貨幣化棚改收緊 三四線城市房價必然降溫

什麽是貨幣化棚改？

就是國家出資以現金的形式作為補償，讓拆遷居民到市場上自行購房，不受地域限制。且主要針對城市棚戶區改造。同時，國開行專門成立金融事業部辦理棚改相關貸款業務，央行則創設抵押補充貸款（PSL）這一貨幣政策工具為棚改提供長期低利率的資金支持。棚改從2005年開始，一直到2014年都是不溫不火，直到抵押補充貸款（PSL）的出現。

貨幣化棚改是這一輪三四五線城市房產去庫存的主要手段。簡單來說，就是政府請客、財政買單、國開行操辦、央行給錢來支持政府搞拆遷，哦，不對，是城市建設。

國家的本意是想通過這樣的方式來改善居民住房，然後實現樓市去庫存。但是政策一到地方就變了樣，早期的棚改大部分還是以實物棚改為主，即以安置房的形式補償拆遷戶，但是這兩年為了樓市去庫存，貨幣化安置比率越來越高了，一二線城市雖然只有20%，但是在三四五線城市已經達到了80%，有些地區甚至達到了100%。

不同於實物棚改，貨幣化棚改對地方官員而言，意味著國家以一種長期低息的資金貸款方式來支持自己城鎮化建設。

換而言之，只要瘋狂劃地搞拆遷，就能從國開行裡拿到足夠的低息貸款，把這筆錢下發給拆遷戶之後，他們只能去購買庫存的建案。

拿著巨額資金的拆遷補償戶，去樓市掃蕩一圈，小縣城、小鎮區，盤子就這麽小，資金又這麽多，一下子就炒熱了，開發商坐地起價，開發商也知道他們有錢，所以會繼續拿地漲價賣房，而政府則利用遷拆騰出來的地，繼續賣錢。

就這麽一來二去，地方政府完全可以空手套白狼，讓國開行的資金來溜達一圈，自己既完成了國家要求地方城鎮化的政績，又通過賣地賺足了GDP，名利雙收。

近日，市場傳聞稱棚改或被全面叫停，也有傳聞稱國開行收回棚改項目地方審批權。

這一回應可謂中規中矩，貌似什麽都說了，但看起來又什麽都沒說。但資本市場對此早已洞若觀火，地產股已經連續兩日暴跌。

其實，諸多信號都在說明，棚改或許不會取消，但棚改貸款一定會收縮，棚改貨幣化也會收緊，三四線城市的房價真的危險了。

四個危險信號：棚改大收縮

第一個信號是，棚改貸款（PSL）已經實質性收縮。

今年前三個月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。這正是今年年初三四線城市房價持續暴漲的根源所在。

然而，結合國開行提供的5月末數據，不難發現，四五月份的PSL增量僅有1330億元，即使加上6月份的預估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數字不僅遠低於一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。

顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來源。

第二個信號，國開行項目審批權已經上收。

根據華爾街見聞報導，國開行棚改項目審批權上收，不是始於最近，而是從年初就開始執行。其執行口徑是，新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。

這句話的意思是，已經進行的棚改項目不會受到影響，但新增項目卻要從嚴從緊。這意味著，大部分三四線城市的棚改項目都將面臨嚴控。

第三個信號是，多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對於貨幣化安置的獎勵補貼。

山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；

湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。

廣東則提出，控制棚改成本，實現收支平衡，因地製宜推進棚改貨幣化安置。

第四個信號是，全國百城庫存已經跌回6年前，去庫存已經完成任務。

根據易居房地產研究院發布的數據，百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數據，當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水準。

無論是一二線城市，還是三四線城市，樓市庫存都不再成為問題。支撐去庫存的種種政策，也沒有理由再繼續維持。