作者 | 塑料豬
數據支持 | 勾股大數據
步入8月，樓市降溫的跡象愈發明顯。一方面是房地產企業破產清盤迎來高峰，另一方面是國家調控政策愈發嚴厲。
中國房地產市場，是否即將迎來轉折點？
與此同時，昨日有關於深圳的重磅利好文件頒布，今天A股的深圳板塊出現漲停潮。
坊間普遍將這一消息解讀為利好深圳樓市，那麽，深圳的房價是否又要來一波呢？
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房企冰火兩重天
人民法院公告網顯示，截至2019年7月第三周，今年全國共有274家地產商宣告破產。而2018年底，全國房地產開發企業數量97938個，上半年房企破產率接近3%。
破產的地產商，主要分布在中國的三四線城市，資產規模普遍是5億到30億之間，破產原因主要在於負債高企、融資困難等原因。
事實上，這只是冰山一角。
不僅是小型房企，中等規模且具有一定名氣的地產公司，由於此前較高的負債，加上宏觀環境下行，現金流都出現了各種問題。而這迫使房企不得不接受更加苛刻的融資條件。
例如今年7月11日，泰禾發布公告稱，其境外全資子公司已完成4億美元債券發行，票面利率15%。這超過了年初中國恆大在香港發行美元債13.5%的利率。然而，泰禾今年一季度淨利潤率為13.37%，雖然較高，但仍然難以覆蓋融資成本。
除了泰禾與恆大，許多地產商均在境外發行了利率超過10%的外債，例如景瑞控股、正榮地產等。
隨著融資條件越收越緊，許多房企的現金流緊張，進而不得不變賣資產來“斷臂求生”。今年以來，華僑城、陽光100中國、上置集團、粵泰股份、以及泰禾集團等地產商均選擇出售項目股權，實現回血。
但是，與中小地產生存困局相反，大型頭部房企的狀況要明顯好很多。
儘管無數分析都表明規模太大有更重各樣的弊端，但對於處在當下的地產商而言，規模就意味著融資條件。規模越大，獲得資金的難度越低。舉個例子，7月8日，中國海外發展在公開市場進行債券融資，利率最低達2.9%。
同樣，7月9日，旭輝控股發行2024年到期本金總額為3億美元的額外優先票據，利率為6.55%。而7月10日，龍光地產發行的4億美元2023年的優先票據，到期年息也只有6.5%。
如此巨大的融資成本差異，反映出了強者恆強的局面。那些拿到較低成本融資的地產商可以收購中小房企的項目，進一步提升自己的規模，形成規模效益循環。
未來，隨著國家調控政策加碼，不同規模房企的價格歧視會更加明顯，大型頭部機構將進一步擴張，而中小型機構處在撕裂之中，大多數將難逃破產清盤的命運。
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樓市調控的“組合拳”
曾經樓市調控是“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，而今樓市調控已經是一個系統工程。房價僅僅是表象；而地價、金融、供求、限購、限售、乃至公積金和戶籍等政策，都會影響到樓市調控的成敗。
進入2019年，樓市調控政策以“組合拳”的形式出現，漸趨成為主流。
今年一季度出現樓市小陽春，隨後4月份政治局經濟工作會議上重提“房住不炒”以及“控制貨幣供應總閘門”說明政策轉嚴。5月中旬，調控再度加碼，提出“因城製策”與“長效機制”，並且將地方政府土地出讓與樓市庫存之間建立聯動關係。
進入6月，全國各地調控政策進一步加碼。數據顯示，6月單月，全國房地產調控政策次數高達46次，超過了5月份的41次。前4月，樓市調控次數分別為68次、21次、15次，60次。
從圖中可以明顯看出，樓市政策呈現在3月觸底，4月急速回升。
今年1到3月，樓市回暖明顯，不僅樓市量價齊升，房企拿地積極性空前高漲，並且土地拍賣又頻現“地王”。2019年前4月，累計28家房企拿地過百億，2018年同期只有24家，2017年為18家。
同時，高價地頻現，土地市場過熱，2019年4月百城土地溢價率達到23.4%，為近一年的高點。房價也是水漲船高，今年4月，百城房價同比上漲14.5%，19城房價同比漲幅超20%。
面對市場的步步緊逼，“房住不炒”的政策的眼看就要淪為一句空話，於是，4月的政治局會議上，樓市調控政策陡然轉嚴。
4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的六座城市提出預警。到了5月份，又直接點名佛山、蘇州、大連、南寧4城，隨後多地房價調控加碼。
7月30日，國務院再次強調“房住不炒”，並且首次提出“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，隨後31日，央行也提出房地產擠佔太多金融資源等，地產調控的“調門”達到了史上最強。
展望下半年，一方面宏觀經濟下行壓力猶在，仍需要房地產發揮“壓艙石”和“穩定劑”作用；但是另一方面，部分城市房價、地價快速升溫，房地產政策不具備全局收緊或放鬆的基礎。預計政策端仍將延續“因城製策”和“長效機制”的主基調。
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完整的樓市周期
有人說中國樓市沒有周期，有人說中國樓市到今天連一個周期還沒走完，也有人說現在就是地產周期的轉捩點。
事實上，雖然從整體上中國房地產市場處於漫長的牛市階段，但從局部來看，房企資金鏈斷裂、房價下跌、房屋大量空置的現象從來都沒有斷絕過。從1998年海南到後來的溫州和鄂爾多斯，乃至最近幾年的燕郊，還有就是幾個月前賣到白菜價仍無人接盤的黑龍江鶴崗……
樓市投資，短期看政策，中期看經濟，長期看人口。如果我們把自1999年房改至今的中國樓市走勢與股市中牛市的四個階段相比，我們會發現非常有趣的相似性。
第一階段，1999~2008年，估值修複。這一階段最明顯的特徵是普漲，不論一二線城市還是農村縣城，走出危機，地價回升，房價跟著上漲。這段期間不論在哪裡買房子都是對的，而且只要這個時候進場，到今天都是10~20倍的漲幅。
第二階段，2009~2018年，結構性行情。這一時期最主要的特徵就是分化，雖然房價也能上漲，但是不同地區之間會看到明顯的差別，並且如果某些城市的某些建案基本面出了問題，那麽即使超高也會跌回合理位置。
在第二階段之中又分為三個小周期，分別是2009~2011，2012~2014，2015~2017，這三個小周期中都出現過局部過熱的情形，出現泡沫，隨後泡沫破裂，塵歸塵土歸土。2011年是鄂爾多斯，2014年是溫州市區，2017年是北有燕郊、南有廈門。這幾個城市都是投機炒作過剩，最後擊鼓傳花難以為繼，最終價格回落。
至此便是中國樓市現在的位置，處在結構化行情接近尾聲，即將迎來第三和第四階段。這裡，香港和日本的發展歷程都世人留下了教訓。在香港和日本，樓市結構性上漲之後，又迎來了一波泡沫化的過程，房價繼續上漲，全民加杠杆炒房，實業無人問津。在香港，這是1997年之前的狀態，而日本則是1985-1989年的狀態。
瘋狂如此，那麽接下來的第四階段就不難預料了——泡沫破裂。
所以當下對於中國而言，是一個非常關鍵的位置。房價的確已經不低，但科技創新還有人在做，實體制造業也並未完全垮掉，人民安居樂業，沒有出現全民炒房的景象。但是如果在現有的基礎上再漲一輪，再來個三年翻一倍，那就迅速香港化。
所以在這個時間點上，樓市降溫是極其積極且必要的。
事實上，站在更廣闊的視角上，其實事關住房與民生，房地產與住房其實是兩回事，前者是市場交易行為，而後者更多的是民生政策。
中國的未來，房地產與住房政策一定要分開，兩條腿走路。一邊是大力提供保障性住房，使得一二線城市保持對人才吸引力之根源。另一邊則是豪宅建案市場盡可放開了限制，讓市場去決定價格。只有這樣，才能避免經濟周期對房地產的衝擊，也能夠保持經濟體的長遠競爭力。
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深圳的“先行示範”
昨日，《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》在中央深化改革委員會第九次會議中審議通過。今日股市大漲，深證成指漲2.96%，創業板指漲3.5%，深圳本地股、地產股、科技板塊以及券商股表現強勢。
無疑，市場將這份文件解讀為深圳市發展史上的重大利好。但是，深圳的房價之高是全民共識，中國城市中，除了香港和澳門，就要數深圳了。房價不可承受之高，不僅使年青人望而卻步，也會使高科技初創企業不得不搬離，以尋求更低的成本。
民安其居，方可樂其業。
當今中國，房價已經承載了許多居民的財富，大規模降價是不靠譜的；所以似乎調控空間似乎有限。
但是事實並非如此。如果僅僅將視野局限在房產買賣交易，則出路實在是逼仄。然而放眼全球，高房價與人民安居樂業其實絕非不可並存。例如以具有悠久租房傳統的德國，和大規模興建保障性住房供市民購買的新加坡。
中國經濟對房地產的依賴度過高，已經有二十年的歷史，而未來能否繼續維持經濟活力，取決於能否將經濟與房地產“解綁”。正如前文所提，房價是問題的表象，而深層次是邏輯是房地產政策（Real Estate Policies）與住房政策（Housing Policies）的分離，以及二者能否持續為城市發展提供助力。
房子不僅具備金融屬性，更具備商品屬性；將用於交易投資屬性的房子和用於居民居住屬性的房子進行區分，采取不同的政策去治理，是未來中國樓市調控的題中之意。從這個角度來看，中國的確是處在歷史的大轉捩點。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室