聯辦賽程進行到2019年下半年，行業格局從清晰逐漸走向混沌。
原本以為一旦WeWork、優客工場、氪空間這樣的資本寵兒今年成功IPO，這一階段的戰局就會有個鮮明的結果。但自從2018年後半年價格戰一役之後，參賽選手戰鬥力犧牲不少，直到現在，選手們也沒有全部回血。
回血，要麽靠融資造血，要麽靠自身盈利造血。從當前各家狀態來看，擴張的速度在放緩，尤其指燒錢的擴張速度。目前，各家選手擴張趨於理性，開始追求一種有質量的速度。
基於現狀，原本行業預測2019年將有勝負分曉，從優客工場傳聞IPO推遲到2020年，氪空間換帥後不再過度強調IPO轉而看中單店盈利，第一賽程的終局推演實際上被推遲到了2020年。
對於接下來的終局猜想，誰會走到最後？聯合辦公所在的賽道或否走上共享單車們的覆轍，2020年對於行業選手來說會有好消息嗎？
針對這些問題，7月5日下午，投中網、PropTech研習社在三裡屯前途驛舉辦了主題為“商業模式的十字路口——聯合辦公與孵化器”的Vtalk沙龍。
星庫空間創始人兼CEO白羽、優客工場副總裁雷雪山、雙創街控股總裁苗英偉分別進行了主題演講：《終局猜想：聯合辦公回血，下半場戰局解析》、《從聯合辦公領域看空間加內容的多元化創造》、《分化與整合：共享辦公與孵化器的未來之路》。
桉樹空間CEO吳崢、鴻坤億潤投資合夥人王煥、星庫空間創始人兼CEO白羽、創富港北京總經理郭建、駿一孵化器合夥人王永躍就《分化與整合：共享辦公與孵化器的未來之路》進行了主題對話。
以下是本場沙龍精彩觀點摘要：
1關於終局猜想
聯合辦公終局至少還要20年才能明確
白羽：中國共享辦公的終局不是在今天能預測的，我覺得還需要做20年，至少20年。但是我們可以看到，在中國資本的催生下行業進一步的提升，我們覺得巨無霸的企業，就是幾千億市值的企業會有，但不會太多，我個人預測最終也不會超過三家。
虛火燒的七七八八了，未來總體向好
王煥：我覺得這個行業從2016年-2018年三年下來就是大家虛火燒的七七八八了，尤其是去年，去年到今年這段時間大家該殺的殺，該砍的砍，我覺得總體還是好。好的原因不是資本，好的原因是因為中國整個商業地產需要孵化器，需要眾創空間，需要共享辦公來做去化。
我們已經跑了14年，孵化器這個賽道沒有終局
王永躍：我覺得孵化器這個賽道沒有終局，相當於一個操場，大家用不同的姿勢演繹自己的商業之路。終點是沒有的，白總說這個格局20年之後才能確立，誰還能堅持20年，我們已經堅持14年了。
我是100公里馬拉松愛好者，跑馬跑得快沒有用。當我朋友讓我分享跑馬拉松心得的時候就是六個字：隱忍、堅持和信念，就是日夜不停的跑。拿到孵化這個行業來講，也是這樣一個感受。
團隊的能力真正決定聯合辦公能跑多遠
郭建：其實這裡面能跑長遠的決定權在於你的團隊，團隊真正的運營能力、盈利能力決定了擴張速度。資本進來能快速擴張，無非多拓幾家店，一萬平米不行租一個十萬平的。這是從資本推動，但是資本推動不了它的團隊和運營能力。
聯合辦公我們做了20年，頭10年我們在試錯，在迭代我們的產品，然後我們才做連鎖。後來我們在這個行業培養團隊，建立自己的團隊，這是最根本的，我們的團隊能支撐到我們現在的快速擴張，而不是極速擴張。我們追求規模不是放開了去追求規模，我們追求規模還要看利潤，我一定要保證它盈利。
我們在發展的第一階段也讓紅杉資本進來了，我們請資本進來的目的不是讓他來付房租。我們讓資本進來是因為，我們確定自己要上市，我們需要更加規範的財務，需要券商去幫助我們做這些事情。
2關於規模與盈利
共享辦公核心是資金和規模，沒有這兩樣夢還沒醒就死了
王煥：我們看辦公的終局，是看誰能做好辦公數據的結構化，在辦公空間裡面沉澱和產生這些數據，誰能把它做結構化，誰能在人財物，包括項目管理、組織架構的信息流等管好，我覺得這是核心的東西。
共享辦公或者辦公空間租賃的小賽道或者細分賽道上來看，我覺得：第一個具備的能力是標準化；第二點是我們覺得輕重結合的能力；第三個是團隊非常重要，無論做孵化器也好，做共享辦公也好，我覺得所有的團隊需要具備一個很複合的能力。
但這個行業核心還是規模和資金，如果沒有一定的規模和資金，你還沒有撐到夢醒可能就死掉了。
規模還是質量？核心看燒錢能不能建立壁壘
王煥：規模還是質量，這個問題要一分為二看，核心看燒錢能不能使你建立壁壘，這是核心。
如果在數量和質量兩者不能完全兼顧的時候，我寧願犧牲一些質量去要求數量，這是我自己的看法。我不是說不要質量，誰不想開店又快，開店又好。到在現階段如果兩者做一個抉擇的話，我寧願犧牲質量追求數量。
規模如果是肌肉就是你的競爭力，如果是肥肉就是你的負擔
白羽：我覺得規模相當於人的體重，如果肌肉是你的力量就是競爭力，如果是肥肉就是你的負擔。下墜的物體越重越害怕，絕對不是你的快樂，如果是上升的話當然是好事。
聯合辦公要想活得久，單店就得活得好
吳崢：辦公服務市場無論是租賃還是自有，拿過來的店每一天它都帶有成本，你必須活的好才能活的久，不像共享單車廢了它就是造車成本。我們空間來講一旦收益不好，它是空間成本乘時間成本，每天都在掉血。所以要想活得久，單店要活得好，這是從空間、時間上來講，最重要的一個要素。
作為古典創業者，我覺得有些聯合辦公走歪了
苗英偉：對於聯合辦公，我們也很喜歡，我認為這絕對是未來的趨勢，也絕對是將來各種創業創新者最喜歡的場景之一。但今天有些聯合辦公項目，我個人感覺有點走歪了，為什麽這麽說？
首先，他們的投入產出的比值完全不對稱。我們做空間、做地產的人知道坪效很重要，當短時期的簽約時間加上裝修的高成本投入，再加上運營成本的高投入，給你帶來的後面的運營是什麽？
7-8塊錢一平米的辦公大樓，4000塊裝修，折到每平，再加上運營，遠遠高出今天創業者和一般企業能夠支付的數額，誰來買單？
有些人說讓政府買單。政府可以幫你一時，幫得了一世嗎？有人說沒關係我讓投資人買單，ABCDE輪，到了E輪後面呢？還要Z輪嗎？然後上市，上市誰買單？股民買單嗎？大家都不傻。
3關於產品分化
盈利是第一要素，但盈利一定會有分化
王永躍：聯合辦公也好，共享空間也好，還是孵化器也好，拿駿一孵化器來講，是兩個層面：一是，不管什麽形式，盈利是第一要素。不管是房租盈利，還是服務盈利，還是投融資盈利，總歸有一塊是盈利。
二是，基於盈利一定會有分化，我們孵化器也會有做獨立辦公賽道的。因為最終我們平台承載是企業，承載是創業。創業隨著年齡，隨著時代，會有不同的劃分。我們根據創業者的不同而變換不同的賽道。
今年行業不好，但反而是拿建案最好的時間
郭建：今年可能這個行業不是特別好，反而我覺得這是我們拿項目拿建案最好的時間。我們從2008年在北京就是一個低谷，拿完之後馬上進入金融危機，但是金融危機的影響不是特別長遠，馬上就升起來了。
我們那會經歷了4塊錢拿辦公大樓，現在漲到10塊，你覺得我掙錢嗎？首先這個邏輯應該是掙錢的，但是你的能力能不能從4塊錢跟市場往上漲是關鍵，歸根到底還是團隊的能力。
其實我覺得現在行業最缺的其實是人才，這個行業的從業者更多是從商業地產、辦公大樓過來的，聯合辦公需要真正培養一些專業人才，他們真正懂得單店如何運營或者連鎖運營。
賺有錢人的錢比賺創業者的錢容易
吳崢：聯合辦公真正解決的是資產價值的問題。聯合辦公市場很大，沒有一個玩家可以把高中低三個層級的市場都吃掉。桉樹空間做的是高端客戶的細分市場，一萬五的定價並不算高，賺有錢人的錢比賺創業者的錢容易。
賺有錢人的錢比賺創業者的錢容易，有錢人相對來說抗國內市場經濟規律的風險要強，小企業創業團隊不穩定，可能今天受政策的原因或者受投融資市場的風險，他立刻就黃了。
孵化器轉聯合辦公的損失，可能是精神和肉體的分裂
吳崢：孵化器轉聯合辦公，轉過去損失可能是自己精神和肉體的一個分裂。既想在精神上說要幫助創業者，給他們資源，還要在聯合辦公里面賺他錢。很明顯，到底你賺的是情懷還是投融資未來的價值？還是直接的空間的商業價值？
真正的好企業不靠打折吸引顧客
白羽：真正好的企業是不會打折的。你見過蘋果手機半價嗎？我很愛國，但是蘋果手機半價的話，我還是忍一忍我的中國心，但是蘋果手機它不打折，所以好的產品它應該自然而然的深入人心，它不應該用血淋淋的補貼、促銷、降價來做的。
創業者在街區裡的成活率更高
苗英偉：雙創街做的不是簡單的聯合辦公和孵化器，它是創新創業的集聚區。如果把眾創空間、聯合辦公、孵化器比作是一家飯店的話，我們做的就是餐飲街。餐飲街的模式和單一飯店的模式不一樣，掙的錢也不一樣，地方也不一樣，服務的客戶也不一樣。
創業生態要形成雨林，而不是盆景
“小”會存在一個問題，你嵌在別的樓裡，你不溢價你掙不到錢。所以我們街區不管大樓小樓都是一棟，我有定價權，還有夠大。我們有一兩個項目就在別人空間裡面做了一部分，也不算小，一萬五六千平米，但是你不漲價沒有溢價做不出高坪效，你一漲他們全走了，不會因為你裝修一下他就留下。
第二形不成生態，一千平米想形成各種服務挺難的，配套做一百平米咖啡廳、150平米路演廳，再請一個咖啡師，成本都太高了。雙創街不用，幾百家企業，最少四五家咖啡廳，我不用給它錢，它給我錢我還要挑誰來，所以這個多元性出來以後會有分層效應。不能特別大，特別大又不對，特別大在城市核心區又沒了，你就要到特別遠的地方，那又是另一個產品。
所以，雨林效應是要有規模，而不是盆景，盆景小怎麽弄都行，你要形成雨林，這是我們一直的觀點。
創業企業的不穩定擴張，會給聯合辦公帶來新商機
雷雪山：未來，國家會再掀起一個高潮，現在變成了三創，創業+創新+創造。對於這一塊來說，因為中國企業數量多，它內在原因是它的發展過程中面臨人數並不穩定的一個陷阱。可能今天是5個人，下個月擴張業務就要到不同的城市招不同的人，這一塊對於聯合辦公來說是一個商業的機會。
錢永遠是創新企業的訴求，其次是宣傳
雷雪山：我們收集企業需求三年多，第一就是錢，錢永遠是創新企業的訴求。第二是宣傳。因為創新企業是小企業，它沒有渠道，就算有個人渠道，但它搭平台和渠道的成本太高，銷售不起。第三我們也會搭建自己的生態，這樣更高效。
4 關於下沉市場
北上廣深才是非主流，中國的市場在下面
苗英偉：中國最廣大的創業和創新其實不是光北上廣深，二線三線空間巨大無比，中國有三百多地級市，兩千多個縣級市，這是真正的中國，北上廣深是非主流。
我們曾經和快手創始人宿華探討過，我們說快手是非主流，他說：不對，你們才是非主流，你們吃什麽做什麽，全中國並沒有達到這個水準。快手有幾億用戶，中國的市場在下面。
有些自上而下的創新做不好，應該要把底層數據抽出來，到下沉市場找到真實的需求，吸收到北京上海來，最終再沉回去，直接自上而下的創新沒戲。
low的不是我們服務商，而是我們在一個發展中國家
白羽：曾經有一個海歸說WeWork做的東西是未來趨勢，你們中國企業做的太low了。我說你這個話好像王思聰說2019年你還沒出過國你太low了，結果90%的人沒有出過國，這就是現實。low的不是我們服務商，而是我們在一個發展中國家。
當我們的共享辦公跟WeWork定位不一樣的時候，說明對中國創業者有三個假設是錯誤的。
第一個是關於中國的創業者有錢，這個假設是錯誤的。第二是關於自由工作者的假設，目前中國的主力還是中小企業，自由工作者在中國的群體是不太成熟的。第三個就是東西方文化的差異。我還真碰到客戶非要在辦公室擺放一個魚缸，他說這是我的風水。（文/投中網旗下PropTech研習社）
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