姚敏（嘉寶股份 董事長）：共贏生態的增量價值

引 言

2018年8月8日—8月11日，由億翰智庫主辦的“CRS·2018中國房地產業戰略峰會”在上海隆重舉行，會議核心主旨：向心·聚力·築夢·同行！

8月10日下午，同築·美好生活——2018中國社區服務商百強峰會成功召開，通過開展“2018中國社區服務商TOP100企業研究”，旨在挖掘一批規模大、實力雄厚的社區服務企業，為企業在社區服務競爭洪流中尋找製勝之道。同時，發揮示範帶頭作用，引領行業風向標。

2018中國社區服務商百強峰會

嘉賓演講

共贏生態的增量價值

——嘉寶股份 董事長 姚敏

核心觀點：

1、雙兆級市場，規模擴張仍是主流，強者恆強態勢愈加明顯，如何實現規模和效益並重，實現高品質增長尤為重要。

2、嘉寶股份管理規模高速增長，盈利能力持續提升，經營結構持續優化，積極打造科技智慧物業。

3、共贏生態構建，以生活家科技館智慧物業為入口，構建多維度生態圈，嘉寶百億生態圈、產業鏈生態圈、社區生活消費鏈生態圈、商業資產共贏生態模式，共享平台，共贏未來，實現增量價值，開啟億萬社區新經濟。

演講原文如下：

我給大家分享的主題是共贏生態的增量價值，契合了嘉寶目前的所思所行和整個戰略發展路徑。今天很榮幸給行業標杆企業、行業大咖分享成長路徑，要感謝億翰智庫給我們搭建了這樣一個好的平台，大家通過經驗交流讓我們學到好的東西。

目前，整個行業，物業企業已越來越有價值，站在資本的紅利上大家都在跑馬圈地，做大規模，這是一個主流的發展路徑。

未來我們也在思考，規模是否等於錢，規模是否等於大，多大的規模是一個天花板，我們跟其它老總的交流中，嘉寶雖然有背靠上市公司藍光地產，但是比起很多大型的地產公司，我們還是孩子，是靠市場化生存下來。我們需要去考慮如何實現規模式的增長，除了有品質的保證以外，基於兆級藍海我們找什麽路徑去開拓？怎麽去製作工具？怎麽去找準路徑？這是我們需要思考的問題。

嘉寶實際上是一個藍光發展上市公司旗下的子公司，在戰略定位上，從嘉寶成立之初，就定義為一個產業化的發展方向，從整個戰略上可以看到，藍光發展兩大塊：生命藍光和人居藍光。嘉寶作為現代的服務業，作為人居藍光中的前沿發展產業，從2000年成立開始，我們主要進行商業資產運營，因為藍光地產之前完全是商業地產開發和運營，我們整個嘉寶也是因地產而生，我們有商業的基因，有資產運營基因。2006年地產轉型做高周轉和住宅，嘉寶隨著集團戰略轉型，我們全面轉型到住宅物業服務領域，到2011年至2013年步入了多元化發展的戰略布局，2014年步入了現代服務業轉型更新階段，2015年對接資本市場，成功掛牌新三板，未來我們也在謀劃更高層次的資本市場。

從整個發展經歷來講，我們的速度不是最快的，但是我們應該是比較穩健的。從2014年的1800萬平米，到2018年中期達到7000多萬平米，目前市場化布局的項目，整個佔到了總量的52%，其中48%是藍光地產給予我們的。到了2018年年底，這個格局還會發生根本性改變。

目前我們進入了全國十個區域，四十座城市，有四百多個管理項目，從2015年對接資本市場以後，我們資本市場和新技術互聯網在整個商業模式上和業務拓展上，形成了快速發展的態勢，真正實現了有品質的增長。在2017年我們的收入4.84億，利潤是1.92億，整個利潤增長是231%，收入是97%，利潤跑贏了收入增量。

在整個收入結構和利潤結構上來講，主營收入佔70%，多種經營收入佔30%，但是從利潤結構上來講，30%的多種經營收入佔了70%的利潤貢獻，實現了有品質的高速增長。從每平米的坪效和人均創利上來講，也實現大幅提升，人均創利達到一萬八，每平米的單方坪效是3.65元，資本市場很看重你的坪效問題。規模發展的企業，你的模式定了以後，如果坪效降下來，未來估值可能會受影響。

服務方面，我們也積澱了十多年的服務體系和標準化服務體系，形成了以金管家為代表的四種服務模式，金管家真正實現了客戶滿意+驚喜+感動。

在2017年年底東方財富也做了一個統計，關於利潤率方面，嘉寶是14.83%，掛牌企業的淨資產收益率，每股的股本收益率是多少，這也體現了企業的盈利能力。

實際上我們談到共贏生態構建，整個行業因為是輕資產，我們有的僅僅是資源，資源如何在一定的條件下形成聯繫，構建一個生態鏈和生態圈，進行整合運營，實現資產經營的價值最大化，這兩年我們做了一些思考，實際上是以生活家科技智慧物業為入口，構建多維度生態圈，共享平台，共贏未來，實現增量價值，開啟億萬社區新經濟。

我們以生活家科技智慧物業作為原點，構建了產業鏈生態圈以及商業生態圈。首先我們的生活家科技智慧物業，目前商品銷售額今年上半年五千多萬，平台流水3.5個億，我們平台交易額是五十萬，我們的安裝人數是六十萬，綜合功能活躍度60%，實現了十類線上繳費，線上繳費率達到55%，app設備穩定度達到98%，在線保修達到60%，目前線下我們有一百家體驗店真正實現了線上線下高度融合的服務模式和經營模式。

我們還獲得了國家專利技術和六項軟體著作權，構建了一個產業和互聯網思維，一種新零售模式，重構了傳統的人貨場景，進一步向現代服務業轉型更新提供了條件。

在十年前，我們就提出以物業服務為原點，縱向延伸產業鏈價值，橫向整合資源，從產業鏈生態圈來講，生態圈一定是互為創造價值，再通過多種利益為紐帶，構建一個緊密型深度合作的戰略合作夥伴，在產業鏈生態圈裡面，我們構建了市場化的地產公司，目前有三十多家地產公司和我們簽了戰略合作協定和具體落地項目。

我們在年初開了一個地產閉門峰會，有幸請到嘯天董事長給我們月台，有五十多個地產公司董事長、總裁來參會，而且有三十多個老闆和我們簽訂了項目合作協定。我們在前期規劃、產品開發和商業招商運營、行銷代理和後期市場運營方面有一定優勢，這也是我們在很多市場競品項目上勝出的法寶。基於地產住宅來講，我們形成了成熟的地產支撐服務體系，為地產帶來價值。

另外一個生態圈就是社區消費鏈生態圈，科技智慧物業作為我們的核心，解決業主居住小區的痛點，讓業主居住的更方便實惠。第二個圈層是社區生活服務類的，第三個圈層我們整合有品牌影響力的商家加入平台，給業主帶來生活的便捷性。目前實現了和京東包括58同城的平台打通，不是資訊流打通，而是資金流打通，我們自己研發了整個收費平台和財務清空系統，不能實現商品交易和現金流的自動區分，就會給財務帶來很大的核算工作量，這對經營效能提升是一個比較大的障礙。

還有就是幫助周邊三公里的商家，幫助他們互聯網化，幫助他們引入平台，實現商家、平台、消費者多方共贏。同時我們在整個平台上也創新了廣告行銷的新模式，將很多服務功能作為入口，因為實名注冊，便知哪些群體看了廣告，看了哪些廣告，後台大數據馬上就會對你進行回訪，從而實現廣告的精準行銷，目前這部分廣告收入也實現了很大的突破。

在人才方面，我們也在完善相關的激勵機制。如果沒有組織保障和激勵機制，那整個平台運營就為零，就無法取得良好的效果。目前我們打造了近千名萬元級月收入的管家，沒有管家的參與，不可能實現平台流水3.5億的商品銷售收入和廣告收益，我們還會通過服務推動經營的模式，提升企業的增量價值。

嘉寶在傳統商業上有自己的商業運營經驗，但是在新零售時代，如何和互聯網融合，在小區形成一個立體化的商業經營邏輯，我們也進行了一些探索，比如說以商業資產運營為核心，解決開發商、業主還有商家經營機構運營商和消費者這幾大相關利益方的利益訴求，形成穩定的生態圈，實現互惠互利，最後成就我們的價值。

這是我們一直堅持的整個商業地產鏈條相應的切入業務。投資階段，地產拿地舉牌，最後舉的就是商業的牌。在規劃上是什麽業態，未來你運營的資產價值是多少，您的租金是多少，根據租售比反推銷售價格和土地價值，這個能力決定了你最後舉多少牌。所以說在全產業鏈上，我們需要不斷修煉提升自身的商業資產經營能力。

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億翰股份

億翰股份，專注於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為70%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業谘詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專注於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的路線上盡一份綿薄之力。