房企多元化：出路還是陷阱？

中國網地產 甘逗

撕去固有標簽，才有新的開始。

從3月開始，房企進入年報時間。龍頭房企大多實現銷售、利潤雙增長，房企前三銷售額突破5000億大關，千億房企增至17家，給樓市製造一片繁榮景象。但國家統計局公布的數據，給樓市持續澎湃的心潑去一盆冷水：2017年全國建案銷售增速放緩，全年銷售面積增速下降14.8%，銷售金額增速下降21.1%，房地產長效機制關鍵年，“白銀時代”開啟已成為多數人的共識。

房企單打獨鬥顯然難敵整體房地產市場的疲軟。“生於憂患，死於安樂”的八字箴言在房企身上，同樣適用，多元化布局顯然已成為房企未雨綢繆的重要手段。

“多元化”標簽下的房企，怎樣完成轉型進階？

多元化布局路在何方？

路在腳下，事在人為。

2018年被認為是房地產行業轉型的關鍵年，多元化業務布局已成為不可逆轉的時代趨勢。目前，核心房企已將多元化觸角伸向高科技產業、長租公寓、物流地產、物業管理等方向。

2018年4月9日，恆大集團牽手中國科學院簽署合作協定，未來10年恆大集團將投資1000億與中科院共同在生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智能、現代科技農業等領域打造三大科研基地，標誌著恆大正式布局高科技產業，而進軍高科技產業的信號也僅在恆大兩周前的一份內部講話稿才釋放。恆大的這次的“千億簽約”可謂相當低調，頗有一股“悶聲乾大事”的意味。

10年1000億，可謂是恆大集團重大的戰略部署。對於布局高科技產業的原因，恆大集團董事局主席許家印表示：“旅遊、健康、高科技產業都是千億甚至兆級規模的朝陽產業，發展前景非常好，因此恆大在產業布局上才做出這樣重大的戰略部署”。從企業經營角度，許家印還表示，恆大堅信用十年時間，從科研、到孵化、再到產業化，一定可以培養出一大批世界領先的前沿科技成果，高科技產業也將成為恆大的龍頭產業。

恆大近年一直在做吸人眼球的舉動，恆大此前大玩跨界可謂是賺足的人氣。2010年3月，恆大集團成立恆大足球俱樂部，2010年的11月，恆大集團斥資注冊成立了恆大文化產業集團，旗下涵蓋影視、經紀、發行、院線、動漫、音樂、歌舞七大板塊，正式進軍文化產業；2013年10月，恆大集團成立恆大礦泉水集團，同年11月9日恆大冰泉借亞冠之夜橫空出世，次日恆大集團正式對外宣布進軍礦泉水產業；2015年11月，恆大集團正式宣布進軍保險產業，將其以39.39億元競得50%股權的中新大東方人壽保險公司更名為恆大人壽······恆大最多的時候，布局了除房地產外的八大產業。

從2016年9月許家印宣布出售恆大冰泉、恆大乳業和恆大糧油業務開始，恆大用幾年時間逐漸將多元化布局聚焦到三大板塊，並且形成以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅遊為龍頭的產業布局，完成了“房地產+服務業”的轉型。許家印對公司的布局提到：“恆大多元化發展經過了大量的付出，對多個領域、多個產業進行大量的調研、投入、探索和實踐，最終所選擇的三大服務產業，既是服務需求非常大的產業，也是發展潛力非常大的產業。”

長租公寓方面的布局也是眾多房企看好的多元化布局的重要棋子。在億翰智庫聯合地產資管參考發布的《2018年3月中國典型房企長租公寓品牌指數TOP20》中，龍湖集團“冠寓”、碧桂園“BIG+碧家國際社區”、旭輝集團“領寓”當選TOP3。

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長租公寓作為龍湖集團的主航道之一，2017年已布局15城15000間房的冠寓依舊走在擴張的路上，而首單公募住房租賃專項公司債券的發行為冠寓的佔領市場保駕護航。龍湖集團CEO邵明曉在4月3日舉辦的媒體會上表示，2018年冠寓將再開業5萬間，同時提出了2020年冠寓超過20萬間的願景。

在邵明曉看來，冠寓的誕生正是風口式的機遇：“如果你能幫助客戶創造價值，幫助他解決痛點，並具備清晰的服務模式，同時擁有客戶基礎，又有能力把它迅速地完成0到1的模型打磨，快速地進入到0到10，甚至高速擴張。這就是一個非常好的風口式的機遇，冠寓就是屬於這個類型。”

投資的高回報率以及政策扶持也讓物流地產成為各大房企多元化布局的又一藍海。以萬科為例，物流地產發展最引人注目的事件莫過於斥資193億港元參與領投中國市場擁有最大物流設施面積的普洛斯宣布私有化，持有普洛斯21.4%的股份。作為房企進軍物流地產的先行者之一，目前已經累計獲取物流地產項目50多個並設立物流地產基金。

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2018年3月，總理在政府工作報告中提到：加大物流企業倉儲用地稅收優惠範圍。這一消息無疑是對物流企業的又一利好。對此，萬科副總裁譚華傑表示：“互聯網時代，電商迅猛發展，產業雲化布局，食品醫藥消費更新，物流倉儲需求大幅增長，我國歷史積累又不夠（人均標準倉不足美國十分之一）。大力發展物流倉儲，利國利民。可以毫不懷疑地說，在中國所有不動產分類中，物流地產是最大的藍海市場，也是目前中國所有不動產類型當中租金收益率最高的。這裡面存在巨大的機會，我們不能放棄這個機會。”

隨著房地產多元供給體系逐步完善、長效機制加速建立，房企面對行業變局，為了謀求長遠發展，眾多房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業務，如長租公寓、特色小鎮、文旅地產等，有些則聚焦於地產服務型上下遊產業鏈的打通，如互聯網家裝、社區服務等。

無論如何，這都是房企積極探索多元化路徑的嘗試。

去地產之路利弊幾何？

“誰在說我是開發商我跟誰急”是房企對多元化布局最徹底的呐喊。

對於多元化，去地產化，從諸多房企宣布更名開始，“地產”標簽從名稱中“消失”：2015年，招商地產更名為招商蛇口；2016年，恆大地產恆名為恆大集團，雅居樂地產更名為雅居樂集團；2017年，朗詩綠色地產更名為朗詩綠色集團；2018年，龍湖地產更名為龍湖集團。

“對於更名的做法，為的是更好地實現綜合化或複合化地產業務的發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析認為，“這種情況也說明房地產市場其實正處於一個階段性的調整，也會促使房地產市場的發展更加多元化，所以類似更名其實也是一個趨勢。”

房企多元化布局，雖說主動求變，未雨綢繆，突出自身對環境市場的冷靜分析與考量，但其中多少有些不得不變的無奈感。暴利時代以樓市深入調控期為終結點，在行業利潤率下行的態勢下，房企“增收不增利”，盈利太空在加速收窄，這被視為本輪房企轉型的根本原因之一。

業內人士分析，需求是最強勁的驅動力，社會需求逼迫開發商向多元化方向發展。在房地產市場增速放緩的情況下，房企跨界可以規避風險。另外，隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規則的變化，房企拿地難上加難。由此，房企單純依靠土地開發獲取的利潤開始下滑，在此情況下，不少房企另辟蹊徑，嘗試進行多元化轉型以謀求更強的盈利能力。

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示，未來三年將是房地產見頂的時期，很可能房地產市場的大格局基本確定，因此一些企業必須尋找多元化的發展路徑，急需培育一些新興產業來替代房地產業務成為企業集團的新增長點。

對於建業集團董事長胡葆森而言，多元化轉型源於對商業規律的認知，源於多年戰略與文化堅守下的順勢而為。

當然亦有不一樣的聲音。

恆隆集團、恆隆地產董事長陳啟宗不讚成搞多元化，並明確表態，“有的房地產企業沒辦法了就搞多元化，房企多元化很難成功”。陳啟宗表示，從過往海外市場的歷史經驗來看，至今沒有多少企業的多元化是成功的，即便是全球知名的企業，在走上多元化路線之後，如今都已經分崩離散、業務拆分。

也有專業人士認為，多元化是一個偽概念，地產商真正的出路是一個更新換代。世界上無論哪個行業，沒有一個多元化做得好，多元化做著做著就把自己做沒了，所以我覺得更新換代也許是一個出路”。

多年來一直強調“去地產化”的萬達集團也在近期將地產集團並為四大業務集團之一，而此前一直被王健林看好的網科集團被邊緣化，“消失”在四大業務集團行列。萬達方面曾明確表示，萬達不會退出房地產開發，新成立的地產集團將繼續開發萬達廣場重資產等房地產業務，在王健林的規劃中，地產集團“不求做大，主要看利潤”。

確實，從短期來看，房企多元化布局目前是“投易盈難”狀態。以長租公寓為例，目前國內品牌長租公寓普遍處在戰略投入階段，幾乎所有的公寓企業從账面上看都是虧損的，2017年底，除卻綠城投資的長租公寓實現盈利外，其他目前或均未盈利。跨界文體，萬達、恆大名利雙收，一時間，國內房企體育投資潮到來，如中超的16支足球隊中，廣州富力、杭州綠城、河南建業、陝西滻灞、青島中能、天津泰達、江蘇舜天等俱樂部的背後老闆都是房企，但盈利者寥寥。

對於房企多元化之路，億翰智庫張化東博士表示，多元化發展是房企期望達到的一個好的狀態。能不能進行多元化的前提是，房企有足夠的實力。“小幾百億體量的房企還是要深耕好房地產板塊。如果體量在千億以上，勢必要做一些多元化的嘗試，為未來的發展盡早布局。”

從地產專業化企業，搖身成為橫跨多個領域的綜合性多元化集團，如何解決“投易盈難”這個方程式？跨入新行業需要時間培育，前期必然會有大量資金沉澱，面對未知領域的投資風險，各大房企管理層的投資眼光和轉型能力正在接受考驗。

這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。

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