承租人具有優先購買權 買賣協定不能隨便簽

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gzrea2010

案例回放

陳姨把自己的一套房子租給了小李後，看到房價漲得很快，決定將這套房出售。在中介公司放盤時陳姨有點擔心，向經紀人員小古谘詢已出租的房屋出售有沒有問題，小古告訴他說沒問題，只要租客小李簽個名就行了。後經小古介紹，陳姨與買方張先生簽訂了買賣協定。張先生付首期款時按合約約定要陳姨提供租客小李同意放棄優先購買權的聲明，陳姨才看到協定中有這樣的規定，就找小李，要簽署放棄購買的聲明。哪知小李不同意簽字，說自己也要買這套房，陳姨傻了眼，如果將房屋賣給了小李，不僅要支付中介費，還要向張先生承擔違約責任。陳姨認為當時是小古說沒問題，現在卻出了問題，中介公司應當承擔責任，就向房地產管理部門投訴中介公司和小古。後經調解，陳姨與中介公司、張先生解除了買賣協定。陳姨將房子按同等條件出售給租客小李。

案例分析

帶租約的房屋是可以出售的，根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合約糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。”因此，為了避免糾紛，業主應當在出售前先與承租人協商，取得承租人同意放棄優先購買權的書面檔案或者解除租賃合約後再正式辦理出售手續。本案中陳姨未認識到簽了買賣協定後再去與租客協商的風險，經紀人員小古也未向陳姨說明，都存在疏忽。