售面積下降2.8%。建案銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。其中，住宅銷售額增長15.0%，辦公樓銷售額下降6.5%，商業營業用房銷售額增長1.7%。

　　數據背後是樓市轉捩點基本確認。2018年統計局公布的1-10月房地產數據顯示，整體樓市雖然依然處於高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。樓市單月成交連續2個月同比下調，全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

　　業績前景不妙背景下，房企正全力備戰融資以求度過寒冬。中原地產數據統計顯示，11月份全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額數百億。

　　高成本融資

　　2018年，雖然房地產企業銷售依然有望刷新歷史記錄，但業績漲幅正逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，房企融資需求上漲。在規模化競爭的格局下，房地產企業對資金的需求更加迫切。其中，也不乏高成本融資。

　　11月15日，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規模的住房租賃專項債券；11月15日午間，雅居樂集團控股有限公司發布公告稱，建議發行美元計值的優先票據；11月15日，合景泰富集團控股有限公司發布公告稱，其將平價發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%；11月14日，上海豫園旅遊商城股份有限公司發布公告稱，中國證監會核準該公司向合格投資者公開發行面值總額不超過45億元的公司債券；11月13日，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券；11月12日，陽光城集團股份有限公司發布公告，宣布11億元公司債券將於2018年11月15日起在深交所上市；11月9日，華遠地產股份有限公司發布公告稱，公司於11月8日完成2億美元3年期高級無抵押定息債券的簿記定價工作，票面利率為11%；11月7日，隆基泰和智慧能源控股有限公司發布公告稱，經與配售代理（金裕富證券有限公司）重新訂立新配售協定後，公司將平價發行不超過1.61億港元可換股票據，年利率12%。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，對於房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。目前來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。值得關注的是，儘管房企融資需求迫切，但隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

　　從58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大於去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

　　同策研究院的研究顯示，10月房企融資成本達到了歷史峰值。從境外發行情況來看，管道稍加放寬，但境外融資成本高——中國恆大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。此外，房地產市場資產證券化審批受阻，其中火熱的長租公寓資產證券化也受到市場租金上揚或政策嚴監控的影響，多家房企融資計劃被叫停。

　　規模化和債務危機

　　房企密集融資的背後是規模化和債務危機。

　　張大偉認為，在調控持續加碼的趨勢下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。房企不放棄規模化追求，但隨著融資難度明顯加大，融資成本也居高不下。目前房企融資需求更多是因為需要替換2016年部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但隨著調控持續，房企的壓力將越來越大。

　　一位房企高管告訴21世紀經濟報導記者，“中國最大的風險是債務危機，一個項目違約可能拖垮一個企業，一個企業債務違約可能導致該企業所在行業遭遇金融擠兌而爆發連鎖反應式債務危機。目前不少房企也在去杠杆，雖然資產負債率有所下降，但仍居於高位，今年末以及明後年將進入還債高峰期，如果沒有足夠的資金周轉，就可能導致房地產業的債務危機，並導致樓市更大的風險。在去杠杆和抑泡沫的大背景下，流向房地產的資金是嚴控的，房企依靠銷售回款還債難度很大，適度放鬆房企直接融資用於還債，有助於房企化解債務危機。”

　　58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，2018年房企密集融資就是來源於資金壓力，一方面要規模化，不進入頭部企業陣營生存壓力巨大；另一方面又缺錢實現規模化，針對中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，中小房企不得不想盡一切辦法去融資。同時，頭部房企的日子也並沒有想象中那麽好過，萬科的“活下去”也在一定層面上折射出頭部陣營的壓力，從下半年來看，頭部房企也積極進行價格調整，並進一步以價換量，加速銷售資金回流。

　　張波認為，相比於大型房企，中小房企面臨更多生死考驗。從目前的現狀來看，中小型房企的融資非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存或離場。

　　上述高管也表示，“房地產市場的平穩健康發展是中央的政策訴求，房地產能否平穩的關鍵因素在於房地產金融，如果流入房地產的資金能夠保持相對穩定，房地產市場的平穩就相對可期。因此，未來房企融資整體上會保持略為收緊且相對穩定的狀態，避免市場大起的同時防範大落。中小房企很難在銀行系統獲得信貸，也很難在公開資本市場獲得融資，它們的壓力是巨大的。但因為它們更多是在局部市場，因此不太會構成系統性風險。大型房企的融資管道更多，但是覆蓋的城市和產業更廣，行銷能力更強，回籠資金更大，但用錢的地方更多，更具有系統性風險，也更容易引發金融監管部門的關注和關照，反過來說它們的資金壓力雖大，但風險未必會更大。”

　　張大偉認為，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且從趨勢看，2019年資金壓力將依然持續。