北京造甲村 79.4 億地王，背後有無數開發商的無奈

7 月 15 日，北京土拍市場難得上演了一次「全武行」，4 家開發商/聯合體經過一個小時、56 輪爭奪，中海地產 79.4 億元拿下豐台花鄉造甲村地塊，成為今年的北京地王。

成交之後，整個地產圈一片歡呼。附近的項目在趁機推銷——終於可以解套了，拿地的企業終於有了新儲備，沒拿地的也得慶幸一下——將來房子難賣的風險可以暫時不管了。

這塊地成交的背後，有無數無奈的開發商和開發商的無奈。幾年前，有人說的麵粉貴過麵包的話成為現實——

造甲村地塊地價比周邊一些次新二手房的價格還高；有人說過的，開發商困局：拿地怕房子賣不出去，不拿地沒糧等死，成為現實——期間和中海地產競爭最激勵的是合生，合生已經多年沒有新項目，再不拿地就沒糧了，但拚了也沒拿著。

這塊地也是北京今年又一次：一級開發企業拿不下地塊的案例。幾年之前，只要土地一級開發企業出現在競拍名單裡，這塊地的命運幾乎就可以下結論了，但是現在這些規則都失靈了。

“但凡是一個認為自己企業有產品力的，有點進取心的，想在北京還有作為的房地產企業，都應該去參與這一宗土地。”這是中原地產首席分析師張大偉在今日開拍之前的評價。

但是，這個位置很熱（僅次於孫河），面積很大，不限價，不限 70/90 的地方，最終只有中海、合生、首開+城建+保利+建工聯合體、金茂+寶龍+騏驥參加競拍。

豐台造甲村地塊最終成交總價 79.4 億元，樓面價 6.66萬/平米，是北京 2017 年以來第 10 宗總價超 70 億的項目。

作為北京近 3 年裡第 10 塊“不限價”的地塊，豐台造甲村地塊的總出讓面積 6.87 萬平米，總規劃建築面積 21.6 萬平米，但其中商品住宅部分面積為 10 萬平米；商辦面積 4.65 萬平米，還建商業面積 5.95 萬平米（建設標準不低於 5500 元/平米）；無償代建 9700 平米（養老設施 8200 平米、垃圾收集站 1500 平米）。

高總價、多屬性、商業佔比大，還有各種代建還建，但這些都沒能阻擋開發商的豪賭。這畢竟是“四環限住令”後，北京為數不多的內環宅地。

尤其是在大興第二機場完成試運行，以及麗澤商務區的興起之後，“北京向南”幾乎已經是大勢所趨。

再進一步具體到花鄉版塊，也從來都是“地王”的聚集地，從來不乏“豪宅”鄰居。

當年，華潤首開在白盆窯怒花了 86 億元拿地；中鐵置業也豪擲了 70 億元拿地；葛洲壩中國府的“地王”樓面價 7.6 萬/平米，懋源·璟嶽、懋源·釣雲台也都是 10萬+ 的豪宅盤。

附近限競房西城天鑄限價 77800元/ ㎡，二手房價格在 6萬元/ ㎡左右，造甲村地塊的樓面價甚至直逼旁邊的限競房價格和二手房價。

事後，張大偉評論說：能拿得到地的企業，沒有幾家了。

據克而瑞統計，從 2018 年 5 月至 2019 年 5 月，中海以拿地建築總面積 92 萬平米、位居北京土拍市場首位，加上造甲村地塊，目前總建面已經超過百萬平米。

從榜單上看，企業規模在 500 億元以下的企業，已經不具備在北京拿到優質地塊的能力了。

從 7 月份開始，市場又進入了集中推盤期，市場上幾乎沒有“唯一”性項目，每個板塊裡面都有競爭對手。由於有限價因素在，多數項目都想盡暢銷售，降低資金壓力。

但是，前期有錢拿地的企業，如果後期產品跟不上，銷售就會受到影響，動則上百億的項目會帶來相當大的周轉壓力。前期沒錢拿地的企業，只有眼巴巴的看著。只有那些有錢，又有產品自信的企業，才敢大膽砸錢。

中海隻所以敢集中大量拿地，是因為中海整體的資金成本很低，中海又有不錯的產品底子。前段時間的“網紅盤”中海·望京府就是一個典型例子。四面朝南的戶型，一條龍的過道，還有不輸陣的限價，已經在京城購房人裡掀起一場波瀾。首期開盤當日幾乎日光，已經提前收割了一波需求。

但是，豐台花鄉是一個出大項目的地方，華潤、懋源、葛洲壩、中鐵等開發商在前已經消化了一大波需求，而目前北京市場的新房容量極其依賴換房需求，這次想要快速去化，可能並沒有那麽容易，除非產品遠超購房者預期。