乾貨！手把手教你如何順利購買二手房

成屋屋價值高，在購買房屋的過程中，稍有不慎，損失的金額都有可能是巨大的。廣東傑海律師事務所的甘靜儀律師總結了幾個購買二手房過程中頻發的法律問題，跟大家分享。

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一、注意審查賣方的身份

在買賣雙方簽署買賣合約之前，買方一定要查看賣方的證件，確保賣方是房屋的所有權人。

如果房屋產權登記的所有權人，也就是我們俗稱的“業主”未出現，只是讓家人或其他代理人代簽房屋買賣合約的，那麽這時買方就要警惕了，避免其家人或代理人假借房屋業主之名賣房，而其賣房行為並未得到業主的同意，那麽這份房屋買賣合約的效力極有可能是無效的。

為保障房屋買賣合約合法有效，那麽建議買方要求業主親自到現場，出示身份證、房產證、國土證原件，並在房屋買賣合約上簽字並按手印，避免業主反悔、毀約，或代理人收到定金、首付款後逃之夭夭。

如果業主因為長期出差或長居國外等原因，無法親自到場簽訂合約的，那麽業主委託賣房的代理人或家人，一定要有業主的公證授權委託書，委託書的內容一定要明確寫明業主授權受託人出售房屋等字眼；

業主的代理人或家人無法提供業主公證授權委託書，或者公證授權委託書的內容僅是委託受委託人管理房屋，並未授權受委託人出售、處置房屋的，那麽這份房屋買賣合約不能簽訂，否則，一旦合約無效，買方已經支付的房屋要取回就很困難。

二、注意房屋的權屬狀況

房屋的產權狀態是購買二手房的前提和基礎，只有賣方對房屋擁有完全的、無瑕疵的所有權時，才能保證交易的合法性、有效性。

某些時候，房屋會因為業主自身原因或政策原因，未能及時取得房產證，此時，如果進行房屋買賣，那麽買方就要承擔巨大的風險，因為房屋可能長期無法取得房產證，此時，此種房屋建議不要購買。

另外，由於現時房屋的價值較大，所以房屋有可能是多人共有，那麽此時購買房屋，一定要所有權屬人均同意，並且均需要在《房屋買賣合約》中親自簽名和蓋手印。

特別需要注意的是，如果房屋是業主婚後購買的，那麽原則上房屋屬於業主的夫妻共同財產，此時即使房屋僅登記在夫妻一方的名下，另一方對房屋亦是有所有權，此時，簽訂房屋買賣合約時，需要由業主夫妻雙方都親自到現場，並且均在房屋買賣合約上簽字並蓋手印。

三、注意房屋是否帶租約

根據《合約法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”也就意味著，如果賣方在房屋買賣之前就已經將房子租出去了，那麽房屋的承租人，也就是常說的“租客”，有優先購買權，只有在租客放棄了優先購買權，買方才能購買房屋。

甘靜儀律師曾經處理過一個房屋買賣糾紛案件，買方看中了一套廣州市的房子，與賣方溝通後，雙方達成了交易意向，於是買方向賣方支付了3萬元定金，後來雙方約定在5日後到中介處簽訂《房屋買賣合約》。買方支付定金後，突然想起要具體查詢房屋的租賃情況，於是買方到房屋所在地的出租屋管理中心查詢房屋的租賃情況，結果買方查詢到，賣方在1年前就與他人簽訂了《房屋租賃協定》，而且租賃的期限是二十年。

於是，買方立刻致電賣方，要求賣方在雙方簽訂《房屋買賣合約》之前，將租賃協定解除，否則，房屋帶有二十年的租賃，是沒辦法買賣的，賣方當時在電話中也答應了會與租客解除租賃合約。然而，到了雙方約定簽訂《房屋買賣合約》的日子，賣方告訴買方，租客不同意解除租賃合約，並且租客認為自己具有優先購買權，要求購買房屋。

雖然賣方多次向買方承諾，他會解除租賃合約，也一定會將房屋賣給買方，但買方考慮到房屋的價值太大，稍有不慎，則會損失巨大，所以拒絕與賣方簽訂《房屋買賣合約》，並要求賣方雙倍返還已付定金。但是賣方認為是買方不同意簽訂《房屋買賣合約》，故拒絕返還定金。買方後訴至法院，法院判決支持了買方的請求，但判決書判決時，賣方已經將房屋轉賣了，並且轉移了財產，故買方至今仍未拿回定金。

因此，買房前一定要了解房屋的租賃情況，如果發成屋屋帶租約，則要先取得租客放棄優先購買權的聲明，否則租客有權主張買賣雙方所簽署的買賣合約無效。另外，即使取得了放棄優先購買權的聲明，買方也要在簽訂房屋買賣合約之前，要求賣方與租客解除租賃合約。

否則，如果租客的租期未到期，那麽即使房屋成功過戶到買方名下，租客也有權利要求繼續履行原來的租賃合約。承租人也有權要求買房人繼續履行原有的租賃合約。這會給買房人帶來一定的影響。

另外，即使未發成屋屋帶租約，買方也要要求賣方在《房屋買賣合約》中明確，房屋不帶租約的事實，一旦有第三人主張其是房客擁有優先購買權，那麽賣方就需要承擔違約責任。

二手房買賣，風險無處不在，擦亮雙眼，用好上述幾招，助你順利成為業主。