對於最近備受關注的棚改政策，住建部表態了。
住建部7月12日開了一個會，介紹棚戶區改造情況。聯繫到6月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息，這個會議顯得特別重要。
會上住建部對於棚改政策、棚改貨幣化安置做了怎樣的表態?棚改將何去何從?房地產市場、股市和債市會受到怎樣的影響?
住建部會上說了啥?因地製宜推進棚改貨幣化安置
1、棚改：
控制棚改成本 不搞一刀切
住建部的數據顯示，2008年至2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進樓”。2013年至2017年，全國棚改完成投資約6兆元。今年1月至6月 , 全國棚戶區改造已開工363萬套 , 佔今年目標任務的62.5%。
各地對棚戶區範圍和標準的執行總體上是好的，但還存在一些問題。住房和城鄉建設部下一步將會同有關部門部門，按照新的三年棚改攻堅計劃要求，指導督促各地扎實推進棚改。
切實抓好棚改項目建設。各地應及早開工新建項目，加快建設續建項目，加大棚改配套基礎設施建設力度，努力做到配套基礎設施建設與棚改安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用，嚴格工程品質監督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進樓”。
依法依規控制棚改成本。各地要樹立精打細算理念，嚴格依法依規辦事，嚴禁大手大腳花錢，嚴禁違規支出，確保按合約約定及時償還棚改貸款，努力實現市域範圍內棚改資金總體平衡。
進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準。各地要堅持既盡力而為又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內髒亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。
2、棚改貨幣化安置：
房價上漲壓力較大地區，采取新建棚改安置房的方式
2016年以來，一些地方在房地產市場發生變化、商品住房庫存已經不多的情況下，沒有有針對性地及時調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。
為此，住房和城鄉建設部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。
商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
棚改貨幣化安置推高房價?政策收緊早有信號
6月25日，有市場傳聞稱，國開行各地棚改貸(PSL)審批暫停，審批權回收總行，全國一刀切。6月26日，幫主從國開行內部人士了解到，國開行此前已經給各個分行發布了工作通知，將所有棚改合約審批權限上收總行，與此同時，地產股集體暴跌。
6月27日，國開行新聞辦澄清稱，從未授權任何人員參加該電話會議並代表開發銀行發表言論。
對於棚戶區改造後的安置問題，有貨幣化安置、實物安置等方式。其中，貨幣化安置指的是拆遷人獲得與安置房等價的安置款，自行選購住宅。而PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源。
申萬巨集源分析報告指出，從2004年到2014年，由於資金來源不足，棚改主要以實物安置為主。2014年以來受益於PSL的創設，棚改貨幣化安置開始大力推行。
2015、2016、2017年棚改貨幣化安置比例大幅提升，2015年為29.9%，2016年為48.5%，2017年或達到60%，對三四線城市去庫存形成支撐。
在不少業內人士看來，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房價的飆升。
“市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬鬆，購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。”中原地產首席分析師張大偉表示。
張大偉還指出，從房地產企業看，過去3年，立足三四線城市的企業銷售額井噴，最高的已經年突破5000億，三四線也出現了普遍性的房地產快周轉，對於房地產市場來說，在未來醞釀巨大的風險。
中原地產數據，截至5月底，2018年新增抵押補充貸款(PSL)投放4371億元，累計同比增加48.32%，抵押補充貸款餘額為30978億元，同比增長32%。PSL是棚改貨幣化資金的主要來源。棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補充貸款的溢出效應間接拉動了三四線城市房價上升。
不過，近兩年棚改政策有了微妙的變化，棚改貨幣化政策收緊跡象明顯。首先從政府工作報告中看，2017年的政府工作報告提出，因地製宜提高貨幣化安置比例。不過，在2018年的政府工作報告中，類似的提法已經消失。
此外，2017年8月，住建部等六部委曾印發的《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
2017年年11月，住建部等再次印發通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。
住建部的表態釋放了怎樣的信號?收緊是趨勢 不會一刀切
在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹告訴幫主，住建部的表態比較客觀。其中，“指導督促扎實推進”的表態正面回應了部分市場質疑棚改決心的聲音。國開行上收棚改項目審批權限這一事不應被過分解讀甚至誤讀，棚改並無所謂“叫停”。
今年580萬套棚改目標任務仍將如期或者提早完成，2018-2020年三年1500萬套也會繼續推進並完成。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從此次會議內容可以看出，棚改的急迫程度相對是降低的。從住建部的政策看，未來棚改的基礎設施建設等力度依然會強化，但是棚改背後的金融財政工作預計會有收緊的導向。
目前，無論是市場還是公眾，更關心的是貨幣化安置政策。如何理解住建部此次關於這方面的表述?
張大偉告訴幫主，目前看，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。
在事實上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足下，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數量將減少，這已經是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢，但一刀切的可能性不存在。
嚴躍進有類似看法：“棚改依然會強調實物安置和貨幣補償的做法，所以也不是說貨幣化安置會退出，隻不過會基於各類實際情況展開。”
而在夏丹看來，住建部“不搞一刀切、不層層下指標”的表態也說明了新建棚改安置房和貨幣化安置之間的決策應視情況因地製宜。貨幣化安置本是一種去庫存的方式，在庫存較大的繼續仍然可以使用。但在庫存本就很緊張的地方再維持較高的貨幣化安置水準就不太合適了，不應擠佔建案供給，並應以新建的方式在供給側想辦法。
對房價有何影響?抑製高房價
夏丹認為，對開發投資的這部分支撐持續穩定，變化不大。“控制棚改成本”以及部分省份調低棚改貨幣化安置比例，意味著棚改對三四線城市銷售的提振作用可能減弱。
嚴躍進也表示，從市場趨勢看，當前對於一些房價上漲過快的城市，棚改方面的專項貸款並不會有太大的支持，所以實際上這會對此類熱點城市會有一定的價格抑製作用。當然從實際情況看，部分庫存規模大的城市依然會面臨利好，總體上說棚改背後的去杠杆等政策思路會延續，研究不同三四線城市的棚改政策，即會帶來不同的投資收益和應對策略。
在對房市影響上，東方金誠首席巨集觀分析師王青持有類似觀點。在他看來，本輪房地產調控已歷時近兩年，重點目標銷定在一線城市和重點二線城市，而三四線城市房地產市場則持續處於價升量增的高位運行狀態，其中棚改貨幣化安置比例不斷上升是主要的推動力量。
本次政策調整將在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來三四線房地產市場趨於降溫，不排除部分城市出成屋價回調的可能。伴隨各地房地產調控政策持續加碼，市場資金回流一線城市及重點二線城市的可能性不大，接下來樓市整體有可能進入高位調整階段。但在“因城施策”調控背景下，樓市出現全面下行的概率很低。
值得注意的是，張大偉提醒，2018年下半年，預計樓市調控力度將全面超過2018年上半年，特別是從7月初開始，多個城市開始全面加碼調控，預計樓市更新的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，包括市場的平穩將在政策推動下逐漸出現。
如何影響股市債市?部分房企受衝擊
王青認為，在股市影響方面，此前深耕三四線房地產市場，在棚改貨幣化安置過程中受益最大的一些全國性房企可能會面臨衝擊，這些房企的銷售增速預期將出現下調。
不過短期來看，一些回旋太空有限、嚴重依賴本地市場的中小型房企受到的影響可能更大。而前期致力於多元化布局，著手從開發商向運營商角色轉變的房企受到的壓力相對可控。
在債市方面，棚改貨幣化安置政策調整將推動“棚改專項債券”發行規模較快增長。未來伴隨新增PSL(補充抵押貸款)規模的放緩，地方政府發行的“棚改專項債券”將更大程度地承擔起棚戶區改造的融資功能，這也將有利於遏製地方政府隱性債務增量。
同時，與普遍3到5年的PSL貸款相比，“棚改專項債券”期限原則上不超過15年，而且可根據實際適當延長，有利於保持債券期限與項目實施周期的一致性，控制期限錯配等風險。
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