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隨著七月的到來，惠州樓市“半年考”正式交卷。相比去年的熱鬧非凡，今年上半年樓市雖有粵港澳大灣區規劃利好的帶動，仍略顯平淡。根據惠州中原地產統計的數據顯示，截至6月中旬，今年上半年惠州新房網簽成交55167套，成交面積為567.16萬平方米，同比下降。與此同時，新房市場庫存為1337.06萬平方米，同比上升。
惠州報業全媒體記者盧振俠 攝
供應、銷量雙下滑
回眸上半年，惠州新房市場延續去年降溫的態勢低位開局。春節過後，隨著粵港澳大灣區綱要的頒布，利好快速釋放。加之去年底積蓄的一波購買力，以及信貸利率下調的帶動，在3月份這個傳統旺季節點，今年也出現了年內的第一個成交高位。
但進入4月下旬，受宏觀環境影響，經濟下行壓力上升，市場觀望氛圍逐漸濃厚，購房需求更加理性和謹慎，市場行情降溫明顯。據惠州中原地產統計數據顯示，今年上半年我市新房月成交僅為103萬平方米，同比去年上半年，明顯下降近3成。
在這波下行態勢中，惠州市場明顯呈現新房市場面臨調整，去庫存壓力攀升，市場形勢趨於嚴峻；區域梯隊分化，大亞灣、博羅縣上升為第一梯隊；市場僵局待破，主動行銷搶得先機等特點。
據統計，截至6月16日，今年上半年惠州新房網簽成交55167套，成交面積為567.16萬平方米，年內成交規模與去年相比呈現萎縮趨勢，市場成交上升乏力，整體市場趨於下行。
而在成交下滑的同時，上半年新房市場的供應也呈現回落態勢。據統計，截至6月16日，上半年惠州全年新批預售607.41萬平方米，同比下滑15.63%。
區域市場分化明顯
值得注意的是，雖然上半年新批預售同比有所下滑，但基於2018年下半年新品的增量入市，導致目前庫存量高企，市場風險進一步加大。據統計，截至5月31日，惠州新房市場庫存為1337.06萬平方米，同比上升48.7%。按照惠州近一年來月成交量計算，這個庫存量的去化周期約為12-14個月，高於深圳、東莞。
從區域表現來說，上半年受規劃帶動、地域特點等影響，市場分化現象凸顯。在供應方面，大亞灣、博羅縣的新增供應佔比較重，上升為第一梯隊。其中，博羅片區因為高鐵北站新城的建設，抬高了地產行業的市場預期，眾多房企紛紛進駐拿地，新增供應也快速攀升，上半年新增139.81萬平方米。新增供應的第二梯隊為惠城、惠陽和惠東。其中，惠城的主城區優勢依然明顯，尤其是金山新天地的規劃頒布，強化了三棟、馬安的前景預期，各大項目相繼進駐，區域價值得到進一步提升。供應的第三梯隊為仲愷、龍門。其中仲愷受粵港澳大灣區規劃綱要、軌道交通的帶動，關注度越來越高。
在成交方面，在市場下行壓力下，除惠東縣以外，各縣區均有不同程度的回落。其中，惠灣區域區因毗鄰深圳，市場的敏感性增強，市場變化波動更為顯著，惠陽、大亞灣新房網簽成交分別為83.91萬平方米、144.17萬平方米，同比分別下降50.45%、37.63%；仲愷、龍門成交有明顯的下滑，分別為21.97%、26.1%；博羅受新增供應大量入市的刺激，需求進一步釋放，成交量下降幅度較小，同比下滑了10.48%。此外，惠城區供求面基本平衡，成交量也略有下滑，為9.55%。
省外客戶佔比上升
另據惠州中原地產統計數據顯示，受粵港澳大灣區規劃綱要的影響，省外客戶佔比由11%提升至15%，其中，廣西、江西、湖南、北京、湖北等省份客戶比例增加。90-120平方米的剛需戶型仍為市場成交的主力戶型。
縱觀上半年的市場情況，在觀望漸濃、競爭加劇，同時信貸收緊的背景下，房企資金壓力與業績壓力並重。為打破困局，房企們積極調整行銷策略，以走量為主，進行適當讓利。據惠州中原地產統計，6月份，惠州有不少於76個建案開啟了促銷優惠折扣，包括開盤折扣、一口價、全款抵押折扣、老帶新、員工內部價、低首付、送裝修、送物業費等優惠方式層出不窮，以提高案場到訪及成交轉化率。
在這樣的主動行銷下，上半年碧桂園、龍光地產、星河控股、海倫堡、新力地產、合生創展、恆大地產、中海地產、富力地產、新城控股獲上半年全市房企銷售金額前十。龍光城、碧桂園太東公園上城、碧桂園翡翠山、星河盛世、碧桂園太東天樾灣、碧桂園十裡銀灘、碧桂園潤楊溪谷、金地天潤自在城、泰豐牧馬湖、星河丹堤花園獲上半年全市項目銷售金額前十。
面對已經交出的半年答卷，下半年的樓市又將何去何從？惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建峰認為，由於“小陽春”大量消化了前期的購房需求，造成下半年的購房需求不足，市場難以形成熱銷的局面。預計下半年市場會回到橫盤震蕩格局，房價方面也會出現明顯的分化狀態，部分區域價格上調，同時部分區域價格下跌，“對購房者來說，下半年的可選擇性增多，而且會出現部分建案以優惠價格重出江湖，所以對於消費者來說，在第三季度，即下半年是一個比較好的購房時機。”
惠州中原地產研究中心總監葉曉燕則結合數據分析，下半年仍然有近1500萬平方米的新品需要入市，加之當下存量處於高位，市場的去化壓力不小，預計下半年的樓市仍將在承壓中前行，“我們預判，有些貨量的供應節點會有所延後，甚至會押後至明年，但這種階段性的顯性庫存和隱形庫存壓力是不容小覷的，未來仍有大量的潛在供應考驗需求的承接力。”
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惠州報業全媒體記者：盧振俠
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