多城土地調控加碼 開發商如何突破高壓周期

　　多城土地調控加碼 開發商如何突破高壓周期

　　每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

　　2017年以來，樓市調控政策層出不窮。尤其是土地端，出讓結構已經出現重大改變，“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水，共有產權房、租賃住房用地的比例明顯增多。

　　在此背景下，開發商的生存環境受到了進一步的壓縮，如何盡最大可能從限制中爭取合理的發展太空，成為各類房企都不得不考量的重大問題。

　　樓市調控加碼成“潮”

　　這一輪調控的風向在土地端體現得頗為顯著。從土地出讓規則來看，2017年北京、上海等城市，在土地出讓時增加了限制性條件，如限定未來房屋售價、配建保障性住房和競拍自持面積等。

　　例如北京，出讓土地時就加入了“70/90政策”和“限房價、競地價”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態化。在土地供應結構上，共有產權房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應規模開始增加，這在北京是顯而易見的。中原地產統計數據就顯示，2017年北京市共成交71宗住宅地塊，規劃建築面積968.96萬平方米，其中共有產權房面積了31%；租賃住房面積佔了9.4%。

　　而上海市政府去年發布的住房發展“十三五”規劃中，主要涉及從供應端管控地價、盤活存量以及加強供應端品質等方面。深圳則對人才住房給予更多支持，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉為競配建人才住房和保障性住房面積。

　　成交下降房企“錢緊”

　　這一輪調控之下，房產市場反應明顯，地價下滑、成交打折、供應放緩、購房者入市等諸多現象隨之發生。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，從本質上說，限價是政府強製開發商打折銷售，對購房者是利好。在他看來，目前的土地拍賣規則的關鍵在於：無論是加競保障房，還是競自持住宅，或是熔斷製，土地出讓模式需要穩定性。既然頒布新政，就應當考慮周全，這既是體現政府決策的嚴肅性、科學性，也是給市場一個正確的預期和導向，還可以給投標人一個穩定的、系統的競標規則，既兼顧管理目標，也體現公正公平。

　　而對於企業來說，限制之下反應可能更明顯，首先的反應就是“錢緊”。

　　安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，資金壓力是懸在企業尤其是中小房企頭頂的一把劍。例如競自持方式就把房企由賣房角色轉變成房東角色，資金的回流期延長，如無金融產品支持，房企資金壓力可想而知。

　　“錢少了，最苦的當然還是中小房企。因為‘蛋糕’還要重新再分配，成長性更快的‘大象’會大塊切走更多增量蛋糕，並搶奪銀行收回的存量信貸。”張波直言，未來中小房企會更加邊緣化。

　　房企應快速周轉穩定運營

　　“城市群的三四線城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著大房企進駐搶地，有的縣城土拍溢價率高達80%甚至160%。”歐陽捷告訴記者，當市場或者政府不能接受地價帶動的房價增長時，不論是客戶選擇還是政府調控，這些房企都很難逃脫破產、爛尾、重組的結局，而且可能再無翻身機會。

　　歐陽捷認為，開發商首先要防患於未然，犧牲部分利益來維護社會和經濟穩定；其次，應定期進行現金流壓力測試、資金盤點，加大融資力度和現金儲備；第三，房企還要加快進度、加力推廣、加速推盤，同時提前準備銷售應對預案，一旦降價出現，必定隨行就市。

　　張波則表示，房企的運營能力可以形容為“走鋼絲”，即“左右平衡、合理速度”，要做好企業規模控制和成本投入兩項的平衡，控制好企業的開發速度。

　　一般來說，房企如果取得“有條件”土地，充分認清自己的融資能力和盈利太空再投入成本就顯得尤為重要。另外控制企業速度方面，則是開發進度和資金投入節奏把握更為重要。

責任編輯：關海豐