租賃市場“安全閥”該如何設？
控租金
從2017年開始，租賃市場無疑站在了風口之上。在政策的引導和市場刺激之下，大量企業湧入租賃市場。不過伴隨著行業熱度的上升，有關“租金上漲”、“天價租金”項目這樣的案例也開始關注。近日，住房城鄉建設部印發的《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱通知）中，也重申堅持房地產調控目標不動搖，並且明確提出要穩房價、控租金……
風口上的租金調控
租賃市場未來十年究竟會如何發展？根據上海易居研究院發布的研究報告《未來10年全國城鎮租賃市場規模測算》顯示，到2027年全國城鎮約有2.1億人是通過租房來解決居住問題的。而全國城鎮租賃房源總面積將達到66.2億平方米，相比2017年增長60%。
可以說，在如此廣闊的市場前景之下，行業熱度也會被推升，因此租金調控已經成為租賃風口上的一道命題。在各種租賃業務次第展開的背景下，怎樣做才能最大限度的保證租賃市場能夠健康有序的發展其實是政府、企業和市場所需要不斷探索的。
在業內人士看來，租賃市場是一個相對透明的細分市場，價格的變化也相對理性。因此，直接用行政手段乾預租金價格並無太大必要。
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅分析認為，從全國範圍來看如今的租賃市場還達不到需要像控制房價上漲一樣“控租金”的程度。
按照貝殼研究院統計數據顯示，北京近3月租金環比漲幅呈現擴大趨勢，但與2017年末2018年初漲幅相比收窄明顯。5月租賃房源每平米月租金為86.9元。按照易居研究院根據其監測的50城租金數據推算，目前全國大中城市每平方米房源的租金為50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金為30元/月。
“如今市場的供應體系也是相對合理的，同時各個不同類型的產品租金也是面向市場和市場競爭的過程。租金過高必然導致出租率的下降，市場的手能夠做出有效的調節。”郭毅表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦指出，目前租金房價爆發性增長的現象還是少，市場監管更應該強調是租金的透明性，即不應該有亂收費的現象。而後續管控租金，主要是對新房租賃產品的租金，即開發商持有和經營的房源租金進行政策指導。
多元供給平抑租金
隨著供給量的上升，對於租金的平抑可以靠著更加市場化的方式來解決。業內普遍認為，目前看來，政府在租賃市場上使用行政手段的可能性還不是很大。主要依靠增加租賃住房的供應管道，開放一些社會化、市場化的房源供給等手段進行調節。比如，目前部分城市規定了類似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助於盤活此類有歷史遺留問題的房源資產，對於加快城中村改造等都有積極的作用。
而從住建部最近發布的檔案來看，以加大供應的手段來平抑市場價格依然是目前租金調控的主題思路。郭毅指出，《通知》第二條大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上，這一點就比較明確地體現了未來的租金調控思路。
與此同時，也有業內人士提出，應該建立更加靈活的政策來增加企業的積極性和市場活性。一些一線城市，比如北京的租賃供給體系比較豐富，“已經形成了一個多元化的供給梯隊。”郭毅表示，“地方政府的公租房、廉租房保障了城市低收入群體的居住需求；而市場化的普通民宅則供應給中端租賃需求；還有一些類似CBD金融區提供的酒店式公寓，用於滿足高端商務人群的居住需求。”
“控租金”是為保障剛需
在業內人士看來，租金調控最重要的一點是為剛性居住需求提供一定的保障，是此次強調“控租金”的主要目的。
“從目前市場情況來看，這些思路在深圳這樣的城市已經開始落地執行。”嚴躍進表示，現階段執行的租金調控強調：第一、在政府把控下新推出的租金應該是低於周邊同類項目，以吸引更多人去租房。第二、對租金本身的上漲幅度有所控制，尤其是防範其受市場波動的影響，進而出現了租金過快上漲。
“定向針對租賃人群配建廉租房、保障基本租住需求同樣是‘控租金’需要做的。”麥田房產首席市場分析師張葉松告訴記者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了這一嘗試。
6月5日，深圳市住建局發布住房新政，對市場供應端進行調節，其中商品住房的供應佔比40%左右；可租可售的安居型建案佔比20%，租金為周邊同類型小區的50%；人才房佔比20%，租金為周邊小區的60%；最後還有20%的公共租賃住房，租金為周邊同類型小區的30%。這一供給體系的建立，可以說在保障剛性居住需求方面做出了有益的嘗試。
聲 音
如今多個城市仍面臨大量中低租金需求短期內難以解決、品牌公寓租賃市場回報率偏低等問題。
——58安居客房產研究院首席分析師張波
高租金長租公寓可以通過落實租金補貼等手段對衝租金反哺市場。也可以通過金融創新等進行資金回籠。
——上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
租賃運營本身是一項佔用資金量大但回報慢的產業，建議在增加租賃用地供應時針對租賃運營企業進行相應的費用減免和房租補貼。
——麥田房產首席市場分析師張葉松
租賃市場調控的重點依然是保護中低收入人群的剛性租賃需求。而中高端租賃產品有其自身的特點和調控方式，不需要過多的乾預。
——思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅
■ 行業難點
高房價下低回報率
目前租金調控比較困難的一點在於一、二線城市租金回報率較低。一位行業分析師指出：“目前，我國租金較高的城市仍然以一二線熱點城市為主。這些城市的租金回報率相對於歐美發達國家來說是很低的。
易居研究院統計數據顯示：自2016年起，北京、上海、廣州、深圳四個城市的租金收益率從2%緩步下降至1.5%。而按照市場的邏輯，在高房價的背景下，租金會持續上漲，因此要控租金，首先得把房價壓製回幾年前的水準，租金的回報率才能得以提高。
“如果想要通過調整供需關係，大幅增加租賃用房供應量壓製租金上漲，又容易造成住宅用地釋放相應減少，從而變相推高房價。因此最終解決問題還得看地方政府下多大的決心來供應租賃住房用地，這會在一定程度上降低房企拿地積極性，從而影響到地方財政收入。”上述分析師向記者表示。
除此之外，在通過金融方式進行資產證劵化運作尚在探索嘗試階段，企業運營也將面臨質押巨大的資金成本問題。儘管不少企業都表示自己在以“做公益”的態度來做租賃類項目，旨在嘗試新的市場，但是如果成本與收益達不到平衡，誰來承擔房租的補貼？這都是租金調控中不得不面對的問題。
本版采寫/新京報記者 陳禹銘
責任編輯：李鋒
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