時隔四年，土地市場又出怪現象

土地市場傳遞了一個重要信號。

近日，一場備受關注的土地拍賣，爆出大冷門，山西太原8宗區域絕佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，無一幸免。

太原只是全國土地市場的一個縮影。

據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，不僅遠高於去年同期，還創下近年流拍數量新高。

克而瑞研究數據顯示，2018年前7個月，全國經營性用地的流拍數量達到419幅，對比去年同期的235幅上漲78%。

中信建投證券的一份研報則顯示，2018年前7個月，300城總流拍宗數已達258宗，與2014年同期相比高出了59%。2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗。

儘管各家統計結果有較大差距，但均指向一個結果：土地流拍數量增多。

國是直通車 侯雨彤 製圖

為何流拍？

土地流拍，顧名思義，就是說在土地在拍賣過程中，地塊無人出價或出價低於底價，導致交易無法進行。

58安居客房產研究院首席分析師張波分析，這和當前市場降溫有直接關係，一方面受限價政策影響，房企拿地在利潤方面的考核更為嚴苛，算不過來账的生意自然無法成交；另一方面，樓市進入下行周期，成交量減少、價格下探，導致房企對未來的預期更為謹慎。

買賣不成，也並非一方的原因。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，部分原因是地方政府“太貪心”，將土地底價設定太高，超出了房企預期。“高地價、高要求導致房企有心買地，卻無力承受”。

無論是市場原因也好，地方貪心也罷，導致土地流拍增多的原因還與當前的巨集觀調控政策有關。在全國去杠杆的大背景下，房地產企業也不例外。房地產行業的龍頭企業碧桂園、萬科、恆大、融創均提出了降低杠杆水準，保持財務健康的要求。

“當前房屋銷售依然受到管控，部分三四線城市也在更新，房企需要防範資金回籠方面的壓力。融資管道依然偏窄，中小型房企需警惕資金鏈斷裂。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，形勢不允許大規模擴張，房企市場策略以穩健為主。

對比2014年那場土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認為，上一次土地流拍主要是因為是市場銷售低迷導致開放商拿地能力與意願減弱；這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基於利潤率及去杠杆下的理性選擇。

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後市影響？

房地產市場具有明顯的周期性。

“成交量下降、價格停止漲，以及土地市場轉冷，是市場下行周期初期的標誌。”中原地產首席分析師張大偉指出，當市場進入下行周期的中期，行業內並購將會增加，開發商出現利潤下降。

因此，行業裡有一種說法，土地市場是房地產市場的“晴雨表”。當土地市場偏熱，房企信心更足，市場上行；當土地市場遇冷，企業由擴張轉收縮，市場下行。

過去的經驗也印證了這一點。

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2014年，全年土地流拍345宗，整個市場處於下行周期，一直延續到2015年。到了2016年，房地產市場重回火熱，全國的土地市場地王頻現，房價也跟著一路走高。

如今，兩年又過去了，在全國去杠杆、調控收緊的背景下，房地產再次進入下行周期，具體表現為住房市場成交縮減，部分城市房價下調。國是直通車在《多地房價下跌，買房的機會來了？》一文中有具體分析。

為何會出現這種現象？一種說法是，土地流拍意味著部分土地將無法在市場上形成有效供給。房企從拿地到銷售通常需要一年多的時間，2018年拿到的土地可能到2019甚至更久以後才能進入市場。屆時，供求之間的矛盾就會凸顯出來，直接反映在房價上。

抹平房地產的周期，對政府調控也提出了更高的要求，其一，制定更科學的供地計劃，合理配置資源；其二通過多手段進行評估，確定合理定價。

資源的有效配置，需要有形的手和無形的手共同作用。目前，招拍掛仍然是企業獲得土地的主流方式，同時市場也出現一些新的變化。去年，全國13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房。

這意味著，未來土地供應管道由一元走向多元。

來源：國是直通車

作者： 張文絞

編輯：楊佳欣