2019年2月全國主要城市住宅市場分析報告

報告要點

宏觀經濟與政策：本月CPI和PPI指數仍維持低位，經濟下行壓力加大；全國房地產住宅投資同比增長18.0%，增速加快；全國金融政策會議召開，本年將采取積極穩健的金融貨幣政策；都市圈成為新的城市發展方向，將重塑市場格局。

市場政策：多城陸續發布新一輪人才新政，料將給市場帶來波動，應警惕新一輪熱點城市房價上漲風險。

土地市場：20城住宅用地總體在成交宗數、成交建面、樓面均價、溢價率及出讓金五個指標方面環比均降，同比方面僅樓面均價微漲0.23%。土地市場成交規模持續回落、溢價率也維持在低位區間，春節因素導致的淡季行情是一方面，經濟下行壓力、嚴厲的調控政策、開發商對預期前景的擔憂以及經營和融資壓力等才是深層次原因。

新建商品住宅市場：量價方面，2月份我愛我家研究院監測的16城新房成交面積總量同環比均下降，總體表現為環比量降價跌，同比量降價漲。出清周期方面，2月天津出清周期最大，為20.12個月；重慶出清周期最小，為4.94個月。銷供比方面，2月蘇州以40.54成為銷供比最高城市，北京銷供比最低，為0.71。與往年一樣，春節因素帶來的淡季行情影響成交情況，預期節後人口回流將會帶來回溫行情。

存量住宅市場：量價方面，11城經紀機構存量房總交易量環比下降30.38%，成交均價方面南京及鄭州漲幅較大，武漢跌幅較大，應特別關注。供求方面，11城合計新增房客比為0.55，表明存量房市場總體供需趨緊；11城合計帶看量環比下降22.55%。考慮到本月春節長假因素，市場需求有可能被抑製或者延後，交易節奏放緩。

租賃市場：量價方面，12城經紀機構租賃總交易量環比上漲22.77%，半數以上城市租金均價有所下調。供求方面，12城合計新增房客比為0.38，表明租賃市場總體供需較為緊張；12城合計帶看量環比下降2.80%，變化幅度並不明顯，估計受春節返鄉影響導致需求減少，預期下月環比變化會反轉。

市場走勢分析：當前貨幣政策穩健基調未變，但之前的“保持中性”已調整為“鬆緊適度”，表明今年貨幣環境相比去年有望改善。各地人才政策頻出，貸款利率上浮比例下調，整體政策環境漸趨寬鬆。

土地市場、新房市場、二手房市場交易回落，春節返鄉導致的有效客源減少及春節長假帶來的工作日減少都無形中影響著本月成交情況，預期隨著節後返崗的逐步到位，漸趨寬鬆的政策環境下成交會有所好轉，多數城市應持續一定時間的低溫運行，也會有少數受政策刺激市場過熱城市湧現。而租賃市場供求已顯緊張，預計後續市場熱度會進一步增加。

一、宏觀經濟與政策

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2019年2月份CPI同比漲幅略有回落、PPI同比漲幅與上月持平

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2019年1-2月，全國房地產住宅投資同比增長18.0%，增速明顯

自去年以來，房地產開發投資整體表現較為平穩。儘管受經濟下行、調控加大、房企流動性緊張等因素影響，房產銷售不及預期，但房地產開發投資仍然維持在一定穩定區間內。

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都市圈成為新的城市發展方向，將重塑市場格局

2月21日，國家發改委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，明確到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，未來放開大部分城市落戶限制、促進人才自由流動將是趨勢，一旦戶籍制度被打破，樓市畸形有望得到糾偏。

二、各地重要政策

今年以來已有多城陸續發布人才新政，除2月新增的5城外，廣州、大連、襄陽、深圳、鎮江等多城均發布了人才引進方案，新一輪“人才大戰”已開啟。

我愛我家研究院認為，人才政策有可能帶來一定的房價上漲，但在強調地方主體責任基調下，地方政府應會采取措施避免房價過快上漲情況的發生。

三、土地市場分析

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所監測20城土地成交規劃建築面積總量同環比均下降

2019年2月，20個監測城市土地市場共計成交規劃建築面積4409萬㎡，環比減少35%，較去年同期減少7.7%。成交金額共計1202.54億元，環比下滑43.88%，同比下滑27.89%。

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監測城市住宅用地平均溢價率同環比均降，平均樓面價環比回落

本月我愛我家研究院所監測20城住宅用地溢價率均值為9.87%，環比減少0.24個百分點，同比減少7.7個百分點，其中南昌以溢價率38.32%居首。

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受春節因素影響，2月土地市場整體回落

我愛我家研究院認為，本月各項指標的整體走低主要還是由於春節因素帶來的實際交易天數的減少以及成交節奏的放緩或者延後。另外大部分城市尚未發布2019年供地計劃，也在一定程度上延緩了成交節奏。同時也反映出開發商拿地態度較為謹慎。

四、新建商品住宅市場分析

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新建住宅成交面積9城同比降低，7城同比增加，武漢、西安、深圳漲幅較大

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多數城市新建住宅成交均價同比上漲，廣州成交均價同環比漲幅最大

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天津以20.12個月成出清周期最長城市，重慶出清周期最快，僅4.94個月

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蘇州銷供比高達40.54，居於首位，北京受最嚴調控影響銷供比最低

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新建商品住宅環比量降價跌，預期節後恢復正常水準

2月份，我愛我家研究院監測16城新房網簽成交面積合計719.29萬㎡，環比減少44.47%，同比減少20.08%。16城成交均價為17929元/㎡，環比下滑5.34%，同比上漲35.71%。2月全國主要城市新房市場環比量降價跌，同比量降價漲，與往年一樣，春節因素帶來的淡季行情影響成交情況，預期節後人口回流將會帶來回溫行情。

五、存量住宅市場分析

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各地存量住宅經紀機構成交量均環比下滑，南寧下降幅度最大

2

南寧及鄭州存量住宅成交均價漲幅較大，武漢下跌明顯

注：該價格為成交價格簡單加權統計所得，未做同質化處理，變化可能偏大，僅供參考。

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武漢、鄭州和南京新增房客比較大，供應充裕；太原新增房客比較低，供求緊張；鄭州帶看量上漲，市場熱度較高，其它城市相對冷清

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監測城市存量住宅市場總體交易量受春節影響下降，價格多數城市穩定，供求多數城市較為緊張，多數城市帶看量下降

2月份11城存量住宅經紀機構交易總量受春節假期影響環比下降30.38%，合計新增房客比為0.55，表明存量住宅市場總體供需仍較為緊張，帶看量總量環比下降22.55%，交易節奏放緩。

六、住宅租賃市場分析

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租賃市場交易量多數城市環比上漲，鄭州及杭州漲幅較大

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監測城市中北京租金最高，太原最低，超過半數城市租金有所下調

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武漢和南京供應充足，其它城市供求偏緊，尤其上海為最；鄭州帶看熱度最高，無錫最低

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租賃市場總體交易量上升，租金多數城市較為平穩，租賃市場供求緊張

2月份12城租賃總交易量環比上漲22.77%，租賃市場熱度已然上升。供求方面，12城平均新增房客比為0.38，表明租賃市場總體供需趨緊；12城總帶看量環比下降2.80%，變化幅度並不明顯，預期下月帶看量會明顯增加。

七、全國市場走勢分析

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政策走向明顯寬鬆

年初央行降準似乎為今年經濟下行壓力加大做了一個醒目的注腳。當前貨幣政策穩健基調未變，但之前的“保持中性”已調整為“鬆緊適度”，表明今年貨幣環境相比去年有望改善。儘管預期放水房地產市場的可能性不大，但全國各地應對經濟下行及樓市降溫確實也在進行政策微調，包括房貸利率、限購條件、公積金政策、人才引進等。

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土地市場、新房市場、存量房市場本月成交量環比均下滑，受各地人才政策影響，部分熱點城市房價和租金有回升可能

土地市場自去年年底以來成交規模持續回落、溢價率也維持在低位區間，春節因素導致的淡季行情是一方面，經濟下行壓力、嚴厲的調控政策、開發商對預期前景的擔憂以及經營和融資壓力等才是深層次原因。

從供地的限制條件來看，一線城市及熱點城市尤其是那些產業群聚、人口流入大的城市，一方面堅持調控政策不放鬆，繼續落實“房住不炒”的理念，另一方面也越來越強調“多主體供應、多渠道保障、租購並舉”。從我們監測的 20城土地成交數據來看，有10城成交宅地中包括限競房用地，有9城在宅地供應中明確了一些特殊用地的供應，包括保障房用地、租賃用地、人才住房等。

2月份，新房市場、二手房市場亦表現出同步回落的態勢，春節返鄉導致的有效客源減少及春節長假帶來的工作日減少都無形中影響著本月成交情況，預期隨著節後返崗的逐步到位，成交會有所好轉。而租賃市場則已然表現出供求緊張態勢，預計後續市場熱度會進一步增加。

新年伊始，多城已摩拳擦掌陸續開啟新一輪人才引進計劃，一些城市的人才政策中有關積分落戶、購房補貼、租賃補貼等細則尤其醒目，預期隨著人才新政的進一步擴大和熱化，一些熱點和重點城市的房價和租金價格都有回升可能。

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都市圈將帶來新的樓市格局，預期分化趨勢更為明顯

以核心城市為引擎帶動周邊城市發展的都市圈乃至城市群建設將成為繼城鎮化之後的新階段和新重點。報告中關注的城市分屬於京津冀、中原、山東半島、長三角、長江中遊、成渝和北部灣七大城市群，多為省會城市、直轄市及全國核心或重點城市。隨著政策的進一步落地實施，相關城市的房產價值將會凸顯，也會帶動周邊三四線城市吸引力增強。

報告說明

本報告監測城市包括：新房市場監測城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、鄭州、西安、太原、青島、杭州、蘇州、南京、武漢、長沙 、成都、重慶等16城。存量住宅市場重點關注北京、上海、天津、鄭州、太原、武漢、南京、成都、南寧及蘇州；租賃市場與存量住宅市場基本一致。

數據來源：國家統計局、中國指數研究院、我愛我家研究院、公開資料

指標解釋：

1.新建住宅出清周期=本期銷售量/總可售數量

2.新建住宅銷供比=本期銷售量/本期新增可預售面積

3.新增房客比 = 固定時間段內某地新增房源數 / 固定時間段內某地新增客源數

4.新增帶看量 = 固定時間段內某地新增看房客戶數（同一客戶看多套房統計為一次帶看）