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新政出來，我終於有望買房了
文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林
國開行權力被總行回收，今後很難再“呼風喚雨”。拆遷戶賺錢的套路被斷，要錢沒有就房一套，還想環遊世界嗎？別做黃粱夢了，現在連上坑都難！
現在走在大街上，你不聊個什麽人工智能/大數據，你都不好意思說自己混在北上廣。大學你不上個什麽北大清華，出來找工作都是個問題。很多三四線的同學不這麽想，我為啥要去北大清華，我就上我們省內的學校，選個什麽規劃專業，畢業分配到當地的國土資源和房地產管理局，把自己的房子給規劃成拆遷房，坐等拆遷徵收，就可以帶著老婆孩子愉快的環遊世界。想想是不是很激動啊，讓那些人工智能/大數據都見鬼去吧。二丫想想現在的公務員也不敢這麽囂張吧！不過，這個夢，昨天晚上，沒啦。他們夢醒了，絕大多數買不起房的同學，夢回來了。
沒錯，夢醒的那一部分人，他們就是中國一類特殊的人群------拆遷暴發戶。
二丫先替他們解釋一下：你們這些群眾千萬不要仇富啊！人家畢竟是被迫富有起來，他們“發家致富”是靠正規管道------得益於特殊的“政策紅利”唄！
那麽這個“政策紅利”到底是怎麽回事呢？
歸根結蒂是棚改貨幣化安置的結果。三四線城市又是棚改的主戰場，棚改貨幣化安置架起了三四線城市去庫存和基礎貨幣投放的橋梁。
附注：
棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產置換，而貨幣安置的最主要資金來源就是棚改貨幣化。棚改貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。政府的錢從哪裡來呢？那是地方政府拿土做抵押，向國開行貸款，拿到錢後再付給棚改居民，讓居民自己去買房。這也就意味著，大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金，進而大大刺激了當地的市場需求，大量庫存房也賣出去了，三四線城市的去庫存也完成了。
資金來源：央行2014年創設PSL並通過國開行、農發行發放棚改貸款，為棚改提供了豐富的資金來源。2017年PSL累計新增6350億，年底餘額2.69兆，同增30.8%。2018年以來棚改貨幣化安置步伐繼續，1-5月累積新增PSL 4371億，同增76.9%，餘額3.1兆，同增33.1%。簡單的說，PSL幾乎是中國版的量化寬鬆，是一種相對比較隱秘的放水方式。
附注：
PSL全稱抵押補充貸款。有兩層含義，首先量的層面，是基礎貨幣投放的新管道；其次價的層面，通過商業銀行抵押資產從央行獲得融資的利率，引導中期利率。PSL是棚改貨幣化資金的主要來源。地方政府棚改貨幣化資金來源主要有四種途徑，一是財政撥款，主要包括中央和地方，中央財政撥款計入中央補助城鎮保障性安居工程專項資金，此類資金的數目佔比很小，地方財政撥款納入地方住房保障支出；二是政策性銀行貸款，即國開行和農發行的棚改專項貸款，央行PSL投放是此類專項貸款的重要來源，佔80%左右。三是商業貸款，四是地方政府發債，例如棚改專項債。2017年，PSL全年投放額為6350億元，2017年12底期末餘額為26876億元，全年國家開發銀行發放棚改貸款10842億元，農發行發放棚改貸款超過4000億元，可以看出PSL是棚改專項貸款的重要資金來源，對政策性銀行發放棚改貸款具有引導作用。
分省市來看：山東、貴州、湖南、湖北是棚改大省，17年計劃新開工在40萬套以上，遼寧、吉林、內蒙古貨幣化安置比例較高，均在70%以上。綜合來看，各省貨幣化安置比例均在50%以上。按照2017年5月24日國務院召開常務會議確定的2018-2020年三年棚改計劃，棚改1500萬套，貨幣化安置比例按60%保守估計，按套均去庫存85.1平計算，三年將去庫存7.7億平，預計佔商品住宅需求面積總量的17.3%。通俗點說就是拆遷戶有錢了，靠政府補貼的錢去買建案，一方面是徵收戶買了“小洋樓”，另一方面幫助三四線城市消化建案庫存。
房地產公司也是跟著賺得盆滿缽滿。從相關資料查詢：從近三年碧桂園的拿地布局可以看出，碧桂園的拿地方向主要集中於熱點二線城市和重點的三、四線城市。一方面，碧桂園在招拍掛市場上繼續加碼福州、濟南、合肥等二線熱點城市，同時也增加東莞、滁州等核心城市周邊三四線城市的土地儲備。碧桂園的戰略意圖從來都不偏離三四線城市，積極參與棚改項目，所以碧桂園成為了棚改的受益者，2017年碧桂園銷售金額5508億元，同比增長78.3%，成為地產一哥。同時在A股中，因為參與棚改，券商們分別給予北京城建積極的評價。申銀萬國甚至認為，北京城建是棚改新政中受益最大的企業。
躺著賺錢的日子總是是短暫的。這兩天傳出的消息估計讓某些人睡不著覺了。據新聞報導：“國開行總行回收了棚改項目的合約審批權限，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。”
即使出現兩條不同新聞，要分辨的是棚改貨幣化和棚改貸款是兩個概念。那麽問題真的來了，國開行一“失寵”，那些想靠拆遷暴發的人要哭了，房地產公司要心慌了。國開行權力被總行回收，今後很難再“呼風喚雨”。拆遷戶賺錢的套路被斷，要錢沒有就房一套，還想環遊世界嗎？別做黃粱夢了，現在連上坑都難！
房地產公司是一直面臨資金緊張的巨大壓力，政策一變動，“割韭菜”真的要重新調整策略了。 新政一出口，地產抖一抖，今日A股地產板塊大跌，地產股東們是要哭呢？還是哭呢？
一部分人白日夢破了，另一部分人想笑了。老百姓的福音要來了？有評論員表示，這次對樓市構成重大利空，利空量能相當於五次降準的利好！ 二丫認為部分三四線城市開發商未來可能降價。
一方面是“創新型”的加杠杆融資方式基本被叫停，另一方面開發商本身相當缺錢，而目前市場融資成本高，只有加快三四線城市項目“周轉速度”才能回籠資金。
在需求方面，棚改貨幣化安置透支了三四線城市住房需求，2017年棚改對於房地產銷售拉動已經達到最高點，2018年邊際弱化已有所體現。
特別是2017年以來，三線城市的新建建案價格和二手房價格與一二線城市同比增長變動趨勢出現了背離，同比增長大幅提升，尤其是2017年，三線城市同比增長上升至高位。三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房價。
而棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補充貸款的溢出效應間接拉動了三四線城市房價上升。在政策方面，多省份改變貨幣化安置表述，預計棚改貨幣化安置比例上升有限。2016、2017年政策主要方向是提高貨幣化安置比例，今年各省關於棚改貨幣化安置表述的轉變，預示今年棚改對經濟的提振作用或弱於往年。
現實中，很多在三四線買房的人，其實都是在一二線工作的，他們在一二線工作生活，但由於高房價實在讓他們心累，一二線買不起，看到三四線暴漲，才改變主意回老家置業。這下好，錢都被套在三四線城市了，在一二線城市奮鬥就更沒指望了。那邊房子空著沒人住，也賣不掉，這邊苦逼苦的連房租都付不起，想想就崩潰。你還指望他能通過消費拉動經濟？房地產不但在扭曲中國經濟，更是在透支年輕人的生活和未來。
上周四我們的頭條節目《國家終於出手房地產，374套房的貪官無處逃學生》查到的資料顯示：國家電網公布了空置率的調查結果，從每戶電表數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，小城市房屋空置率13.9%。雖然數據不完善，但說明三四線房價泡沫的確不小。
不過分析三四線房價還是要從多個維度，即短期看金融，中期看土地，長期看人口。
“不識廬山真面目，隻緣身在此山中”。房子最終是用來住的，不是用來炒的，有些三四線城市炒的這麽高，不怕最終炒糊了嗎？這次可謂是一個明顯的信號，再聯繫前不久也出現了不動產資訊全國聯網的消息，二丫提醒一下老百姓，必須要看清三四線城市炒房過熱背後的真實原因，要不然小心哪天當了接盤俠，那就真的心涼涼嘍！
(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)
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