中房報記者 翁曉琳 香港報導
年初許下了“今年300億元、明年500億元、後年1000億元”銷售目標的花樣年，今年上半年地產業務並沒有達到市場預期。半年報顯示，合約銷售額為113.07億元，雖然同比大幅增長123.8%，但是堪堪完成目標的四成。
不過，花樣年董事局主席潘軍對下半年公司完成計劃目標依然很有信心，“我們在建項目有500萬平方米，對應貨值600億元，下半年會有更大幅度的增長。”但是其也對目前的房地產規模化競爭表示了危機感，直言：“現在已經到了房地產企業的整合時期，中小地產商將會退出市場。”
定下千億目標追求規模化
花樣年此前嘗試了輕資產轉型，被認為是“不務正業”，導致了有5年地產銷售業績一直在百億元徘徊。直到去年重拾地產業務後，花樣年才突破了200億元的銷售額，並確定了要在2020年達到千億元的目標。
但是，花樣年和其他要衝擊千億元的深圳民營房企的差距已經有所拉大，龍光、佳兆業、卓越，房地產開發業務規模做的都比花樣年要大。更別論萬科、碧桂園、恆大、華潤置地這些巨頭在深圳搶佔市場。對於以深圳為大本營的花樣年，要在這個激烈的市場突圍而出也並不容易。
半年報顯示，集團合約銷售貢獻主要來自成都、深圳、武漢、天津、桂林、惠州、南京等15個城市的27個項目。但是成渝區域佔據的合約銷售金額為53.04%，遠遠高出了珠三角區域的18.10%、華中區域的14.92%以及長三角區域的8.16%和京津都市圈的5.78%。
換句話說，花樣年想要把握粵港澳大灣區的市場，還需要尋找更合適的方式。為此，花樣年撿起了城市更新。
在年初業績會上，潘軍對中國房地產報記者表示：“花樣年20年前就開始在深圳進行第一個項目開發，對於深圳乃至粵港澳大灣區生態比較熟悉。今年正式組建城市更新集團，原來公司有個這個業務，不過分散在深圳、廣州分公司，今年將整合城市更新業務，確保在粵港澳大灣區的領先優勢。”
半年報顯示，花樣年擁有深圳7個城市更新項目，土儲面積超210萬平方米，儲備貨值超過1000億元。
對於這7個項目的轉化情況，潘軍指出：“深圳坪山項目最快會在年底進場施工，現在已經確權並且完成拆遷了，預計明年會推向市場。其余6個項目也會在未來3年推向市場，相信能夠提升我們的貨值。”
截至6 月30日，花樣年的土地儲備近2200萬平方米，預計總貨值超過3000億元，能滿足未來3年的增長需求。
但是，這對於整體都在追求規模化的房企來說並不夠。潘軍直言：“4月至9月，我們會積蓄現金，在第四季度尋找土地機會。現在已經到了房地產企業的整合時期，中小地產商將會退出市場。”
花樣年的投資策略仍然以北京、上海、深圳、武漢、成都等市場潛力大、資金回報豐厚的一二線城市新增土地。
針對唯一一個沒有進入的一線城市廣州，潘軍對中國房地產報記者表示了遺憾，“因為每個城市進入的方式不同，上海依靠購買整棟物業，北京通過產業用地更新項目進入，廣州一直在努力，但是發現傳統拍地進入較為困難。我們已經成立了專門團隊，相信未來會有項目在廣州落地。”
挑選養老公寓業務做大市場
查看花樣年的銷售業績來源，可以發現，來自城市綜合體項目，佔本集團合約銷售總金額約7%、來自上等精品住宅項目佔約83.55%，以及來自中上等住宅項目佔約9.45%。
一直專注於做住宅的花樣年，在業績會上也向外透露了要做長租公寓的決心，只是不同於租給年輕人的長租公寓市場，而是面向老年人的養老公寓。
眾所周知，不少房企都在試水養老物業，萬科董事會主席鬱亮更是看好養老服務這個行業。花樣年也希望抓住這個機會。
只是當前中國的養老市場，行業痛點頻現，資源匱乏、大規模推廣難、專業化程度低、治理機制效率低下、傳統觀念阻礙等都束縛著社會養老服務的發展。
在潘軍的計劃中，第一階段要做機構養老項目，此前花樣年已經在成都嘗試了7年，所以決定今年在北京推出，明年在上海推出。未來規劃3年內達到養老床位3000張。
據悉，花樣年瞄準的市場是中檔和中上等。潘軍直言：“一張床位的投資是15萬元。做到這個部分，要考慮3億元至4億元投入。現在對於我們幾百億元銷售額來說壓力不大，且很多是通過存量物業例如酒店來進行改造。”
對於目前的花樣年來說，要發展多元化業務，一定是要算好账本。不同於萬科解讀養老服務是“試錯階段”，花樣年更多強調的是這筆生意很值得做。
而有著彩生活在社區服務的布局，花樣年才能做基於社區平台的居家養老。花樣年能給老人們提供的上門服務，背後也盈利巨大。
據潘軍介紹，“上門服務類似於保姆照料、喂飯，這種低成本的養老模式，每次平均收費20元~40元，每個人每個月支出不到800元，一年差不多1萬元。現在已經有超過15萬人次使用。我們相信未來5年後會變成200億元的市場。”
不過，對於做長租公寓是否會推高租金，潘軍承認了“這是一個市場性、必然會出現的行為。香港住宅年化租金回報率是2%。英國可以做到4%，但是內地市場租賃回報率只有1%。”潘軍認為隨著房價不斷上漲，房租上漲會成為熱點。如果房產稅推出，房租上漲會更快。
從彩生活上尋找新的贏利點
值得注意的是，提出了從“重資產”的房地產開發向“輕資產”轉型，此前花樣年的盈利點依然難改以房地產開發為主的事實。但是今年上半年已經有所變化，輕資產收入佔比首次超過50%。
尤其是彩生活在並表了萬象美後，貢獻了約17.57億元的收入，同比大增135.3%；毛利約6.2億元，同比增長82.5%。彩生活總共簽約管理面積4.84億平方米。
不過有利有弊，也因為萬象美主要按包乾製提供物業管理服務及預售服務，毛利率相對較低，也拉低了彩生活整體毛利率，同比減少10.2%至35.3%。
然而，彩生活管理層對此保持樂觀態度。彩生活首席執行官唐學斌在業績會上甚至自信表示：“以後物業可以分為兩類，一類是彩生活，一類是其他物業公司。”在其看來，彩生活一直在不斷鞏固增值服務，轉型結構明顯顯現，改變行業創新增值收入難的特點。
彩生活是以互聯網思維和手段顛覆傳統的物業管理模式，例如今年3月推出了“彩惠人生”，就是將社區新零售模式與交納物業管理費的場景結合，使得彩生活掌握物業管理的定價權。在其看來，這是未來彩生活能贏其他物業公司的一項重要業務。
唐學斌希望“到今年年底，一天有20%的業主能免物業費，這樣產品才能在社區扎根。因為一個產品具備互聯網效應，要影響15%的用戶，再利用他們去傳播影響周圍的人。”
如何保證規模增長和利潤率維持在較高水準，一直是花樣年體系在思考和想要解決的問題。潘軍對於彩生活的願景是“除了全中國，也是整個亞洲，甚至是全球。10年後相信一定是個國際化的社區服務平台。”憑借彩生活，未來能否使得花樣年業績如虎添翼，也需要時間的檢驗。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室